Per molti acquirenti internazionali una proprietà in Italia è più di una casa: è un luogo destinato a entrare nella vita per anni — una villa in Toscana, un casale storico tra i vigneti, una tenuta con uliveti. Chi cerca questi immobili arriva di solito con esperienza, eppure l’acquisto in Italia segue, su alcuni punti decisivi, una logica propria.
Chi compra un immobile in Italia firma tre atti distinti — proposta, compromesso e rogito — nell’arco di tre-sei mesi. È l’iter noto. Meno evidente è che le decisioni si prendono prima di quanto si creda: la proposta vincola già l’acquirente, e la conformità urbanistica non viene verificata d’ufficio; chi la accerta dopo il rogito paga di tasca propria ciò che prima era una voce di trattativa. La qualità di un acquisto si decide quindi molto prima della firma, nella preparazione: capire l’immobile, verificare i documenti, impostare l’eventuale finanziamento e coordinare i professionisti giusti.
Un immobile storico non vale perché è perfetto: il suo carattere nasce spesso dalla sua storia e dalle trasformazioni di generazioni. L’obiettivo non è eliminare quel carattere, ma comprenderlo prima che la proprietà cambi mano. Le indicazioni che seguono si basano sulla pratica in Toscana e sul diritto immobiliare italiano vigente.
In breve
- Tre fasi, da tre a sei mesi: proposta, compromesso, rogito.
- Oneri accessori: dal 10 al 15 per cento del prezzo, spesso meno da privato.
- Il notaio garantisce il piano giuridico; la corrispondenza tra titoli e costruito la accerta un tecnico.
- Le clausole di tutela vanno nella proposta, non nel compromesso.
- La verifica tecnica prima dell’offerta, non dopo.
L’iter: tre contratti, tre vincoli
La proposta vincola l’acquirente, non ancora il venditore: si versa dall’uno al tre per cento a titolo di deposito e si attende la risposta entro sette-quindici giorni. È l’ultimo momento in cui le clausole di tutela entrano senza attriti — condizione sospensiva del mutuo, conformità urbanistica, verifica catastale, rinuncia dei confinanti alla prelazione. Quali servano dipende dall’immobile e lo dice la verifica tecnica.
Al compromesso, due-quattro settimane dopo, si versa la caparra confirmatoria, di norma intorno al dieci per cento. Da qui il vincolo è reciproco: chi recede perde la caparra, il venditore che recede la restituisce raddoppiata. Su un casale da due milioni sono duecentomila per parte, e nessuno esce più con leggerezza.
Al rogito passa la proprietà. Il notaio è scelto e pagato dall’acquirente; il saldo è bonificato o pronto in assegno circolare, e la trascrizione avviene entro trenta giorni.
| Fase | Durata | Cosa accade |
|---|---|---|
| Proposta | 7-15 giorni | Offerta vincolante, deposito 1-3 % |
| Compromesso | 2-4 settimane dopo | Caparra ~10 %, vincolo reciproco |
| Rogito | 2-3 mesi dopo | Passaggio di proprietà |
| Totale | 3-6 mesi | 9-12 con vincolo o prelazione |
Cosa verifica il notaio, e cosa no
Il notaio garantisce continuità delle trascrizioni, ipoteche, servitù e antiriciclaggio, e riporta i titoli edilizi nell’atto: se mancano, la compravendita è nulla. Non verifica però se il costruito corrisponda ai titoli. Questo lo accerta un tecnico incaricato.
Le difformità edilizie sono frequenti negli immobili meno recenti e, nella maggior parte dei casi, regolarizzabili. Una veranda mai autorizzata, una piscina senza titolo, un cambio di destinazione non registrato: se emergono prima dell’offerta, si tiene conto nella trattativa; se emergono dopo il rogito, la sanatoria — da mille a oltre ventimila euro secondo il caso — resta a carico del nuovo proprietario. Per questo faccio svolgere la verifica prima della proposta e ne discuto l’esito con il notaio. Approfondimento: Due diligence in Italia.
Quanto costa l’acquisto
Dal 10 al 15 per cento sopra il prezzo, a seconda che si acquisti da privato o da costruttore. Da privato l’imposta di registro corre sul valore catastale, di norma inferiore al mercato; dal costruttore si applica l’IVA sull’intero prezzo.
| Voce | Valore indicativo |
|---|---|
| Imposta di registro (da privato) | 2 % prima casa / 9 % seconda, sul valore catastale |
| IVA (dal costruttore) | 4-10 %, 22 % sul lusso (A/1, A/8, A/9), sul prezzo |
| Onorario notarile | 1.500-4.000 EUR oltre IVA (imposte a parte) |
| Provvigione agenzia | 4 % oltre IVA, per parte |
| Verifica tecnica (geometra) | ca. 2.000-5.000 EUR |
Un chiarimento sull’onorario: quello del notaio si aggira tra 1.500 e 4.000 euro. Le cifre più alte che a volte si leggono comprendono le imposte di registro e ipocatastali, che il notaio incassa e versa allo Stato — appartengono all’imposta, non all’onorario.
