Notar beim Immobilienkauf in Italien: Ablauf, was er prüft und was nicht

Der Notar in Italien prüft einen klar definierten Ausschnitt des Kaufs. Was daneben liegt, liegt beim Käufer. Anders als in Deutschland oder Österreich, wo der Notar den gesamten Rahmen abdeckt und auf Risiken hinweist, ist der italienische Notar ausschließlich für die Rechtsgültigkeit der Urkunde zuständig. Dieser Unterschied entscheidet darüber, ob Probleme vor dem Kauf oder erst nach der Schlüsselübergabe auftauchen.

Was der Notar in Italien ist

Der Notar ist ein vom Justizministerium bestellter Staatsamtsträger (pubblico ufficiale), an einen Distrikt gebunden und weder Anwalt des Käufers noch Vertreter des Verkäufers. Er sichert die Rechtsgültigkeit der Urkunde und führt die Registrierung beim Staat durch.

Die Beratungspflicht, die deutsche Käufer vom heimischen System kennen, gibt es in Italien nicht. Wer erwartet, dass der Notar den Kauf auf alle Risiken abklopft, bekommt eine Überraschung. Bei einem Casale-Kauf in der Toskana für 1,5 Millionen Euro prüft er die Eigentumskette, den Katasterplan und die Steuerabwicklung. Ob der Wintergarten eine Baugenehmigung hat, ob der Pool im Landschaftsschutzgebiet genehmigungsfähig ist: das liegt außerhalb seiner Prüfpflicht. Dafür braucht der Käufer eigene Fachleute.

Die 6 Pflichtprüfungen des Notars

1. Eigentumskette (Visure ipotecarie)

Der Notar prüft die Eigentumskette mindestens 20 Jahre zurück: Eigentümerwechsel, offene Hypotheken, Pfandrechte, Zwangsvollstreckungen, Dienstbarkeiten (Servitù). Bei Schenkungen in der Eigentümergeschichte wird die Prüfung aufwendiger, weil Erben solche Verfügungen innerhalb von zehn Jahren nach dem Tod des Schenkers anfechten können.

In der Toskana tauchen bei älteren Landhäusern regelmäßig Schenkungen in der Kette auf. Das ist kein Ausschlusskriterium, erfordert aber sorgfältigere Prüfung. In einzelnen Fällen kommt eine Titelversicherung (Polizza titolo) als Absicherung in Betracht.

2. Katasterplan-Abgleich (Conformità catastale)

Der Notar prüft, ob der Katasterplan mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmt. Stimmt der Grundriss nicht, kann er nicht beurkunden. Bei toskanischen Landhäusern gibt es hier regelmäßig Diskrepanzen: Gebäude, die im Kataster als landwirtschaftlich eingetragen sind, aber als Wohnhaus genutzt werden, Nebengebäude ohne Eintragung, Umbauten, die nie aktualisiert wurden.

Was der Notar dabei prüft, ist die formale Übereinstimmung des Plans mit dem Katasteramt. Ob das, was im Kataster steht, baurechtlich genehmigt wurde, ist eine andere Frage — und eine, die er nicht beantwortet. Diese Lücke ist die häufigste Problemstelle beim Immobilienkauf in der Toskana. Mehr dazu im Due-Diligence-Guide.

3. Katasterdaten (Visure catastali)

Der Notar gleicht die Katasterdaten ab. Der steuerliche Ertragswert (Rendita catastale) bestimmt die Berechnungsgrundlage für die Erwerbssteuern. Bei Käufen zwischen Privatpersonen wird die Erwerbssteuer auf Basis des Katasterwertes berechnet, nicht des Kaufpreises. Falsche Katasterdaten führen zu falschen Steuerbescheiden.

In der Toskana sind Rendite catastali bei älteren Gebäuden oft veraltet. Eine Aktualisierung kann die Steuerlast verändern, nach oben oder nach unten. Der Notar prüft die vorhandenen Daten, er optimiert sie nicht.

4. Geldwäscheprüfung

Der Notar dokumentiert die Identität beider Parteien und die Herkunft der Mittel. Internationale Käufer brauchen ein italienisches Bankkonto und eine Steuernummer (Codice Fiscale). Alle Zahlungen über 5.000 Euro laufen per Banküberweisung oder Bankcheck. Barzahlung bei Immobilientransaktionen ist ausgeschlossen.

Für Käufer aus der Schweiz gelten die gleichen Regeln wie für EU-Bürger. Die Prüfung ist Routine, kann aber bei komplexen Vermögensstrukturen (Trusts, Holdings, Stiftungen) zusätzliche Dokumentation erfordern.

Mehr zum Codice Fiscale und Bankkonto.

5. Eigentumsregistrierung (Trascrizione)

Innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin (Rogito) trägt der Notar den Eigentumsübergang ins Register ein. Erst mit dieser Eintragung ist der Kauf gegenüber Dritten wirksam. In der Praxis erledigen die meisten Notare das innerhalb weniger Tage.

6. Katasteraktualisierung (Voltura catastale)

Ebenfalls innerhalb von 30 Tagen meldet der Notar den neuen Eigentümer beim Katasteramt. Ohne diese Aktualisierung läuft die Grundsteuer (IMU) weiter auf den Verkäufer.

Was der Notar nicht prüft

Die Lücke zwischen dem, was der Notar prüft, und dem, was tatsächlich geprüft werden muss, deckt der Käufer mit eigenen Fachleuten ab. Hier entstehen die meisten Kosten, die nach dem Kauf auftauchen.

Zur baulichen Konformität (Conformità urbanistica): Der Notar nimmt die Baugenehmigungen in die Urkunde auf; fehlen diese Angaben, ist der Kaufvertrag nichtig. Ob das Gebäude den Genehmigungen tatsächlich entspricht, stellt er nicht fest. Ein Haus kann im Kataster korrekt eingetragen sein und trotzdem einen Wintergarten ohne Baugenehmigung haben. Die Konformitätserklärung gibt der Verkäufer im Kaufvertrag in eigener Verantwortung ab; ist sie falsch, haftet er. Die Kosten einer nachträglichen Bereinigung (Sanatoria) liegen je nach Umfang im niedrigen vierstelligen bis über 20.000-Euro-Bereich und trägt zunächst der Käufer.

Schutzauflagen wie Denkmalschutz, Landschaftsschutz oder Hangschutz erwähnt der Notar nicht von sich aus. Ein Denkmalschutz kann die Restaurierungskosten erheblich steigern; ein Landschaftsschutz kann den geplanten Poolbau verhindern. Beides lässt sich vor dem Angebot recherchieren.

Beim Energieausweis (APE) verlangt der Notar, dass ein gültiges Dokument beim Rogito vorliegt. Die Richtigkeit der darin angegebenen Energieklasse prüft er nicht. Beim Vorkaufsrecht bei landwirtschaftlichem Land wahrt er die Frist. Die Recherche, ob das Vorkaufsrecht überhaupt greift und wer die Berechtigten sind, liegt nicht in seiner Prüfpflicht.

Für die baurechtliche und technische Prüfung braucht der Käufer einen eigenen Techniker (Geometra, Architekt oder Ingenieur). Das lässt sich vor dem Angebot klären und koordinieren. Mehr zur technischen Prüfung.

Was kostet der Notar?

Das Notarhonorar (onorario) liegt meist zwischen 1.500 und 4.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, abhängig von Kaufpreis, Komplexität und Region; bei Bankfinanzierung kommt das Honorar für den Hypothekenvertrag hinzu. Davon strikt zu trennen sind die Steuern und Registergebühren, die der Notar einzieht und an die Finanzbehörde abführt. Sie machen meist den größeren Teil der gesamten Notarrechnung aus.

Die Erwerbssteuer wird auf den Katasterwert berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Bei einem Kaufpreis von 900.000 Euro kann der Katasterwert bei 200.000 Euro liegen. Die Steuer beträgt dann 18.000 Euro statt 81.000 Euro. Dieses System gilt nur bei Käufen zwischen Privatpersonen und nur für Wohnimmobilien. Mehr zu Steuern und Nebenkosten.

Das Honorar ist verhandelbar. Die Steuern nicht. Kostenvoranschläge von zwei oder drei Notaren einholen ist üblich und empfohlen.

