Immobilienkauf in Italien: Ablauf, Kosten und Steuern (2026)

Der Immobilienkauf in Italien dauert 3 bis 6 Monate, kostet 10 bis 15 % Nebenkosten und läuft in drei Phasen: Kaufangebot (Proposta), Vorvertrag (Compromesso), Notartermin (Rogito). Jede Phase hat ihre eigenen Fristen, Risiken und Anzahlungen. Dieser Leitfaden basiert auf der Praxis in der Toskana und dem geltenden italienischen Kaufrecht.

Die teuersten Probleme entstehen selten bei der Objektwahl. Fehlende Unterlagen, ungeprüfte Baugenehmigungen und Kaufangebote ohne Schutzklauseln kosten am meisten. Die Stellen, an denen Entscheidungen fallen, sind in Italien anders verteilt als im deutschsprachigen Raum.

Die kurze Version

• Der Kauf dauert 3 bis 6 Monate und läuft in drei Stufen: Kaufangebot (Proposta), Vorvertrag (Compromesso), Notartermin (Rogito).
• Nebenkosten liegen zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises.
• Der Notar prüft Grundbuch und Kataster. Ob das Gebäude den Baugenehmigungen entspricht, prüft er nicht. Dafür braucht man einen eigenen Techniker.
• Finanzierung als Nicht-Resident ist möglich: 50 bis 60 % des Kaufpreises.
• Kein Visum nötig, keine Erwerbsbeschränkung für EU-Bürger und Schweizer.
• Die Schutzklauseln gehören in das Kaufangebot, nicht in den Vorvertrag.

Codice Fiscale: ohne Steuernummer kein Kaufangebot

Ohne Codice Fiscale läuft in Italien keine Transaktion: kein Kaufangebot, kein Bankkonto, nicht einmal ein Stromvertrag. Die Steuernummer ist ein 16-stelliger Code von der Agenzia delle Entrate, kostenlos und lebenslang gültig.

Den Antrag stellt man beim italienischen Konsulat im Heimatland (München, Berlin, Wien, Zürich; ein bis drei Wochen) oder direkt bei der Agenzia delle Entrate in Italien, wo der Reisepass genügt und es wenige Minuten dauert. Auch wer nicht in Italien wohnt, braucht ihn.

Die Steuernummer ist dabei nie das Problem. Der Engpass ist das Bankkonto: Man braucht es für die Anzahlung, und die Eröffnung dauert ein bis drei Wochen. Wer beides vor der Objektsuche erledigt, verliert später keine Zeit. Wie das geht, steht im Leitfaden zu Steuernummer und Bankkonto.

Der Kaufprozess: drei Phasen, drei verschiedene Risiken

In Deutschland oder der Schweiz gibt es einen Kaufvertrag. In Italien gibt es drei aufeinanderfolgende Verträge. Jede Phase hat ihren eigenen Zweck, ihre eigene Anzahlung und ihr eigenes Risiko.

Phase 1: Das Kaufangebot (Proposta d’acquisto)

Das Kaufangebot ist der erste bindende Schritt. Es bindet zunächst nur den Käufer, nicht den Verkäufer. Man gibt ein Angebot ab, hinterlegt 1 bis 3 % als Sicherheitsleistung und wartet 7 bis 15 Tage auf die Antwort. Der Verkäufer kann in dieser Zeit weiter verhandeln.

Das Kaufangebot ist die einzige Stelle im Prozess, an der Schutzklauseln noch problemlos eingebaut werden können. Beim Vorvertrag sitzen beide Seiten fest. Welche Klauseln in den Vertrag gehören, hängt vom Objekt ab: Die häufigsten sind der Finanzierungsvorbehalt, die baurechtliche Konformität, der Katasterabgleich und bei landwirtschaftlichen Flächen der Verzicht auf das Vorkaufsrecht. Welche Klauseln im konkreten Fall sinnvoll sind, kläre ich vor jedem Angebot.

Wer ein Kaufangebot ohne Schutzklauseln unterschreibt und der Verkäufer nimmt an, ist gebunden. Zeigt die technische Prüfung danach Probleme, gibt es keinen vertraglichen Ausweg.

Phase 2: Der Vorvertrag (Compromesso)

15 bis 30 Tage nach Annahme des Kaufangebots folgt der Vorvertrag. Hier wird es finanziell ernst: Die verbindliche Anzahlung (Caparra confirmatoria) liegt in der Regel bei rund 10 % des Kaufpreises.

