FAQ

Per legge no. Ma il processo italiano presenta specificità importanti: strutture contrattuali diverse (Proposta, Compromesso, Rogito), verifiche catastali, normative locali. Un agente in Italia coordina notaio, avvocato e tecnico, verifica la documentazione e conduce le trattative in italiano.

L'acquisto si articola in tre fasi. Prima la Proposta d'acquisto, offerta scritta accompagnata da un deposito dell'1-3%. Poi il Compromesso, contratto preliminare vincolante con caparra confirmatoria tipicamente pari al 5-10%. Infine il Rogito, l'atto notarile che trasferisce la proprietà. Dalla proposta al rogito trascorrono generalmente da tre a sei mesi.

L'imposta di registro è il 2% per la prima casa o il 9% per la seconda, calcolata sul valore catastale. Gli onorari notarili si collocano tra 2.000 e 4.000 euro, la provvigione è il 4% più IVA, l'eventuale avvocato 500-1.500 euro e il geometra 500-1.000 euro. Nel complesso i costi accessori ammontano a circa il 10-12% oltre al prezzo d'acquisto.

Dal primo sopralluogo al rogito: tipicamente da 3 a 6 mesi. Immobili con questioni catastali o urbanistiche aperte possono richiedere tempi più lunghi.

Alla firma del Compromesso l'acquirente versa una caparra confirmatoria, tipicamente il 5-10% del prezzo. Se l'acquirente recede, perde la caparra. Se recede il venditore, deve restituire il doppio. La caparra viene imputata al prezzo al momento del Rogito.

L'acquirente sceglie e paga il notaio. Il notaio verifica la catena di proprietà almeno 20 anni a ritroso, autentica il contratto e trascrive il trasferimento entro 30 giorni. Onorari notarili: 2.000-4.000 euro.

Dal 2010, lo stato catastale deve corrispondere allo stato di fatto dell'immobile. Senza questa corrispondenza, il contratto è nullo. Prima del Rogito, un tecnico verifica che planimetria e categoria catastale corrispondano alla realtà.

Sì. Grazie alla rete locale e ai contatti diretti con proprietari. Nel segmento sopra 1 mln di euro, molte transazioni vengono gestite in via riservata, senza annunci pubblici.

Da tre a dodici mesi. Il fattore decisivo è il prezzo. Immobili sul mercato da più di sei mesi perdono slancio; una partenza troppo alta allunga la commercializzazione e indebolisce la posizione negoziale.

Documentazione tecnica: 500-2.000 euro. APE: 150-300 euro. Verifica di conformità urbanistica: 500-1.500 euro. Provvigione: 4% più IVA. Tutti i costi vengono chiariti prima dell'inizio della commercializzazione.

No. Le visite vengono gestite autonomamente, con riscontro dopo ogni appuntamento.

Sì. Commercializzazione attraverso la rete, senza annunci pubblici.

APE, visure catastali aggiornate (Visura catastale e Planimetria), atto di provenienza, dichiarazione di conformità e eventuali titoli edilizi. Coordino la raccolta con il tecnico sul territorio.

I percorsi sono essenzialmente due: la donazione in vita o la successione. Per donazioni e successioni ai figli si applica un'imposta del 4%, ma soltanto sulla quota eccedente la franchigia di un milione di euro per figlio. La quota di legittima si applica comunque agli immobili situati in Italia.

Acquisti tra privati: 9% sul valore catastale, 2% per la prima casa. Acquisti da costruttore (entro 5 anni): IVA al 10% sul prezzo (4% per prima casa). Più 50 euro ciascuna per imposta ipotecaria e catastale.

L'IMU si basa sulla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente. L'aliquota varia dallo 0,4% all'1,06%, a seconda del Comune. L'abitazione principale (categorie A2-A7) è esente. Pagamento semestrale a giugno e dicembre.

