Investmentberatung für Immobilien in Italien
Standortanalyse, Ertragsrechnung und Due Diligence für den Käufer, nüchtern vor dem Kauf gerechnet.
Objektsuche und Due Diligence
Agriturismi, Boutique-Hotels, Ferienvillen und landwirtschaftliche Betriebe im gehobenen Segment. Ich suche im offenen Markt, im Netzwerk und direkt bei Eigentümern, auch abseits der Inserate.
Vor dem Angebot prüfen Anwalt und Geometer die Immobilie rechtlich und technisch: Eigentum, Baurecht, Auflagen und Schutzbestimmungen. Bei Objekten mit Agriturismo-Lizenz wird auch die Betriebsgenehmigung geprüft.
Leistungen im Detail
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Standortanalyse
Saisonstruktur, Nachtpreise und Auslastung vergleichbarer Objekte in der Region. Grundlage sind Marktdaten und Gespräche mit lokalen Betreibern.
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Ertragsrechnung
Einnahmen aus realistischer Saisonauslastung, abzüglich Plattform- und Management-Gebühren, Instandhaltung, Versicherung und Grundsteuer. Ergebnis: Netto-Rendite vor Steuer.
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Steuerliche Strukturierung
Kurzzeitvermietung wird in Italien pauschal besteuert (Cedolare secca), gewerbliche Strukturen nach Einkommensteuertarif. Die Strukturierung erfolgt mit einem Steuerberater vor Ort.
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Netzwerk vor Ort
Direkter Kontakt zu Steuerberatern, Immobilienanwälten, Notaren und Architekten in der Toskana. Nach dem Kauf vermittle ich Partner für Verwaltung und Vermietung.
Verwaltung nach dem Kauf
Für Verwaltung und Vermietung vermittle ich spezialisierte PM-Partner mit eigenem Team in der Region.
Mehr erfahrenFragen zur Investmentberatung
Für wen ist die Beratung gedacht?
Für internationale Investoren, die Investmentobjekte in Italien suchen: Agriturismi, Hotels, Ferienanlagen. Die meisten verbinden Eigennutzung mit einem Renditeziel.
Was umfasst die Due Diligence beim Kauf?
Anwalt und Geometer prüfen Baugenehmigungen, Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Auflagen. Bei ländlichen Objekten kommen Betriebsgenehmigungen und Fördermittel hinzu. Ich koordiniere die Prüfung vor Ort.
Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess?
Vom Angebot bis zur Beurkundung in der Regel drei bis sechs Monate. Die Due Diligence läuft parallel. Objekte mit fehlenden Unterlagen oder ausstehenden Genehmigungen dauern länger.
Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Registersteuer beim Kauf von privat: 9 % für den Zweitwohnsitz, 2 % für den Erstwohnsitz, berechnet auf den Katasterwert, dazu je 50 Euro Hypothekar- und Katastersteuer. Maklerprovision 4 % zzgl. MwSt. Notar- und Prüfungskosten kommen hinzu.
Haben Sie Zugang zu Off-Market-Objekten?
Ja. Über das lokale Netzwerk und direkte Eigentümerkontakte werden gerade bei größeren Objekten viele Transaktionen diskret abgewickelt.
Welche Renditen sind realistisch?
Die Brutto-Rendite aus Ferienvermietung wird durch Plattformgebühren, Management und Instandhaltung deutlich gemindert. Entscheidend ist die Netto-Rendite nach realistischer Saisonauslastung. Konkrete Zahlen hängen vom Objekt ab; sie sind eine Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuerberatung.