Immobilienkauf in Italien: der vollständige Leitfaden für internationale Käufer

Eine Immobilie in Italien zu kaufen bedeutet für die meisten internationalen Käufer mehr als den Erwerb eines Hauses. Es geht um einen Ort, der über Jahre Teil des eigenen Lebens werden soll: eine Villa in der Toskana, ein historisches Landhaus zwischen Weinbergen, ein Anwesen mit Olivenhainen. Wer aus Deutschland, Österreich, der Schweiz oder einem anderen internationalen Markt kommt, bringt meist Erfahrung mit Immobilien mit, und dennoch folgt der Ablauf in Italien an einigen Stellen einer eigenen Logik.

Der wichtigste Unterschied liegt in den Entscheidungen vor dem Notartermin. Ein Käufer wird in Italien früher verbindlich, als viele erwarten: Ein schriftliches Kaufangebot kann bereits binden, während wesentliche Prüfungen noch ausstehen. Und der Notar übernimmt nicht automatisch die technische Kontrolle des Gebäudes; ob ein Haus so gebaut wurde, wie es genehmigt wurde, stellt ein eigener Techniker fest.

Die Qualität eines Kaufs entsteht in der Vorbereitung: in der richtigen Einschätzung der Immobilie, der Prüfung der Unterlagen, einer klaren Finanzierungsstrategie und der Koordination der beteiligten Fachleute. Bei der Unterschrift ist sie längst entschieden. Gerade bei hochwertigen Häusern geht es dabei nicht darum, jede Besonderheit zu vermeiden. Ein historisches Anwesen gewinnt seinen Charakter oft aus seiner Geschichte; der Punkt ist, diese Geschichte zu verstehen, bevor aus Interesse Eigentum wird. Die folgenden Angaben beruhen auf der Praxis in der Toskana und dem geltenden italienischen Kaufrecht.

Der Kaufprozess auf einen Blick

Der Kauf läuft über drei Verträge und dauert in der Regel drei bis sechs Monate.

Die wichtigsten Eckdaten:

• Nebenkosten: in der Regel 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, beim Privatkauf oft weniger.
• Sicherheit beim Kaufangebot: meist 1 bis 3 Prozent.
• Anzahlung beim Vorvertrag: in der Regel rund 10 Prozent.
• Finanzierung als Nicht-Resident: meist 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises.
• Notarhonorar: 1.500 bis 4.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Technische Prüfung durch einen Geometra: etwa 2.000 bis 5.000 Euro.
• Übersetzer beim Notartermin: 500 bis 1.500 Euro, wenn erforderlich.
• EU-Bürger und Schweizer kaufen ohne besondere Genehmigung, ohne Visum.

Vorbereitung vor dem Kauf: die Grundlagen zuerst

Viele internationale Käufer beginnen verständlicherweise mit der Immobiliensuche. Sinnvoller ist es, zwei organisatorische Grundlagen bereits vorher zu erledigen, damit bei einem passenden Objekt keine Zeit verloren geht.

Die italienische Steuernummer (Codice Fiscale) ist die Voraussetzung für nahezu jede wirtschaftliche Handlung in Italien; ohne sie lässt sich kein Kaufangebot abgeben. Sie ist kostenlos, wird über das italienische Konsulat im Heimatland oder direkt in Italien mit dem Reisepass ausgestellt und liegt meist in ein bis zwei Wochen vor. Länger dauert das italienische Bankkonto, das man für die Anzahlung braucht: Bis zur Eröffnung vergehen ein bis drei Wochen. Wer beides früh erledigt, gewinnt Flexibilität, denn zwischen Besichtigung und Kaufentscheidung liegt bei attraktiven Objekten oft wenig Zeit. Wie man Steuernummer und Konto beantragt, steht im eigenen Leitfaden.

Der Kaufprozess: drei Verträge, drei Bindungswirkungen

Im deutschsprachigen Raum wird der Kauf meist mit einem einzigen Vertrag verbunden. In Italien entwickelt sich der Erwerb über drei rechtliche Schritte, die unterschiedliche Funktionen und unterschiedliche Bindungswirkungen haben. Genau hier liegt einer der wichtigsten Unterschiede für internationale Käufer, denn der Käufer legt sich früher fest, als viele annehmen: schon mit dem Angebot, nicht erst beim Notar.