Die Konsequenzen sind klar geregelt: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Alternativ kann die betroffene Seite auf Vertragsdurchführung klagen und vollen Schadensersatz verlangen. Bei einem Landhaus für 2 Millionen Euro und 10 % Caparra sind das 200.000 Euro, die beide Seiten an den Vertrag binden.

Die Anzahlung bindet beide Seiten und schützt damit auch den Käufer: Der Verkäufer kann nach dem Vorvertrag nicht mehr einfach an jemand anderen verkaufen, ohne die doppelte Summe zu zahlen.

Der Vorvertrag muss innerhalb von 30 Tagen bei der Finanzbehörde (Agenzia delle Entrate) registriert werden. Kosten: 200 EUR Fixgebühr plus 0,5 % auf die Anzahlung. Beides wird beim Notartermin verrechnet. Die Schriftform ist zwingend vorgeschrieben.

Zwischen Vorvertrag und Notartermin laufen parallel: Finanzierungszusage, Katasterabgleich, eventuell Klärung von Vorkaufsrechten. Wenn aufschiebende Bedingungen im Vorvertrag stehen, etwa Finanzierungsvorbehalt, baurechtliche Bestätigung oder Verzicht auf Vorkaufsrecht, müssen diese bis zum Notartermin erfüllt sein. Diese Phase dauert in der Regel zwei bis drei Monate, ohne Finanzierung schneller, bei Auflagen länger.

Phase 3: Der Notartermin (Rogito)

In der Regel zwei bis drei Monate nach dem Vorvertrag folgt der Notartermin, bei Auflagen oder Finanzierung später. Der Käufer wählt und bezahlt den Notar. Am Tag des Rogito liest der Notar den Vertrag auf Italienisch vor. Wer kein Italienisch spricht, braucht einen vereidigten Dolmetscher (Pflicht, Kosten 500–1.500 EUR). Der Restkaufpreis wird vorab per Banküberweisung oder am Tag selbst per Bankcheck (Assegno Circolare) gezahlt. Nach Unterzeichnung geht das Eigentum über: Schlüsselübergabe, Grundbucheintragung durch den Notar innerhalb von 30 Tagen.

Was der Käufer am Notartermin mitbringen muss: gültigen Reisepass, Steuernummer, Nachweis der Zahlung, Energieausweis (liegt beim Verkäufer), und den registrierten Vorvertrag.

Timeline im Überblick

Was der Notar prüft, und was nicht

In Deutschland, Österreich und der Schweiz prüft der Notar umfassend. In Italien prüft er den rechtlichen Rahmen, nicht die bauliche Realität. Wie das italienische Immobilienrecht Eigentumsübergang, Gewährleistung und Käuferschutz regelt, steht im eigenen Leitfaden.

Der Notar prüft die Eigentumskette (mindestens 20 Jahre rückwärts), Grundbucheinträge, Hypothekenlasten, Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Katasterkonformität und die Einhaltung der Geldwäsche-Vorschriften. Er prüft dagegen nicht, ob das Gebäude den Baugenehmigungen tatsächlich entspricht. Die Genehmigungs-Angaben nimmt er in die Urkunde auf (fehlen sie, ist der Kauf nichtig), die bauliche Konformität (conformità urbanistica) erklärt der Verkäufer, und sein Techniker stellt sie fest. In der Toskana hat fast jedes ältere Gebäude Abweichungen: ein Wintergarten ohne Baugenehmigung, ein Pool ohne Bautitel, eine Scheune ohne genehmigte Nutzungsänderung. Diese Prüfung macht ein Geometra oder Architekt vor Ort, bevor ein Angebot abgegeben wird; in meinen Mandaten koordiniere ich den Geometra und stimme das Ergebnis mit dem Notar ab, bevor die Proposta rausgeht.

Wer erst nach dem Kauf feststellt, dass Umbauten nicht genehmigt sind, zahlt die nachträgliche Genehmigung (Sanatoria) aus eigener Tasche. Je nach Umfang: kleinere Formfehler oft 1.000 bis 5.000 EUR, größere Eingriffe 5.000 bis 20.000 EUR und mehr. Die technische Prüfung vorher kostet 2.000 bis 5.000 EUR. Deshalb gehört diese Prüfung als Schutzklausel in das Kaufangebot.

Mehr zur technischen Prüfung: Due Diligence in Italien.

Was kostet ein Immobilienkauf in Italien?

10 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten. Die genaue Zusammensetzung hängt davon ab, ob man von einer Privatperson oder einem Bauträger kauft, und ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.

Die größten Posten sind Erwerbssteuer, Notarhonorar und Maklerprovision. Bei Bestandsimmobilien wird die Steuer auf Basis des Katasterwerts berechnet, der deutlich unter dem Marktpreis liegt. Bei Neubauten vom Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis an; der Unterschied kann erheblich sein.