Il regime più comune è la Cedolare secca: l'aliquota è il 21% forfettario sul primo immobile e il 26% dal secondo in poi. Chi affitta più di due unità a breve termine viene classificato come imprenditore. La cedolare sostituisce IRPEF, imposta di registro e bollo sul reddito da locazione.

Occorre presentare la SCIA al Comune, ottenere il codice identificativo nazionale (CIN, obbligatorio dal 2025) e comunicare ogni ospite alla Questura entro 24 ore. È inoltre richiesta la conformità agli standard di sicurezza: rilevatori di CO, estintore e impianto elettrico certificato.

Dal 2026 l'imposta forfettaria sui redditi esteri ammonta a 300.000 euro annui per il titolare (chi si è trasferito entro fine 2025 mantiene la soglia di 200.000 euro); i familiari beneficiari pagano 50.000 euro ciascuno. Per accedervi occorre non aver risieduto fiscalmente in Italia per almeno 9 dei 10 anni precedenti. La durata massima del regime è di 15 anni.

Lordo 5-8% per affitto turistico, netto circa 3% al netto delle commissioni piattaforma (15-20%), gestione (10-25%) e manutenzione. Base: 18-25 settimane di occupazione, affitto settimanale 2.000-8.000 euro in alta stagione.

La Maremma e la Lucchesia. In Maremma i casali partono da circa 1.600 euro al metro quadro, con valori simili nella Lucchesia. Per confronto: nel Chianti Classico gli immobili restaurati si collocano tra 4.000 e 9.500 euro al metro quadro.

In Maremma (Castiglione della Pescaia, Orbetello, Porto Ercole) o nella Lucchesia, vicina alla costa della Versilia. La Maremma offre tranquillità rurale con accesso alla costa in 15-30 minuti. Lucca dista 20 minuti dall'aeroporto di Pisa e 30 minuti dal mare.

Sì. La Val d'Orcia, in quanto sito UNESCO, è soggetta a rigide norme paesaggistiche (Piano Paesaggistico). Le nuove costruzioni sono fortemente limitate, le ristrutturazioni richiedono l'autorizzazione della Soprintendenza. L'offerta limitata contribuisce alla stabilità dei prezzi.

Firenze per la locazione a lungo termine (rendimento lordo ca. 4,8%). Chianti e Val d'Orcia per l'affitto turistico stagionale (maggio-ottobre, 18-25 settimane di occupazione). La costa maremmana per l'affitto estivo con tariffe settimanali elevate in alta stagione.

Firenze (FLR): Chianti 30-50 minuti, Val d'Orcia 90 minuti. Pisa (PSA): Lucca 20 minuti, Maremma 90 minuti, Chianti 90 minuti. Grosseto dispone di un aeroporto regionale con collegamenti stagionali. Roma Fiumicino (FCO): Maremma 2 ore.

I rustici (da ristrutturare) partono da circa 300.000 euro. Casali restaurati: 4.000-7.000 euro al metro quadro nelle posizioni standard, 9.500 euro e oltre nelle posizioni prime come il Chianti Classico. Le ville con parco e piscina superano del 20-40% i casali comparabili.

I residenti con reddito italiano accedono generalmente fino all'80% del valore dell'immobile. Gli under 36 con ISEE sotto 40.000 euro possono richiedere fino al 100% tramite il Fondo di garanzia Consap. La banca richiede documentazione reddituale degli ultimi due o tre anni, estratti conto recenti, il Codice Fiscale e il contratto preliminare (Compromesso); provvede poi a una perizia indipendente sull'immobile.

Sì. I residenti con reddito italiano accedono fino all'80% del valore. Gli under 36 con ISEE sotto 40.000 euro possono richiedere fino al 100% tramite il Fondo Consap. Residenti con reddito estero: 60-70%.

L'imposta sostitutiva è lo 0,25% del finanziamento per la prima casa e il 2% per la seconda. Si aggiungono la perizia bancaria (300-500 euro), gli onorari notarili per l'atto di mutuo (1.000-2.000 euro) e le spese di apertura e tenuta conto, variabili a seconda dell'istituto.