Phase 1: Das Kaufangebot (Proposta d’acquisto)

Verbindlich wird es bereits mit diesem Angebot, lange vor dem Notartermin. Viele Käufer gehen davon aus, dass erst der Notar bindet; tatsächlich entsteht die Bindung deutlich früher. Mit dem Kaufangebot erklärt der Käufer seinen Kaufwillen zu bestimmten Bedingungen und hinterlegt meist eine Sicherheit von einem bis drei Prozent des Kaufpreises. Der Verkäufer hat anschließend in der Regel sieben bis fünfzehn Tage Zeit, das Angebot anzunehmen, und darf in dieser Frist weiter verhandeln.

Das Kaufangebot ist zugleich die wichtigste Stelle, um die Bedingungen des Kaufs festzulegen: den Finanzierungsvorbehalt, die Bestätigung der baurechtlichen Konformität, den Katasterabgleich und, bei landwirtschaftlichen Flächen, den Verzicht der Nachbarn auf ihr Vorkaufsrecht. Welche Klauseln ein bestimmtes Haus braucht, ergibt sich aus der Prüfung. Steht die passende Klausel im Angebot und die Prüfung findet später einen Mangel, kann der Käufer zurücktreten. Fehlt sie, ist er gebunden, denn im Vorvertrag lassen sich solche Bedingungen kaum noch ergänzen. Gerade bei historischen Häusern zahlt sich das aus: Viele wurden über Jahrzehnte erweitert und umgebaut, und wer den tatsächlichen Zustand kennt, bevor er sich bindet, entscheidet aus einer stärkeren Position.

Phase 2: Der Vorvertrag (Compromesso)

Mit dem Compromesso sind zum ersten Mal beide Seiten wirtschaftlich gebunden. Er folgt zwei bis vier Wochen nach der Annahme des Angebots. Jetzt fließt die eigentliche Anzahlung, die Caparra confirmatoria, in der Regel rund zehn Prozent des Kaufpreises. Tritt der Käufer ohne vereinbarten Grund zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er sie doppelt zurückzahlen. Bei einem Landhaus für zwei Millionen Euro sind das je zweihunderttausend Euro. Diese Bindung schützt auch den Käufer, denn der Verkäufer kann das Objekt nun nicht mehr an einen anderen weitergeben, der später mehr bietet.

Genau deshalb ist die Phase vor dem Vorvertrag so wichtig: Die wesentlichen Prüfungen sollten abgeschlossen sein, bevor diese Bindung entsteht. Der Vorvertrag wird schriftlich geschlossen und registriert; dabei fallen eine feste Gebühr und ein kleiner Prozentsatz auf die Anzahlung an, beides wird beim Notartermin verrechnet. In den zwei bis drei Monaten bis zum Rogito laufen die vereinbarten Punkte parallel: die Finanzierungszusage, der Katasterabgleich und die Klärung offener Vorkaufsrechte.

Phase 3: Der Notartermin (Rogito)

Der Rogito schließt einen Prozess ab, dessen Qualität Monate vorher entschieden wurde. An ihm geht das Eigentum über. Der Käufer wählt und bezahlt den Notar, der in Italien eine unabhängige öffentliche Amtsperson ist und keine der beiden Seiten vertritt. Der Vertrag wird auf Italienisch verlesen; wer die Sprache nicht sicher beherrscht, braucht einen vereidigten Dolmetscher, das ist Pflicht und kostet etwa fünfhundert bis fünfzehnhundert Euro. Der Restkaufpreis ist zu diesem Zeitpunkt überwiesen oder liegt als Bankscheck bereit. Mit der Unterschrift wechseln Schlüssel und Eigentum, und der Notar trägt den Käufer innerhalb von dreißig Tagen ins Grundbuch ein.

Was der Notar prüft, und was nicht

Der Notar sichert den rechtlichen Rahmen: die Eigentumskette zwanzig Jahre zurück, Grundbuch, Hypotheken, Wegerechte und die Einhaltung der Geldwäsche-Vorschriften. Die Baugenehmigungen nimmt er in die Urkunde auf; fehlen diese Angaben, ist der Kaufvertrag nichtig.

Was er nicht prüft, ist die Übereinstimmung zwischen den Papieren und dem, was tatsächlich gebaut wurde. Ob der Wintergarten genehmigt ist, ob der Pool je einen Bautitel hatte, ob die Scheune, die heute als Gästehaus dient, dafür umgewidmet wurde, stellt ein Geometra oder Architekt fest. In der Toskana ist das keine Formalie.