Rechenbeispiel: Casale im Chianti (1,2 Mio. EUR)

Ein Casale im Chianti, 1.200.000 EUR Kaufpreis, Privatverkauf, Zweitwohnsitz. Erwerbssteuer (9 % auf Katasterwert 350.000): 31.500 EUR. Notar: 4.000 EUR. Makler (4 % + MwSt.): 58.560 EUR. Techniker: 3.500 EUR. Übersetzer: 1.000 EUR. Gesamt: rund 99.000 EUR (gut 8 % des Kaufpreises). Das liegt unter dem Richtwert von 10 bis 15 %, weil die Erwerbssteuer beim Privatkauf auf den niedrigeren Katasterwert läuft. Beim gleichen Objekt als Bauträgerkauf mit 10 % IVA auf den vollen Kaufpreis steigen die Nebenkosten auf über 180.000 EUR.

Eine individuelle Nebenkostenaufstellung erstelle ich vor dem Angebot. Zur detaillierten Steuerübersicht: Steuern beim Immobilienkauf in Italien.

Finanzierung als Nicht-Resident

Deutschsprachige Käufer bekommen in Italien 50 bis 60 % des Kaufpreises finanziert, in Ausnahmefällen 70 %. Die Zinssätze für ein Festzinsdarlehen über 20 Jahre liegen bei 3,5 bis 4,5 % (Stand Mai 2026). Variable Finanzierungen laufen über Euribor 3M plus 1,8 bis 2,5 %.

Die Prüfung durch die Bank dauert 4 bis 8 Wochen und verlangt übersetzte Einkommensnachweise, Bankauszüge der letzten 6 bis 12 Monate und eine Bewertung der Immobilie durch einen bankinternen Gutachter (Kosten: 300-600 EUR). Die Bank verlangt den registrierten Vorvertrag, bevor sie den Antrag bearbeitet.

Der häufigste Fehler: Ein Angebot abgeben, ohne vorher die Finanzierbarkeit zu klären. Die Vorabprüfung bei der Bank sollte laufen, bevor man ein Objekt besichtigt. Ohne Finanzierungsvorbehalt im Kaufangebot trägt der Käufer das volle Risiko der Sicherheitsleistung, wenn die Bank ablehnt.

Ohne Erklärung beim Notar gilt in Italien die Gütergemeinschaft. Die Immobilie gehört dann beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, unabhängig vom Güterstand im Heimatland. Gütertrennung muss im Kaufvertrag erklärt werden; das gehört vor dem Notartermin besprochen.

Mehr zur Finanzierung: Mutuo als Nicht-Resident.

Visum, Anwalt, Sondergenehmigung?

EU-Bürger kaufen ohne Einschränkung. Für Schweizer gilt die Gegenseitigkeitsklausel: gleiche Bedingungen wie für EU-Bürger. Kein Investorennachweis, keine Quotenregelung. Auch US-Bürger und Briten können ohne Sondergenehmigung kaufen.

Ein Anwalt ist rechtlich nicht vorgeschrieben. Bei einem unkomplizierten Kauf reicht ein erfahrener Makler plus Notar. Bei komplexeren Situationen, etwa Schenkungen in der Eigentumskette, Vorkaufsrechte, Denkmalschutz oder Bauträgerkäufe, kann ein spezialisierter Immobilienanwalt die 2.000 bis 5.000 EUR Honorar vielfach einsparen. Der Notar ist in Italien neutral und vertritt keine Partei. Wer die Aufgabenteilung zwischen Makler, Notar und Anwalt vorher versteht, weiß, wen er wofür braucht: die drei Rollen im Immobilienrecht in Italien.

Wer noch keinen Codice Fiscale und kein italienisches Bankkonto hat: beides vor der ersten Besichtigung erledigen. Details stehen im Abschnitt oben.

Mehr dazu: Codice fiscale, Bankkonto und Residenz.

Was den Zeitplan verlängern kann

In den meisten Fällen dauert der Kaufprozess 3 bis 6 Monate. Es gibt Konstellationen, die den Zeitplan auf 9 bis 12 Monate strecken.

Wenn zum Grundstück landwirtschaftliche Flächen gehören, haben angrenzende Landwirte und der Pächter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sie müssen über den Verkauf informiert werden und haben 30 Tage Frist. Bei einem Podere oder einem Casale mit Olivenhain ist das Standard. Die Prüfung gehört vor den Vorvertrag.