Der Ablauf: vom Kaufangebot bis zum Rogito

Schritt 1: Kaufangebot (Proposta d’acquisto)

Der Käufer macht ein schriftliches Angebot mit einer Sicherheitsleistung von 1-3 % des Kaufpreises. Den Notar bereits hier einzubinden lohnt sich: Er kann die ersten Eigentumsrecherchen ziehen und dem Käufer Gewissheit über Belastungen geben, bevor der nächste Schritt kommt.

Schritt 2: Vorvertrag (Compromesso)

Die Anzahlung erfolgt als Caparra confirmatoria, in der Regel rund 10 %, verhandelbar. Beide Seiten sind gebunden. Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen.

Bedingungsklauseln gehören in diesen Schritt: Finanzierungsvorbehalt, Ergebnis der technischen Prüfung, Frist für die Nachgenehmigung bei Katasterdiskrepanzen, Klärung von Vorkaufsrechten. Ohne diese Klauseln ist der Käufer mit der Anzahlung gebunden, auch wenn die Bank die Finanzierung ablehnt oder die technische Prüfung Probleme aufdeckt.

Der Notar kann den Vorvertrag beurkunden. Das ist nicht Pflicht, aber empfehlenswert. Die notarielle Registrierung schützt den Käufer vor Zwischenverkäufen: Wenn der Verkäufer nach dem Vorvertrag an jemand anderen verkauft, hat der registrierte Käufer Vorrang. Kosten für die Registrierung: ca. 200 Euro plus 0,5 % der Caparra als Registersteuer (wird auf die Erwerbssteuer beim Rogito angerechnet). Mehr zum Fehler bei fehlenden Schutzklauseln.

Schritt 3: Kaufvertrag (Rogito)

Der Notartermin dauert 1 bis 2 Stunden. Anwesend sind Käufer, Verkäufer (oder deren Bevollmächtigte), Notar, Übersetzer (falls der Käufer kein Italienisch spricht), gegebenenfalls Makler und Anwalt.

Der Notar liest den Kaufvertrag vor, vollständig, auf Italienisch. Der Übersetzer übersetzt simultan oder konsekutiv. Die Kosten für den Übersetzer liegen zwischen 500 und 1.500 Euro. Der Übersetzer muss vereidigt sein, eine private Übersetzung reicht nicht.

Die Restzahlung erfolgt per Banküberweisung oder Bankscheck (Assegno Circolare). Der Betrag wird entweder vorab auf ein Treuhandkonto des Notars überwiesen oder direkt an den Verkäufer. Bei Bankfinanzierung überweist die Bank den Darlehensbetrag direkt an den Verkäufer während des Rogito. Der Notar koordiniert die Zahlungsströme.

Nach der Unterschrift: Schlüsselübergabe, Eigentumsübergang, die Nebenkosten werden beim Notar beglichen. Der Notar händigt eine beglaubigte Kopie des Kaufvertrags aus. Das Original bleibt bei ihm.

Gesamtdauer vom Kaufangebot bis zum Rogito: 3 bis 6 Monate. Bei Denkmalschutz, Vorkaufsrecht oder offenen Nachgenehmigungen auch 9 bis 12 Monate. Bei toskanischen Casali liegt der Durchschnitt erfahrungsgemäß bei 4 bis 5 Monaten.

Welcher Notar: Spezialisierung zählt

Der Käufer wählt den Notar. Bei historischen Objekten und Landgütern empfiehlt sich einer mit Erfahrung bei Gebäuden vor 1967, landwirtschaftlichen Gebäuden und Schutzauflagen. Drei Kriterien:

Lokale Kenntnis zählt mehr als Größe der Kanzlei. Ein Notar in Siena kennt die Katastergegebenheiten der Provinz besser als einer in Rom. Die lokalen Register, die Gepflogenheiten der Gemeinden und die Besonderheiten der toskanischen Katasterlage sind spezialisiertes Wissen.

Erfahrung mit internationalen Käufern beschleunigt den Prozess. Der Ablauf für einen deutschen Käufer unterscheidet sich vom Ablauf für einen italienischen: Codice Fiscale, Geldwäschedokumentation aus dem Ausland, Übersetzungspflicht beim Rogito, Doppelbesteuerungsabkommen. Ein Notar, der das regelmäßig macht, kennt die Abläufe.

