Seit Januar 2025 ist jede Ferienvermietung in Italien registrierungspflichtig, und ein neues toskanisches Gesetz erlaubt Städten, die Kurzzeitvermietung in bestimmten Zonen an eine 5-jährige Genehmigung zu knüpfen. Wer ein Objekt in der Toskana kauft und auf Mieteinnahmen rechnet, prüft diese Regeln vor dem Notartermin, nicht danach.
Die Regulierung hat sich zwischen 2024 und 2026 in drei Stufen verschärft: nationale Registrierungspflicht (CIN) ab Januar 2025, das toskanische Regionalgesetz mit Genehmigungspflicht in verdichteten Zonen ebenfalls ab Januar 2025, und die Absenkung der Gewerbeschwelle von mehr als vier auf mehr als zwei Objekte ab 2026. Jede dieser Stufen verändert Rendite und Machbarkeit.
Dieser Artikel behandelt die regulatorische Seite: Registrierungen, Genehmigungen, Sicherheitsvorschriften und kommunale Besonderheiten. Für die steuerliche Seite und die Ertragsrechnung: Vermietung in der Toskana: Steuern, Erträge, Regeln.
Was ist eine Locazione breve?
Die Kurzzeitvermietung (Locazione breve) ist die Vermietung von Wohnraum für maximal 30 Tage pro Mietvertrag, durch eine Privatperson außerhalb eines Gewerbebetriebs. Die 30-Tage-Grenze pro Vertrag ist entscheidend: ab 31 Tagen gilt die reguläre Wohnraumvermietung mit eigenen Vorschriften.
Die Abgrenzung zwischen privater Vermietung und Gewerbebetrieb war bis 2025 fließend. Mit der neuen Schwelle von zwei Objekten ist sie schärfer geworden (dazu unten mehr).
CIN: Nationale Registrierungspflicht seit 1. Januar 2025
Der Codice Identificativo Nazionale (CIN) ist die wichtigste Neuerung der letzten Jahre. Seit dem 1. Januar 2025 ist er für jede Kurzzeitvermietung in Italien Pflicht.
Was verlangt wird
Die Registrierung im nationalen Portal des Tourismusministeriums erzeugt eine eindeutige Kennung pro Objekt, die innerhalb von 30 Tagen nach Beginn der Vermietung aktiviert sein muss. Jedes Inserat auf Airbnb, Booking, VRBO oder der eigenen Website muss den CIN enthalten; zusätzlich ist er physisch am Gebäude, sichtbar von außen, anzubringen. In der Steuererklärung muss der CIN ebenfalls aufgeführt werden.
Bußgelder
Die Sanktionen sind gestaffelt:
| Verstoß | Bußgeld |
|---|---|
| Keine CIN-Aktivierung (Objekt ohne Registrierung vermietet) | 800–8.000 EUR |
| CIN nicht angezeigt oder nicht am Gebäude angebracht | 500–5.000 EUR |
Airbnb und Booking.com sind verpflichtet, Inserate ohne CIN zu sperren. Die Plattformen haben im ersten Quartal 2025 begonnen, nicht registrierte Inserate zu deaktivieren.
CIR: Die regionale Registrierung
Neben dem nationalen CIN verlangen die meisten Regionen eine eigene regionale Registrierung (Codice Identificativo Regionale, CIR). In der Toskana war der CIR bereits vor dem CIN Pflicht. Beide Registrierungen sind erforderlich; der CIN ersetzt den CIR nicht.
Parallele Meldepflichten
Der CIN ist eine Registrierung. Daneben bestehen fünf weitere laufende Pflichten, die bei jeder Vermietung erfüllt werden müssen.
Innerhalb von 24 Stunden nach Check-in müssen die Gästedaten an die Polizei übermittelt werden, über das Online-Portal Alloggiati Web der Polizia di Stato. Die Meldung gilt für jeden Gast, unabhängig von der Aufenthaltsdauer.
Die Tassa di soggiorno (Kurtaxe) wird von der Gemeinde festgelegt und variiert erheblich: in Florenz im Premiumsegment bei 5 EUR pro Person und Nacht, in kleineren Gemeinden im Chianti bei 1 bis 3 EUR. Der Gast zahlt sie, der Vermieter führt sie an die Gemeinde ab. Seit 2024 behalten Airbnb und Booking bei Plattformbuchungen die Kurtaxe direkt ein und überweisen sie.
Für ISTAT/SIRF meldet der Vermieter Gästeankünfte und Übernachtungen statistisch an die Region, monatlich oder quartalsweise je nach Gemeinde.