Die Denkmalbehörde (Soprintendenza) hat ein eigenes Vorkaufsrecht mit 60 Tagen Frist. Bei Objekten unter Denkmalschutz muss die Behörde vor dem Notartermin über den Verkauf informiert werden. Zusätzlich braucht jede bauliche Veränderung eine separate Genehmigung.

Wenn das Objekt innerhalb der letzten 10 Jahre verschenkt wurde, können Pflichtteilsberechtigte die Schenkung anfechten. Das schränkt die Marktgängigkeit ein. Manche Banken finanzieren solche Objekte nicht oder nur mit Auflagen.

Wenn der Grundriss im Kataster nicht mit der Realität übereinstimmt, blockiert das den Notartermin. Die Bereinigung durch einen Geometra dauert 2 bis 8 Wochen und kostet 800 bis 2.000 EUR.

Praxistipps nach Käufer-Situation

Bestandsimmobilie von einer Privatperson

Der häufigste Fall in der Toskana. Die Steuerbelastung ist bei Bestandsimmobilien günstiger als beim Neubau, weil die Erwerbssteuer auf den Katasterwert berechnet wird, nicht auf den Kaufpreis. Bei einem Casale für 1,5 Millionen Euro kann der Katasterwert bei 300.000 bis 500.000 Euro liegen. Der Fokus sollte auf der technischen Prüfung liegen: baurechtliche Konformität vor dem Kaufangebot klären. In der Toskana hat fast jedes ältere Gebäude bauliche Abweichungen. Das ist kein Ausschlusskriterium, aber ein Faktor für die Vertragsgestaltung, sobald der Käufer die Kosten für die nachträgliche Genehmigung (Sanatoria) kennt.

Kauf vom Bauträger

Die Steuerbelastung kann deutlich höher ausfallen: statt Erwerbssteuer auf den Katasterwert fällt Mehrwertsteuer (IVA) auf den vollen Kaufpreis an. Bei einer Standard-Wohnimmobilie 10 %, bei Luxuskategorien (A/1, A/8, A/9) 22 %. Die Katasterkategorie muss vor dem Angebot geklärt sein. Im Gegenzug bekommt der Käufer eine Bankgarantie auf die Anzahlungen, einen Energieausweis mit Klasse A oder besser und eine 10-Jahres-Garantie auf strukturelle Mängel.

Käufer mit Finanzierung

Die Vorabprüfung bei der Bank starten, bevor man Objekte besichtigt. Die Finanzierungszusage dauert 4 bis 8 Wochen. Ein Finanzierungsvorbehalt im Kaufangebot sichert die Sicherheitsleistung ab, falls die Bank ablehnt. Die Bank verlangt übersetzte Einkommensnachweise, Kontoauszüge und eine eigene Bewertung der Immobilie; das braucht Vorlauf. Wer ein Objekt besichtigt und am nächsten Tag ein Angebot abgeben will, hat die Finanzierung nicht geklärt.

Alle Details zur Bankfinanzierung.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Der Zeitplan verlängert sich um 3 bis 12 Monate. Die Denkmalbehörde (Soprintendenza) hat ein Vorkaufsrecht mit 60 Tagen Frist. Jede bauliche Veränderung braucht eine zusätzliche Genehmigung über die reguläre Baugenehmigung hinaus. Renovierungskosten liegen deutlich über denen nicht geschützter Gebäude, dafür gibt es Steuervorteile, die einen Teil der Mehrkosten auffangen.

Dazu: Renovierung in der Toskana.

Käufer mit Vermietungsabsicht

Die steuerliche Struktur muss vor dem Kauf stehen, nicht danach. Für Mieteinnahmen gibt es zwei Modelle: die Pauschalsteuer (Cedolare secca) mit 21 % auf das erste Objekt, oder die progressive Einkommensteuer. Seit 2026 gelten verschärfte Regeln: Ab mehr als zwei kurzfristig vermieteten Wohnungen wird Gewerblichkeit vermutet. Das bedeutet Umsatzsteuer-Registrierung und Buchführungspflicht.

Dazu: Vermietung in der Toskana 2026.

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Italien

Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab?

In drei Phasen: Kaufangebot (Proposta d’acquisto), Vorvertrag (Compromesso) mit Anzahlung von in der Regel rund 10 Prozent, und Notartermin (Rogito) mit Eigentumsübergang. Bereits das Angebot bindet den Käufer, der Vorvertrag bindet beide Seiten. Vom Angebot bis zur Beurkundung vergehen in der Regel drei bis sechs Monate.

Was ist der Unterschied zwischen Proposta, Compromesso und Rogito?