Viele ältere Häuser haben irgendwo eine Abweichung. Das ist normal und selten ein Grund, ein Haus nicht zu kaufen. Ich lasse solche Punkte deshalb vor dem Angebot durch einen Geometra prüfen und stimme das Ergebnis mit dem Notar ab. Wird eine nicht genehmigte Terrasse vorher bekannt, lässt sie sich in der Verhandlung berücksichtigen; nach dem Kauf trägt der neue Eigentümer die nachträgliche Genehmigung, die Sanatoria, je nach Fall zwischen tausend und über zwanzigtausend Euro. Die technische Prüfung selbst kostet ein paar tausend. Mehr dazu: Due Diligence in Italien.

Was der Kauf kostet

Als Richtwert gelten 10 bis 15 Prozent Nebenkosten. Der Betrag hängt vor allem an einer Frage: ob man von einer Privatperson oder von einem Bauträger kauft. Beim Privatkauf einer Bestandsimmobilie wird die Erwerbssteuer auf den Katasterwert berechnet, der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt. Beim Neubau vom Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis an.

Das eigentliche Notarhonorar liegt meist zwischen 1.500 und 4.000 Euro. Höher wirken die „Notarkosten” nur, weil der Notar die Register- und Grundbuchsteuern mit einzieht und an den Staat abführt; diese gehören zur Erwerbssteuer, nicht zum Honorar.

Ein Rechenbeispiel: Casale im Chianti, 1,2 Millionen Euro

Privatkauf, Zweitwohnsitz, Katasterwert 350.000 Euro. Die Erwerbssteuer beträgt neun Prozent auf den Katasterwert, also 31.500 Euro. Dazu die Maklerprovision mit vier Prozent plus Mehrwertsteuer, 58.560 Euro. Notar, Techniker, Übersetzer und die festen Grundbuchgebühren kommen zusammen auf etwa achttausend Euro. In der Summe sind das rund 98.000 Euro, gut acht Prozent des Kaufpreises. Der Wert liegt unter der Faustregel, weil die Erwerbssteuer auf den niedrigen Katasterwert läuft. Dasselbe Haus vom Bauträger, mit zehn Prozent Mehrwertsteuer auf den vollen Preis, käme auf über 180.000 Euro. Die genaue Aufstellung erstelle ich vor dem Angebot. Zur Vertiefung: Steuern beim Immobilienkauf in Italien.

Finanzierung als Nicht-Resident

Viele internationale Käufer erwerben aus eigener Liquidität; dennoch spielt Finanzierung auch im gehobenen Segment eine Rolle, wenn Vermögen international strukturiert ist oder Liquidität bewusst flexibel bleiben soll. Als Nicht-Resident finanzieren italienische Banken 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises, in Ausnahmen bis siebzig. Die Prüfung dauert vier bis acht Wochen. Verlangt werden übersetzte Einkommensnachweise, Kontoauszüge, eine bankeigene Bewertung der Immobilie und der registrierte Vorvertrag, bevor die Bank den Antrag bearbeitet.

Wer ein Objekt besichtigt und am nächsten Tag ein Angebot abgeben möchte, hat die Finanzierung noch nicht geklärt. Ohne Finanzierungsvorbehalt im Kaufangebot haftet er mit seiner Sicherheitsleistung, falls die Bank ablehnt. Die Vorabprüfung gehört deshalb an den Anfang, vor die Besichtigungen. Mehr zur Finanzierung: Mutuo als Nicht-Resident.

Ohne ausdrückliche Erklärung beim Notar gilt in Italien die Gütergemeinschaft, unabhängig vom Güterstand im Heimatland. Wer die Gütertrennung möchte, muss sie im Kaufvertrag erklären; das gehört vor den Notartermin besprochen.

Wer begleitet den Käufer durch den Prozess

Einen Kauf begleiten in Italien mehrere Fachleute, und für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum entsteht daraus leicht der Eindruck einer gemeinsamen Betreuung. Tatsächlich hat jede Rolle einen eigenen Auftrag, und gute Begleitung heißt, dass jede Frage dort geprüft wird, wo die Verantwortung dafür liegt.

Der Makler (mediatore) vermittelt zwischen beiden Seiten und ist gesetzlich zur Unparteilichkeit verpflichtet; er ist nicht automatisch der Interessenvertreter des Käufers. Davon zu unterscheiden ist das ausdrückliche Mandat (mandato): Damit beauftragt ein Käufer gezielt jemanden, der allein seine Interessen bei Suche, Prüfung und Verhandlung vertritt und seine Provision nur von ihm nimmt. Für internationale Käufer, die aus Märkten mit selbstverständlicher Käufervertretung kommen, ist das der entscheidende Punkt: Man sollte wissen, ob man mit einem neutralen Vermittler arbeitet oder jemanden auf der eigenen Seite beauftragt hat. Wie sich die Maklerprovision verteilt, steht im eigenen Beitrag.