Beim Honorar lohnt es sich, Angebote zu vergleichen. Das Honorar variiert spürbar zwischen Notaren in derselben Provinz; bei einem Kauf für 1,5 Millionen Euro kann das 2.000 bis 3.000 Euro Unterschied machen. Kostenvoranschläge von zwei bis drei Notaren einholen ist üblich und wird nicht negativ aufgenommen.

Die Notarkammer (Consiglio Notarile) des jeweiligen Distrikts führt ein Verzeichnis. Die Auswahl und Koordination übernimmt die Kaufbegleitung.

Der Notar in Deutschland vs. in Italien

Deutschsprachige Käufer bringen Erwartungen mit, die auf dem deutschen oder österreichischen Notarsystem basieren. Die Unterschiede sind grundlegend.

Die größte strukturelle Lücke: In Deutschland verlässt sich der Käufer auf den Notar als Gesamtprüfer. In Italien teilt der Käufer die Prüfbereiche auf: Notar für Eigentum und Kataster, Techniker für Baurecht und Auflagen, Anwalt für Vertragsklauseln. Diese Dreiteilung kostet mehr, fängt aber die Lücken ab. Wie diese Rollen im rechtlichen Rahmen des Immobilienkaufs zusammenspielen, gehört zum Fundament der Vorbereitung.

Typische Problemstellen beim Notartermin

Drei Situationen, die den Rogito verzögern oder zum Problem werden:

Katasterdiskrepanz: Der Grundriss im Kataster stimmt nicht mit der Realität überein. Der Notar kann nicht beurkunden, bis der Katasterplan aktualisiert ist. Die Aktualisierung liegt beim Verkäufer und dauert 2 bis 6 Wochen. Das gehört als Bedingung in den Vorvertrag.

Offene Hypothek: Der Verkäufer hat noch eine laufende Hypothek auf dem Objekt. Der Notar löscht sie im Zuge des Rogito, aber die Abstimmung mit der Bank des Verkäufers kann den Termin verzögern. In der Praxis wird ein Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers überwiesen.

Fehlende Unterlagen: Energieausweis, Konformitätserklärung des Verkäufers, Nachweis der gezahlten Hausgeld-Beträge bei Eigentumswohnungen. Jedes fehlende Dokument verschiebt den Termin. Die Vollständigkeit der Unterlagen lässt sich vor dem Rogito prüfen.

Vorkaufsrecht (Prelazione): Bei landwirtschaftlichem Land haben angrenzende Landwirte und die staatliche Agrarbehörde ISMEA ein Vorkaufsrecht. Die Frist beträgt 30 Tage ab formeller Benachrichtigung. Wird das Vorkaufsrecht nicht korrekt bedient, kann der Berechtigte bis zu 12 Monate nach der Eintragung den Rückerwerb erzwingen. Das passiert selten, aber der Notar muss die Frist korrekt wahren. Bei Tenute mit Weinberg oder Olivenhain verlängert das den Kaufprozess um 30 bis 60 Tage.

Vollmacht (Procura): Wenn der Käufer nicht persönlich zum Rogito erscheinen kann, braucht er eine notarielle Vollmacht. Diese muss von einem Notar im Heimatland ausgestellt, apostilliert und ins Italienische übersetzt werden. Der Prozess dauert 2 bis 4 Wochen. Eine Vollmacht frühzeitig vorzubereiten empfiehlt sich als Absicherung, auch wenn der Käufer plant, persönlich zu erscheinen.

Was der Käufer zum Rogito mitbringen muss

Als persönliche Dokumente: gültiger Reisepass (kein Personalausweis), Codice Fiscale (Original oder beglaubigte Kopie), Nachweis des Wohnsitzes im Heimatland.

Als Finanznachweis: Nachweis der Banküberweisung (Kontoauszug oder Bestätigung der Bank), bei Finanzierung die Darlehenszusage der Bank.

Bei verheirateten Käufern: In Deutschland gilt Zugewinngemeinschaft als gesetzlicher Güterstand. Der Notar wird nach dem Güterstand fragen. Bei Gütertrennung muss das dokumentiert sein. Bei Erwerb durch einen Ehepartner allein empfiehlt sich eine Klärung vorab, da italienisches und deutsches Eherecht gelegentlich kollidieren.