Esempio. Casale nel Chianti, 1,2 milioni, da privato, seconda casa, valore catastale 350.000. Registro al nove per cento sul catastale: 31.500. Provvigione con IVA: 58.560. Notaio, tecnico e imposte fisse: circa ottomila. In tutto circa 98.000 euro, poco più dell’otto per cento — sotto la regola pratica, perché l’imposta corre sul catastale. Lo stesso immobile dal costruttore, con IVA sull’intero prezzo, supererebbe i 180.000.
Il mutuo
Le banche italiane finanziano i residenti fino a circa l’ottanta per cento del prezzo, i non residenti dal 50 al 60. L’istruttoria richiede quattro-otto settimane e la banca vuole il compromesso registrato prima di aprire la pratica. Chi visita un immobile e vuole fare subito un’offerta non ha ancora definito il mutuo: la condizione sospensiva nella proposta tutela il deposito se la banca rifiuta, e la verifica preliminare va all’inizio, prima delle visite. Dettagli: Il mutuo.
Chi accompagna l’acquirente
Un acquisto in Italia coinvolge più professionisti, e per un acquirente internazionale è facile pensare che tutti rappresentino i suoi interessi. In realtà ogni figura ha un ruolo preciso: una buona assistenza non significa che una sola persona faccia tutto, ma che ogni questione sia trattata da chi ne porta la responsabilità.
L’agente immobiliare (mediatore) mette in relazione venditore e acquirente ed è tenuto per legge all’imparzialità; non è, per definizione, il rappresentante esclusivo dell’acquirente. Diverso è l’incarico esplicito (mandato): con esso l’acquirente affida a un professionista la cura dei propri interessi nella ricerca, nelle verifiche e nella trattativa, con provvigione dovuta solo da lui. Per chi proviene da mercati dove la rappresentanza del compratore è prassi, è la distinzione che conta: sapere se si lavora con un mediatore neutrale o con qualcuno incaricato dalla propria parte.
Le altre figure restano distinte. Il notaio garantisce la forma giuridica dell’atto e il trasferimento della proprietà, senza svolgere una consulenza strategica. Il geometra o l’architetto accerta lo stato dell’immobile e i margini di intervento. L’avvocato esamina il contratto nell’interesse del proprio cliente, il commercialista la struttura fiscale. Come coordino questi professionisti è descritto nella pagina di assistenza all’acquisto.
Cosa può allungare i tempi
Quattro situazioni portano l’iter da tre-sei a nove-dodici mesi, e si riconoscono in anticipo. Con terreni agricoli, affittuario e confinanti hanno la prelazione con trenta giorni di termine — nei poderi con oliveto è la regola. Con un vincolo, la Soprintendenza ha sessanta giorni e ogni intervento successivo richiede un’autorizzazione a sé. Con una donazione nella provenienza, la commerciabilità resta limitata finché i legittimari possono impugnarla — termine che decorre fino a dieci anni dopo la morte del donante, non dalla donazione. E con una planimetria catastale non aggiornata, il rogito si blocca finché un tecnico non rettifica l’accatastamento.
Dopo il rogito: la proprietà è solo all’inizio
Il rogito sembra il traguardo; per la proprietà è l’inizio. Una villa, un casale o una tenuta con terreno richiede attenzione continua: manutenzione, gestione tecnica, cura degli spazi esterni, un restauro che di rado finisce nei tempi previsti, e l’IMU annuale sulla seconda casa. Molto di tutto ciò, dall’estero, si gestisce solo con persone affidabili sul territorio, e queste si trovano meglio prima dell’acquisto che dopo.
Chi intende affittare definisce la struttura fiscale già prima del rogito: la cedolare secca o l’IRPEF ordinaria, e la soglia oltre la quale la locazione breve configura un’attività d’impresa. Un acquirente che considera fin dall’inizio chi curerà la casa e chi organizzerà l’eventuale locazione sceglie diversamente già in fase di selezione. Per la gestione e la locazione metto l’acquirente in contatto con partner specializzati sul territorio.
Domande frequenti
Come si stabilisce il prezzo degli oneri?
Da privato l’imposta corre sul valore catastale, di norma inferiore al mercato; dal costruttore sull’intero prezzo. È la ragione per cui due immobili allo stesso prezzo possono avere oneri molto diversi.
Qual è l’errore più frequente?
Rinviare la verifica urbanistica a dopo l’acquisto. Prima è una voce di trattativa da qualche migliaio di euro; dopo, la sanatoria è a carico del solo acquirente.
Quanto è la provvigione?
In Toscana di norma il quattro per cento oltre IVA, e ciascuna parte paga la propria quota. È dovuta al compromesso.
Uno svizzero può acquistare senza limitazioni?
Sì, in base alla reciprocità, alle stesse condizioni di un cittadino UE. Il mutuo da non residente copre una quota inferiore.
Quali imposte si pagano dopo?
L’IMU sulle seconde case; la prima è di norma esente. In caso di locazione, cedolare secca o IRPEF. Le convenzioni contro le doppie imposizioni regolano il credito.
Sono agente immobiliare in Toscana e seguo l’acquirente dal primo colloquio al rogito. Le verifiche tecniche e giuridiche le coordino con avvocati e geometri indipendenti sul territorio. Assistenza all’acquisto · Immobili · Chi è Andrej Avi
Aggiornato a luglio 2026. Non costituisce consulenza fiscale o legale.