Der Notaio sichert die rechtliche Form und die Eigentumsübertragung, ohne strategischer Berater des Käufers zu sein. Der Geometra oder Architekt stellt den baulichen Zustand fest und beurteilt, was sich verändern lässt. Der Anwalt prüft den Vertrag aus Sicht seines Mandanten, der Steuerberater (commercialista) die steuerliche Struktur. Wer wissen will, wer wofür zuständig ist, findet das bei den drei Rollen im Immobilienrecht; wie ich diese Fachleute koordiniere, steht auf der Seite zur Kaufbegleitung.

Was den Zeitplan verlängern kann

In den meisten Fällen dauert der Kauf drei bis sechs Monate. Vier Konstellationen können ihn auf neun bis zwölf strecken, und alle vier lassen sich vorab erkennen.

Gehören landwirtschaftliche Flächen zum Grundstück, haben Pächter und angrenzende Landwirte ein gesetzliches Vorkaufsrecht mit dreißig Tagen Frist. Bei einem Podere mit Olivenhain ist das der Regelfall. Steht das Objekt unter Denkmalschutz, hat die Soprintendenza ein eigenes Vorkaufsrecht mit sechzig Tagen, und jede bauliche Veränderung braucht später eine gesonderte Genehmigung. Wurde das Haus zu einem früheren Zeitpunkt verschenkt, kann die Marktgängigkeit eingeschränkt sein, solange Pflichtteilsberechtigte die Schenkung anfechten könnten; manche Banken finanzieren solche Objekte nur mit Auflagen. Diese Frist läuft bis zehn Jahre nach dem Tod des Schenkers, nicht ab dem Datum der Schenkung; eine länger zurückliegende Schenkung kann also noch relevant sein, wenn der Schenker erst vor Kurzem verstorben ist. Und wenn der im Kataster eingetragene Grundriss nicht mit dem tatsächlichen übereinstimmt, blockiert das den Notartermin, bis ein Geometra die Eintragung berichtigt hat.

Nach Käufer-Situation

Bestandshaus von privat. Der häufigste Fall in der Toskana und steuerlich der günstigere, weil die Erwerbssteuer auf den Katasterwert läuft. Das Augenmerk gehört auf die technische Prüfung, da viele ältere Häuser bauliche Abweichungen haben. Das Ziel ist, den Zustand des Hauses vollständig zu verstehen. Ein Haus ohne Vergangenheit gibt es hier nicht.

Neubau vom Bauträger. Hier fällt die Steuer höher aus: Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis, zehn Prozent bei normalen Wohnimmobilien, zweiundzwanzig bei den Luxuskategorien A/1, A/8 und A/9. Die Katasterkategorie sollte vor dem Angebot feststehen. Im Gegenzug erhält der Käufer eine Bankgarantie auf die Anzahlungen, einen Energieausweis der Klasse A und eine zehnjährige Garantie auf strukturelle Mängel.

Käufer mit Finanzierung. Die Bankprüfung dauert vier bis acht Wochen und beginnt vor der Besichtigung, nicht danach. Der Finanzierungsvorbehalt im Angebot sichert die Anzahlung ab, falls die Bank ablehnt.

Denkmalgeschütztes Gebäude. Der Zeitplan verlängert sich, die Renovierung kostet mehr als bei ungeschützten Häusern, und jede Veränderung braucht eine zusätzliche Genehmigung. Dafür gibt es Steuervorteile, die einen Teil der Mehrkosten auffangen. Dazu: Renovierung in der Toskana.

Käufer mit Vermietungsabsicht. Die steuerliche Struktur muss vor dem Kauf stehen. Für Mieteinnahmen gibt es die Pauschalsteuer (Cedolare secca) oder die progressive Einkommensteuer. Seit 2026 gilt: Ab mehr als zwei kurzfristig vermieteten Wohnungen wird Gewerblichkeit unterstellt, mit den entsprechenden Pflichten. Dazu: Vermietung in der Toskana 2026.