Seit 2023 melden Booking, Airbnb und andere Plattformen die Einnahmen ihrer Gastgeber automatisch an die Finanzbehörden, jährlich bis zum 28. Februar des Folgejahres (DAC7, EU-Plattformmeldung). Über diesen Abgleich werden nicht deklarierte Mieteinnahmen sichtbar.
Vor der ersten Vermietung muss eine Dichiarazione sostitutiva di conformità abgegeben werden: eine Selbsterklärung des Eigentümers, dass das Objekt die Sicherheitsanforderungen erfüllt.
Sicherheitsanforderungen
Für jedes kurzzeitig vermietete Objekt gelten seit 2025 verbindliche Sicherheitsanforderungen: CO-Melder in jedem Raum mit Gasanlage oder Kamin, Feuerlöscher in den Gemeinschaftsbereichen, geprüfte Elektro- und Gasanlage (Certificato di conformità durch zugelassenen Installateur), Notausgänge gemäß den Brandschutzvorschriften.
Für ein toskanisches Casale aus dem 17. Jahrhundert bedeutet das: Elektroanlagen und Gasinstallationen müssen zertifiziert sein, CO-Melder an den richtigen Stellen installiert, Feuerlöscher vorhanden und geprüft. Die Kosten für die Nachrüstung liegen bei 500 bis 3.000 EUR, abhängig vom Zustand der Anlagen. Die Prüfung durch einen zugelassenen Installateur kostet 200 bis 500 EUR. In meinen Mandaten klärt der Geometra diesen Punkt schon bei der Vorprüfung vor Ort, damit der Zustand der Anlagen in die Kaufentscheidung einfließt und nicht erst nach dem Notartermin auffällt.
Das neue Toskana-Regionalgesetz
Die Regeln für die Kurzzeitvermietung in der Toskana hat vor allem das toskanische Regionalgesetz verändert, in Kraft seit dem 9. Januar 2025 und vom Verfassungsgericht bestätigt. Die Toskana ist die erste Region in Italien mit einem derart weitreichenden Regulierungsinstrument.
Was das Gesetz erlaubt
Das Regionalgesetz gibt Gemeinden mit hoher touristischer Dichte und allen Provinzhauptstädten (Capoluoghi di provincia) das Recht, die Kurzzeitvermietung räumlich zu regulieren. Die Gemeinde identifiziert per Regolamento di Quartiere bestimmte Zonen, in denen ein Überangebot an Kurzzeitvermietungen besteht. In diesen Zonen wird die Kurzzeitvermietung einer 5-jährigen Genehmigungspflicht unterworfen. Wer keine Genehmigung hat, darf in diesen Zonen nicht kurzzeitig vermieten.
Bestandsschutz
Objekte, die 2024 bereits aktiv in der Kurzzeitvermietung waren, erhalten eine Übergangsfrist von 3 bis 5 Jahren. Sie müssen die Genehmigung beantragen, können aber während der Übergangsfrist weitervermieten. Der Bestandsschutz greift nur bei Nachweis der aktiven Vermietung im Jahr 2024 (CIR-Registrierung, Steuererklärung, Plattformbuchungen).
Ausnahme: Home-Sharing
Wer ein einzelnes Zimmer in der eigenen Hauptwohnung (Abitazione principale) vermietet und selbst dort wohnt, fällt nicht unter die Genehmigungspflicht. Diese Ausnahme betrifft klassisches Home-Sharing, nicht die Vermietung einer separaten Wohnung.
Was das Gesetz nicht regelt
Das Regionalgesetz schafft den Rahmen. Die konkreten Verordnungen müssen von den einzelnen Gemeinden erlassen werden. Bis Mai 2026 haben die großen Gemeinden ihre Regolamenti noch nicht finalisiert. Das Gesetz ist in Kraft, die Umsetzung auf kommunaler Ebene läuft.
Florenz, Lucca, Siena: Die Sonderfälle
In den drei größten Touristenstädten der Toskana ist das regulatorische Risiko am höchsten.
Florenz
Florenz hat die strengsten Regulierungsabsichten. Bürgermeisterin Funaro hat wiederholt angekündigt, die Kurzzeitvermietung im historischen Zentrum (Centro Storico, UNESCO-Welterbe) erheblich einzuschränken. Die Kurtaxe liegt bei 5 EUR pro Person und Nacht im Premiumsegment. Die konkreten Verordnungen auf Basis des Regionalgesetzes befinden sich im Entwurfsstadium. Wer eine Wohnung im Centro Storico kauft und auf Airbnb-Einnahmen angewiesen ist, preist dieses regulatorische Risiko ein, bevor er ein Angebot abgibt.