Bei Käufern mit Vollmacht: Die notarielle Vollmacht (apostilliert, ins Italienische übersetzt), im Original, nicht als Kopie. Die Person mit Vollmacht muss sich ebenfalls ausweisen.

FAQ: 9 Fragen zum Notar in Italien

Kann der Käufer den Notar frei wählen?

Ja. Der Käufer bestimmt den Notar und trägt die Kosten. Einen eigenen Notar wählen, nie den des Verkäufers akzeptieren.

Prüft der Notar die baurechtliche Konformität?

Nicht die bauliche Substanz. Der Notar nimmt die Baugenehmigungen in die Urkunde auf; fehlen sie, ist der Kauf nichtig. Ob das Gebäude ihnen tatsächlich entspricht, stellt ein eigener Techniker fest (Architekt, Ingenieur oder Geometra). Das lässt sich vor dem Kaufangebot koordinieren. Mehr zur Due Diligence.

Brauche ich zusätzlich einen Anwalt?

Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt ist sinnvoll bei Schutzauflagen, Schenkungen in der Eigentümergeschichte, komplexen Erbkonstellationen, Kaufpreisen über 500.000 Euro und beim Erwerb durch eine Gesellschaft. Der Anwalt prüft den Vertrag aus Käufer-Perspektive und formuliert Bedingungsklauseln. Der Notar tut das nicht.

Was passiert zwischen Notartermin und Registereintragung?

Der Notar hat 30 Tage für die Eintragung. In der Praxis erledigen die meisten Notare das innerhalb weniger Tage. Das Risiko in dieser Phase ist gering, aber es besteht.

Was passiert, wenn nach dem Kauf baurechtswidrige Zustände entdeckt werden?

Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit seiner Erklärung im Kaufvertrag. In der Praxis ist die Durchsetzung aufwendig und dauert. Besser: vor dem Vorvertrag einen Techniker mit der baurechtlichen Prüfung beauftragen und das Ergebnis als Bedingungsklausel aufnehmen. Mehr zu den häufigsten Fehlern.

Was ist der Unterschied zwischen Katasterkonformität und baurechtlicher Konformität?

Die Katasterkonformität betrifft die Frage, ob der Grundriss beim Katasteramt mit dem Haus übereinstimmt. Der Notar prüft das. Die bauliche Konformität betrifft die Frage, ob alle baulichen Veränderungen durch Genehmigungen gedeckt sind und dem Gebauten entsprechen. Die Genehmigungs-Angaben nimmt der Notar in die Urkunde auf, ihre tatsächliche Übereinstimmung prüft er nicht. Beides muss vor dem Kaufvertrag in Ordnung sein.

Kann ich den Notar wechseln?

Ja, jederzeit vor dem Kaufvertrag. Keine Vertragsstrafen. Der neue Notar beginnt die Prüfungen von vorne.

Wie wird der Katasterwert berechnet, auf den der Notar die Erwerbssteuer erhebt?

Bei Käufen zwischen Privatpersonen berechnet der Notar die Erwerbssteuer nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Katasterwert. Dieser ergibt sich aus dem steuerlichen Ertragswert der Immobilie (Rendita catastale), aufgewertet und mit einem festen Faktor multipliziert. Der Katasterwert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktpreis: Bei einem Kaufpreis von 900.000 Euro kann er bei rund 200.000 Euro liegen. Bei älteren toskanischen Gebäuden ist die Rendita catastale oft veraltet, was die Steuerlast nach oben oder unten verschieben kann.

Wie finde ich einen spezialisierten Notar in der Toskana?

Die Notarkammer (Consiglio Notarile) des jeweiligen Distrikts führt ein Verzeichnis. Bei historischen Objekten nach Erfahrung mit Gebäuden vor 1967, landwirtschaftlichen Gebäuden und Schutzauflagen fragen. Im Rahmen der Kaufbegleitung wird die Auswahl und Koordination übernommen.

Andrej Avi begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum beim Immobilienkauf in der Toskana. Von der Notarwahl bis zum Rogito.

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Stand: Juli 2026. Keine Rechtsberatung.