Steuernummer, Bankkonto, Residenz: Erste Schritte für den Immobilienkauf in Italien (2026)

Ohne italienische Steuernummer (Codice Fiscale) kommt in Italien kein Kaufangebot zustande, ohne Bankkonto keine Anzahlung. Beides lässt sich vom Heimatland aus vorbereiten. Wer es erst nach der Objektsuche beantragt, wartet im entscheidenden Moment auf Formalitäten.

Die Vorbereitung dauert zwei bis vier Wochen, wenn man sie vor der Reise startet. Diese Schritte koordiniere ich mit meinen Käufern vor dem ersten Besichtigungstermin.

Die Steuernummer (Codice Fiscale)

Die Steuernummer ist ein 16-stelliger Code, berechnet aus Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Geschlecht. Die Finanzbehörde (Agenzia delle Entrate) stellt ihn aus. Der Code ist kostenlos, gilt lebenslang und ändert sich nicht.

Ohne diese Nummer geht in Italien nichts: kein Kaufangebot, kein Bankkonto, kein Strom- oder Mietvertrag. Sie ist die Grundvoraussetzung für jede Transaktion mit italienischen Behörden und Unternehmen, auch für Nicht-Residenten.

Beantragung in Italien

Jede Dienststelle der Finanzbehörde stellt die Steuernummer aus. Man bringt den Reisepass mit, füllt das Formular vor Ort aus und erhält den Code innerhalb weniger Minuten, kostenlos und ohne Termin. Die Plastikkarte kommt per Post an eine italienische Adresse; für den Kaufprozess reicht der Code auf dem Papier.

In der Toskana gibt es Dienststellen in Florenz, Siena, Lucca, Pisa, Arezzo, Grosseto und Livorno. Die Öffnungszeiten sind eingeschränkt, meist nur vormittags. In der Hochsaison kann es Wartezeiten geben.

Beantragung im Heimatland

Über das Konsulat dauert die Bearbeitung 1 bis 3 Wochen. Die relevantesten Konsulate für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum sind München, Berlin, Frankfurt, Wien, Zürich und Bern. Manche Konsulate nehmen den Antrag per Post oder online entgegen, andere verlangen persönliches Erscheinen. Mitbringen: Reisepass, Antragsformular, manchmal eine Geburtsurkunde.

Die Steuernummer vor der ersten Reise beantragen: Der Konsulatsweg dauert länger, vermeidet aber den Gang zur Behörde in Italien. Wer bereits eine Reise geplant hat, kann die Steuernummer am ersten Tag vor Ort beantragen und am nächsten Tag bereits zur Kontoeröffnung gehen.

Steuernummer verloren oder vergessen?

Der Code lässt sich jederzeit rekonstruieren, er ist eine feste Formel aus den persönlichen Daten. Nur die Finanzbehörde kann ihn offiziell bestätigen; die erneute Ausstellung eines Dokuments ist kostenlos.

Bankkonto in Italien

Alle Zahlungen im Kaufprozess laufen über ein nachverfolgbares Konto: Anzahlung, Restrate beim Notartermin (Rogito), Steuern, laufende Kosten. Barzahlungen ab 5.000 EUR sind in Italien verboten. Der Notar verlangt für den Notartermin eine Banküberweisung oder einen Bankcheck von einem identifizierbaren Konto.

Ein italienisches Konto ist nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben; die Zahlung von einem ausländischen Konto ist technisch möglich. In der Praxis verlangen die meisten Notare und Banken ein italienisches Konto, weil die Geldwäscheprüfung einfacher ist und die Zahlungen schneller laufen. Für die laufenden Kosten nach dem Kauf, Grundsteuer, Strom, Gas, Versicherung, braucht man ohnehin ein italienisches Konto.

Dokumente für die Kontoeröffnung

• Gültiger Reisepass (nicht abgelaufen, mindestens 6 Monate Restgültigkeit empfohlen)
• Steuernummer (Codice Fiscale)
• Wohnsitznachweis aus dem Heimatland (Meldebescheinigung, nicht älter als 3 Monate)
• Selbstauskunft zur wirtschaftlichen Tätigkeit (Beruf, Einkommensquelle)

Dauer: 1 bis 3 Wochen bis das Konto aktiv ist. Manche Banken verlangen persönliches Erscheinen in einer Filiale, andere akzeptieren eine notariell beglaubigte Vollmacht. Die Kommunikation läuft auf Italienisch. Wer kein Italienisch spricht, braucht eine Filiale mit internationalem Kundenservice oder einen Berater vor Ort.

Welche Bank?