Lucca
Lucca hat eine hohe Dichte an Kurzzeitvermietungen innerhalb der Stadtmauern. Die Stadt gehört zu den Capoluoghi di Provincia und fällt unter das Regionalgesetz. Konkrete Quotenregelungen befinden sich in Vorbereitung. Außerhalb der Altstadt und in der Garfagnana sind die Regulierungsrisiken geringer.
Siena
Siena ist Capoluogo di Provincia mit einem historischen Zentrum unter hohem Tourismusdruck und fällt damit unter das Regionalgesetz. Wie in Lucca sind die kommunalen Verordnungen in Vorbereitung, konkrete Quotenregelungen stehen noch aus.
Ländliche Gemeinden
Das Regionalgesetz greift nur in Gemeinden mit hoher touristischer Dichte und in Provinzhauptstädten. Ein Casale im Chianti in Castellina, Gaiole, Montalcino oder Cortona fällt nach aktuellem Stand nicht unter die 5-Jahres-Genehmigungspflicht. Das kann sich ändern, wenn eine Gemeinde als touristisch hochverdichtet eingestuft wird. Für ländliche Objekte ist das Regulierungsrisiko aktuell gering.
Der SCIA-Prozess im Detail
Die SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ist das zentrale Verwaltungsinstrument für alle touristischen Betriebsformen jenseits der privaten Kurzzeitvermietung. Wer ein Affittacamere, B&B oder eine Casa Vacanze betreiben möchte, reicht eine SCIA bei der Gemeinde ein.
Die SCIA enthält die Identität des Betreibers, Katasterdaten der Immobilie, die Betriebsform (Affittacamere, B&B, Casa Vacanze), die maximale Bettenanzahl, den Nachweis der Sicherheitsanforderungen (Elektro-/Gasprüfung, Brandschutz), die Erklärung über die Einhaltung der hygienischen Standards (ASL) sowie den Nachweis der CIR-Registrierung.
Die SCIA wird beim SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) der Gemeinde eingereicht, in der Regel online. Ab dem Einreichungsdatum darf die Tätigkeit aufgenommen werden. Die Gemeinde hat 60 Tage Zeit für Kontrollen; kommt in dieser Frist keine Beanstandung, gilt die SCIA als genehmigt. Bearbeitungsgebühr: 50 bis 200 EUR.
Die Anforderungen variieren von Gemeinde zu Gemeinde. In Greve in Chianti gelten andere Vorgaben für die Zimmerausstattung als in Cortona. Vor der SCIA-Einreichung klären die meisten Gemeinden am Schalter des technischen Büros, welche Dokumentation verlangt wird.
Cedolare secca und die neue Gewerbeschwelle
Steuerlich hat sich die Kurzzeitvermietung 2026 verschärft. Die Schwelle für die Gewerbevermutung ist von mehr als vier auf mehr als zwei Objekte gefallen.
Pauschalsteuer (Cedolare secca)
Die Cedolare secca auf Kurzzeitvermietung gilt mit 21 % auf ein Objekt und 26 % auf jedes weitere Objekt in Kurzzeitvermietung.
Neu ab 2026: Gewerbevermutung ab dem dritten Objekt
Bei mehr als zwei kurzzeitvermieteten Wohnungen wird seit 2026 eine gewerbliche Tätigkeit vermutet. Das zieht eine Partita IVA (Gewerberegistrierung mit Umsatzsteuer), INPS-Beiträge (Sozialabgaben) auf die Einnahmen und Buchführungspflicht nach sich. Die Cedolare secca entfällt, stattdessen greift die reguläre Unternehmensbesteuerung.
Die Schwelle lag bis Ende 2025 bei mehr als vier Wohnungen. Ein Ferienhaus und eine Stadtwohnung bleiben privat; das dritte Objekt löst die Gewerbevermutung aus.
Für die vollständige Steuerrechnung mit Beispielen: Vermietung in der Toskana: Steuern und Erträge.
Alternativen: Affittacamere, B&B, Casa Vacanze
Wer mehr als nur privat vermieten möchte, hat drei reguläre Betriebsformen zur Auswahl.
Ein Affittacamere (Zimmervermietung) umfasst bis zu 6 Zimmer in einer oder zwei Wohnungen und erfordert eine SCIA bei der Gemeinde. In der Toskana ist die Form durch das Regionalgesetz geregelt.