Nach dem Rogito: Eigentum ist der Anfang

Der Rogito fühlt sich wie das Ziel an; für das Eigentum ist er der Anfang. Ein Landhaus, eine Villa oder ein Anwesen mit Grund braucht laufend Aufmerksamkeit: Instandhaltung, technische Betreuung, im Zweifel eine Renovierung, die selten nach Plan endet, dazu die jährliche IMU auf den Zweitwohnsitz. Vieles davon lässt sich aus dem Ausland nur mit verlässlichen Leuten vor Ort leisten, und die findet man besser vor dem Kauf als danach.

Wer das Haus vermieten möchte, klärt die steuerliche Struktur schon vor dem Kauf: die Pauschalsteuer Cedolare secca oder die progressive Einkommensteuer, und die Grenze, ab der Kurzzeitvermietung als gewerblich gilt. Ein Käufer, der von Anfang an mitdenkt, wer das Haus im Winter betreut und wer eine Vermietung organisiert, entscheidet schon bei der Auswahl anders. Für Verwaltung und Vermietung vermittle ich spezialisierte Partner vor Ort.

Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Italien

Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab?

In drei Stufen: das Kaufangebot (Proposta), das den Käufer bindet; der Vorvertrag (Compromesso) mit einer Anzahlung von rund zehn Prozent, der beide Seiten bindet; und der Notartermin (Rogito) mit Eigentumsübergang. Vom Angebot bis zur Beurkundung vergehen in der Regel drei bis sechs Monate.

Wann wird der Käufer in Italien verbindlich?

Die erste Bindungswirkung entsteht bereits mit dem Kaufangebot, nicht erst beim Notar. Deshalb sollten die wesentlichen Prüfungen und Schutzklauseln vor oder spätestens während dieser Phase geklärt sein.

Wie hoch ist die Anzahlung beim Immobilienkauf in Italien?

Beim Kaufangebot hinterlegt man ein bis drei Prozent als Sicherheit, die zunächst nur den Käufer bindet. Beim Vorvertrag fließt die eigentliche Anzahlung, die Caparra confirmatoria, in der Regel rund zehn Prozent des Kaufpreises; sie bindet beide Seiten.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Italien?

Als Richtwert 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Beim Privatkauf einer Bestandsimmobilie fallen sie oft niedriger aus, weil die Erwerbssteuer auf den Katasterwert berechnet wird und nicht auf den Kaufpreis.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Italien?

In der Toskana üblich sind vier Prozent zzgl. MwSt. Anders als im deutschsprachigen Raum zahlt jede Seite ihren eigenen Teil, der Käufer trägt also nicht die gesamte Provision. Fällig wird sie beim Vorvertrag. Details: Maklerprovision in Italien.

Was kostet der Notar beim Hauskauf in Italien?

Das Honorar liegt meist zwischen 1.500 und 4.000 Euro zzgl. MwSt., je nach Kaufpreis und Aufwand. Höhere Beträge, die man gelegentlich liest, enthalten die Register- und Grundbuchsteuern, die der Notar nur einzieht und weiterleitet. Gewählt und bezahlt wird der Notar vom Käufer.

Wie hoch ist die Finanzierung für Nicht-Residenten?

Italienische Banken finanzieren Nicht-Residenten üblicherweise mit 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises. Die Bankprüfung dauert vier bis acht Wochen und sollte vor der ersten Besichtigung beginnen. Details: Bankfinanzierung als Nicht-Resident.

Brauche ich einen eigenen Anwalt?

Rechtlich nicht. Bei einem unkomplizierten Kauf genügen Makler und Notar. Bei Schenkungen in der Eigentumskette, Vorkaufsrechten, Denkmalschutz oder Bauträgerkäufen spielt ein spezialisierter Anwalt sein Honorar von meist zwei- bis fünftausend Euro wieder ein.

Muss ich nach dem Kauf meinen Wohnsitz nach Italien verlegen?

Nur wenn man den reduzierten Steuersatz für den Erstwohnsitz nutzen möchte. Sonst besteht keine Residenzpflicht.

Kann ich als Schweizer ohne Einschränkungen kaufen?

Ja, zu denselben Bedingungen wie EU-Bürger. Für Schweizer, US-Bürger und Briten gilt das über die Gegenseitigkeit; ein Visum ist für den Kauf nicht nötig. Die Finanzierung kann etwas aufwendiger sein, weil Banken das Wechselkursrisiko bei einem Einkommen in Franken berücksichtigen.

Ich bin Immobilienmakler in der Toskana und begleite Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum vom Erstgespräch bis zum Notartermin. Die rechtliche und bauliche Prüfung koordiniere ich mit Anwälten und Geometern vor Ort. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien · Über Andrej Avi

Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.