Die Proposta ist das schriftliche Kaufangebot und bindet zunächst nur den Käufer. Der Compromesso ist der Vorvertrag: Er bindet beide Seiten, die Caparra fließt, ein Rücktritt kostet den Käufer die Anzahlung, den Verkäufer das Doppelte. Der Rogito ist die notarielle Beurkundung, mit der das Eigentum übergeht und der Kaufpreis gezahlt wird.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Italien?

3 bis 6 Monate vom Kaufangebot bis zum Notartermin. Bei Denkmalschutz oder landwirtschaftlichem Vorkaufsrecht: 9 bis 12 Monate. Für einen Einzug im Sommer reicht ein Kaufstart im Frühjahr in der Regel nicht.

Was ist der häufigste Fehler deutschsprachiger Käufer?

Die baurechtliche Prüfung nach dem Kauf statt vorher machen lassen. Die Prüfung kostet wenige tausend Euro. Die nachträgliche Genehmigung nicht genehmigter Umbauten kann ein Vielfaches kosten.

Was passiert, wenn der Verkäufer nach dem Vorvertrag nicht verkauft?

Er zahlt die Anzahlung in doppelter Höhe zurück. Alternativ kann der Käufer auf Vertragsdurchführung klagen. Das gilt auch umgekehrt: Tritt der Käufer ohne Grund zurück, verliert er die Anzahlung.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Italien?

In der Toskana üblicherweise 4 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. In Italien zahlen Käufer und Verkäufer jeweils ihren eigenen Anteil, der Käufer trägt also nur seinen Teil, nicht die gesamte Provision. Die Provision wird beim Vorvertrag fällig, nicht beim Notartermin. Wie sich die Maklerprovision in Italien auf beide Seiten verteilt und wann sie fällig wird, ist im Detail ein eigenes Thema.

Was kostet der Notar beim Hauskauf in Italien?

Das Notarhonorar liegt beim Immobilienkauf in Italien in der Regel zwischen 3.000 und 8.000 EUR, abhängig vom Kaufpreis und der Komplexität der Urkunde. Die Erwerbssteuer und die Grundbuchgebühren sind darin nicht enthalten; der Notar zieht diese Beträge am Notartermin ein und führt sie an den Staat ab. Den Notar wählt und bezahlt in Italien der Käufer.

Muss ich nach dem Kauf meinen Wohnsitz nach Italien verlegen?

Nur wenn man den reduzierten Steuersatz für den Erstwohnsitz in Anspruch nehmen will. Ohne diese Vergünstigung: keine Residenzpflicht.

Kann ich als Schweizer ohne Einschränkungen in Italien kaufen?

Ja. Gleiche Bedingungen wie für EU-Bürger. Die Finanzierung kann etwas aufwendiger sein, weil Banken das Wechselkursrisiko bei Einkommen in Franken einpreisen.

Welche Steuern fallen nach dem Kauf laufend an?

Die kommunale Immobiliensteuer (IMU) auf Zweitwohnsitze. Die Höhe variiert je nach Gemeinde und Katasterwert. Der Erstwohnsitz ist in der Regel befreit. Bei Vermietung kommen Einkommensteuer oder Pauschalsteuer dazu. Die Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, Österreich und der Schweiz regeln die Anrechnung.

Brauche ich einen eigenen Anwalt in Italien?

Rechtlich nicht vorgeschrieben. Bei einem unkomplizierten Kauf reicht ein erfahrener Makler plus Notar. Bei komplexeren Situationen, etwa Schenkungen in der Eigentumskette, Vorkaufsrechte, Denkmalschutz oder Bauträgerkäufe, kann ein spezialisierter Immobilienanwalt die 2.000 bis 5.000 EUR Honorar schnell einspielen. Der Notar ist in Italien neutral; er vertritt weder Käufer noch Verkäufer.

Was ist der Unterschied zwischen Caparra confirmatoria und Sicherheitsleistung?

Die Sicherheitsleistung (1-3 % des Kaufpreises) wird mit dem Kaufangebot hinterlegt und bindet nur den Käufer. Die verbindliche Anzahlung (Caparra confirmatoria, in der Regel rund 10 % des Kaufpreises) wird beim Vorvertrag gezahlt und bindet beide Seiten. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und betreut Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum vom Erstgespräch bis zum Notartermin. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien · Über Andrej Avi

Weiterführende Guides: Steuern beim Immobilienkauf · Due Diligence · Notar in Italien · Finanzierung als Nicht-Resident · Codice fiscale und Bankkonto · Häufige Fehler · Renovierung in der Toskana · Vermietung 2026

Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.