Ein Bed & Breakfast wird in der eigenen Wohnung betrieben, maximal 3 Zimmer und 12 Betten (variiert nach Region). Der Eigentümer muss in der Wohnung leben; SCIA ist erforderlich. Oft wird die Form als Nebentätigkeit betrieben.
Bei einer Casa Vacanze (professionelle Ferienwohnung) wird die gesamte Wohnung gewerblich vermietet. Das erfordert SCIA, Partita IVA und die Erfüllung aller Auflagen, ermöglicht aber auch die steuerliche Absetzung von Betriebskosten.
Wer ein Agriturismo betreibt, fällt unter ein separates Regime mit eigenen Vorschriften für landwirtschaftliche Betriebe. Die Rendite-Logik ist eine andere, und die Regulierung ist weniger restriktiv, setzt aber einen aktiven landwirtschaftlichen Betrieb voraus.
Rendite: Was bleibt übrig?
Regulierung hat einen Preis. Die Kosten für Registrierung, Sicherheitsnachrüstung, Steuerberatung und Verwaltung reduzieren die Nettorendite. Für ein Casale in der Toskana liegt die Belegung typischerweise bei 18 bis 25 Wochen im Jahr.
Den größten Teil der Bruttomieteinnahmen zehren Reinigung und Wäsche, die Plattformkommission, die Hausverwaltung und die laufende Instandhaltung auf. In der Summe bleibt nach allen Kosten und der Pauschalsteuer netto deutlich weniger übrig, als die Bruttoeinnahmen vermuten lassen. Wie viel netto übrig bleibt, hängt von Objekt, Lage und Auslastung ab. Das rechne ich vor dem Kauf am konkreten Fall durch.
Zum Vergleich: Langfristige Vermietung (4+4-Vertrag, Canone libero) läuft mit geringerem Aufwand und geringerem regulatorischem Risiko, bringt aber auch geringere Einnahmen.
Die Entscheidung zwischen Kurzzeitvermietung und Langzeitvermietung hängt von der Nutzungsstrategie ab. Für die Eigennutzung mit Vermietung der Leerzeiten passt die Kurzzeitvermietung besser. Bei reiner Renditeorientierung und geringem Verwaltungsaufwand kommt die Langzeitvermietung infrage.
Pflichten-Checkliste vor der ersten Vermietung
Für Eigentümer, die ein Objekt in der Toskana kurzzeitig vermieten möchten, in der Reihenfolge der Abarbeitung:
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CIN-Registrierung über das nationale Portal des Tourismusministeriums. Voraussetzung: Eigentümer oder bevollmächtigter Verwalter. Zeitrahmen: wenige Tage.
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CIR-Registrierung beim regionalen Portal der Toskana (falls noch nicht vorhanden). Beide Codes müssen auf dem Inserat erscheinen.
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Sicherheitsnachrüstung. CO-Melder, Feuerlöscher, Zertifikate der Elektro- und Gasanlage. Kosten: 500 bis 3.000 EUR. Durch zugelassenen Installateur bestätigen lassen.
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Dichiarazione sostitutiva di conformità ausfüllen und bei der Gemeinde hinterlegen. Bestätigt die Einhaltung aller Sicherheitsanforderungen.
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Alloggiati Web einrichten. Zugang über die Polizia di Stato beantragen. Bearbeitungszeit: 1 bis 3 Wochen.
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Kurtaxe-Regelung bei der Gemeinde erfragen. Höhe, Abführungsmodus, Fristen.
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ISTAT/SIRF-Meldung einrichten. Zugang über das regionale Statistikportal.
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Steuerstrategie festlegen. Cedolare secca oder IRPEF? Bei einem Objekt ist Cedolare secca fast immer günstiger. Beim Commercialista bestätigen lassen.
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Versicherung prüfen. Haftpflichtversicherung für Ferienvermietung (Responsabilità civile verso terzi). Viele Standardpolicen decken die gewerbliche Nutzung nicht ab. Jahresprämie: 200 bis 800 EUR.
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Inserate schalten. CIN und CIR müssen sichtbar sein. Beide Codes an der Gebäudeaußenseite anbringen.
Gesamtkosten für die Ersteinrichtung (ohne Renovierung): 1.000 bis 5.000 EUR. Zeitrahmen: 4 bis 8 Wochen.
Häufige Fehler
Ohne CIN zu vermieten ist der häufigste Fehler. Seit Januar 2025 ist die CIN-Pflicht in Kraft. Airbnb und Booking deaktivieren Inserate ohne CIN, dazu kommt ein Bußgeld bis 8.000 EUR. Die Registrierung dauert wenige Tage und kostet nichts.
CO-Melder, Feuerlöscher und geprüfte Anlagen sind seit 2025 gesetzliche Pflicht. Die Nachrüstung eines toskanischen Casale kostet 500 bis 3.000 EUR. Im Schadensfall durch Gas oder Brand trägt der Eigentümer die zivilrechtliche Verantwortung, wenn die Vorschriften nicht eingehalten wurden.
Das dritte kurzzeitvermietete Objekt erfordert seit 2026 eine Partita IVA. Ohne Gewerbeanmeldung sind die Einnahmen steuer- und beitragspflichtig (INPS), auch rückwirkend.
Eine Wohnung im historischen Zentrum von Florenz mit Fokus auf Airbnb-Einnahmen trägt ein erhebliches regulatorisches Risiko. Das Regionalgesetz gibt der Stadt das Instrument, die Kurzzeitvermietung in definierten Zonen genehmigungspflichtig zu machen. Die konkreten Verordnungen stehen noch aus, die Richtung ist klar.
Die 24-Stunden-Meldefrist für Gästedaten bei der Polizei (Alloggiati Web) wird in der Praxis oft übersehen. Die Kontrollen werden schärfer, besonders bei Plattformbuchungen, wo die Behörden über DAC7 die Belegungsdaten kennen. Das Bußgeld liegt bei bis zu 3.000 EUR pro Verstoß.
FAQ
Brauche ich den CIN, bevor ich vermiete?
Ja. Seit dem 1. Januar 2025 ist die CIN-Registrierung Pflicht, bevor das Objekt in Inseraten erscheint. Die Registrierung erfolgt über das nationale Portal des Tourismusministeriums. Ohne CIN kein Inserat auf Airbnb oder Booking.
Darf ich mein Casale im Chianti ohne Genehmigung kurzzeitig vermieten?
Aktuell ja, wenn die Gemeinde keine Verordnung auf Basis des Regionalgesetzes erlassen hat. Die meisten ländlichen Gemeinden in der Toskana fallen nicht unter die 5-Jahres-Genehmigungspflicht. CIN, CIR und die Sicherheitsvorschriften gelten aber überall.
Was passiert, wenn ich 3 Wohnungen kurzzeitig vermiete?
Seit 2026 gilt bei mehr als 2 Objekten in Kurzzeitvermietung die Vermutung einer gewerblichen Tätigkeit. Konsequenz: Partita IVA, INPS-Beiträge, Buchführungspflicht. Die Cedolare secca entfällt. Bis Ende 2025 lag die Schwelle bei mehr als 4 Objekten.
Was kostet die Sicherheitsnachrüstung?
500 bis 3.000 EUR für ein typisches toskanisches Casale. Hauptposten: Zertifizierung der Elektro- und Gasanlage (200 bis 500 EUR), CO-Melder (50 bis 100 EUR pro Stück), Feuerlöscher (50 bis 150 EUR), eventuelle Nachrüstung der Elektroanlage (500 bis 2.000 EUR bei veralteten Installationen).
Ist die Kurzzeitvermietung im Centro Storico von Florenz verboten?
Noch nicht. Das Regionalgesetz gibt der Stadt das Instrument dazu, aber die konkreten kommunalen Verordnungen befinden sich noch im Entwurfsstadium (Stand Mai 2026). Ein generelles Verbot gibt es nicht; eine 5-Jahres-Genehmigungspflicht in bestimmten Zonen ist wahrscheinlich. Bei einer Wohnung im Centro Storico mit Fokus auf Kurzzeitvermietung gehört dieses Risiko eingepreist.
Welche Rendite kann ich realistisch erwarten?
Wie viel netto übrig bleibt, hängt stark von der Lage, der Ausstattung (Pool, Klimaanlage, Parkplatz), der Saisonalität und dem Management ab. Das rechne ich vor dem Kauf am konkreten Fall durch.
Lohnt sich eine Hausverwaltung vor Ort?
Bei 15 bis 25 Wochen Vermietung pro Jahr und einem Objekt in der Toskana in den meisten Fällen ja. Eine lokale Hausverwaltung übernimmt Check-in, Reinigung, Gästekommunikation, Instandhaltung und die behördlichen Meldungen. Kosten: 10 bis 25 % der Mieteinnahmen. Bei großer Distanz und ohne Italienischkenntnisse ist jemand vor Ort unverzichtbar. Den Kontakt zu einer verlässlichen Verwaltung stelle ich her.
Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und betreut Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien
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Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