In der Toskana arbeiten die meisten internationalen Käufer mit größeren Banken: Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole Italia, UniCredit oder BNL BNP Paribas. Diese Häuser haben Erfahrung mit Nicht-Residenten und führen Konten für Nicht-Residenten (Conto Non-Residente). Kleinere lokale Banken haben oft günstigere Konditionen, aber weniger Erfahrung mit internationalen Kunden.

Online-Banking ist bei allen größeren Banken verfügbar. Die Einrichtung braucht allerdings oft eine italienische Mobilnummer für die Zwei-Faktor-Authentifizierung. Manche Banken akzeptieren auch ausländische Nummern; das klärt man am besten vorab. Eine italienische Prepaid-SIM gibt es bei den großen Anbietern für 10 bis 20 EUR pro Monat, gegen Vorlage von Reisepass und Steuernummer.

Vollmacht (Procura)

Wer nicht persönlich zur Kontoeröffnung erscheinen kann, braucht eine notariell beglaubigte Vollmacht, ins Italienische übersetzt und mit einer Apostille versehen. Das dauert 1 bis 2 Wochen und kostet 200 bis 500 EUR. Manche Banken akzeptieren keine Vollmachten für die Erstkontoeröffnung; vorher direkt bei der Filiale nachfragen.

Eine Vollmacht ist auch für den Notartermin möglich, falls der Käufer nicht persönlich anwesend sein kann. In der Praxis ist das selten und nicht empfohlen, aber es geht.

Kontoführungskosten

100 bis 250 EUR pro Jahr für ein Girokonto. Dazu kommen Stempelsteuer (Imposta di Bollo) von 34,20 EUR pro Jahr und Gebühren für internationale Überweisungen (8 bis 15 EUR je nach Bank). Die Stempelsteuer entfällt bei einem durchschnittlichen Jahressaldo unter 5.000 EUR.

Mittelherkunft: die Bank fragt nach

Bei Einzahlungen ab 50.000 EUR verlangt die Bank Nachweise zur Herkunft der Mittel (Antiriciclaggio, Geldwäscheprüfung). Das ist gesetzliche Pflicht und betrifft jeden Käufer gleichermaßen.

Die Bank will sehen: Kontoauszüge der letzten 6 bis 12 Monate, Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide, bei Verkaufserlösen den Kaufvertrag oder die Notarurkunde, bei Erbschaften den Erbschein, bei Schenkungen den Schenkungsvertrag.

Diese Dokumentation vorbereiten, bevor die Bank fragt. Nachforderungen verzögern den Prozess um Wochen. Bei einem Kaufpreis von 1,5 Millionen EUR und 40 % Eigenkapital muss der Käufer 600.000 EUR Mittelherkunft dokumentieren; das geht nicht an einem Nachmittag. In meinen Mandaten stelle ich diese Unterlagen zusammen mit dem Käufer bereit, bevor der Termin bei der Bank steht.

Schweizer Käufer kommen hier mit einer Besonderheit: Die Bank muss die Herkunft des Kapitals aus dem Schweizer Bankensystem nachvollziehen können. In der Praxis ist das kein Problem, braucht aber etwa eine Woche mehr Vorlauf als bei EU-Käufern.

Residenz: wann nötig, wann nicht

Die meisten Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz kaufen als Zweitwohnsitz. Für EU-Bürger kein Visum, keine Residenz, keine Meldung bei der Gemeinde. Die laufende Steuer beschränkt sich auf die kommunale Grundsteuer (IMU).

Wann wird die Residenz relevant?

Erstwohnsitzvergünstigung (Prima Casa): Innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf den Wohnsitz in die Kaufgemeinde verlegen. Die Grunderwerbsteuer sinkt von 9 % auf 2 % des Katasterwerts. Bei einem Katasterwert von 200.000 EUR spart das 14.000 EUR; bei 400.000 EUR sind es 28.000 EUR.

Ob das sinnvoll ist, hängt von der steuerlichen Gesamtsituation ab. Mit der Residenz in Italien wird das Welteinkommen dort steuerpflichtig. Die Steuerersparnis beim Kauf kann durch die höhere Einkommensteuer schnell aufgefressen werden. Das rechne ich mit dem italienischen Steuerberater (Commercialista) durch.

Aufenthalt über 183 Tage pro Jahr: Wer mehr als die Hälfte des Jahres in Italien lebt, gilt als steuerlich ansässig, unabhängig davon, ob man sich formal gemeldet hat. Das Welteinkommen wird in Italien steuerpflichtig. Seit 2024 reicht die bloße AIRE-Einschreibung (Auslandsitaliener-Register) nicht mehr aus, um den Nicht-Residenten-Status zu behalten.

Schweizer Bürger und Drittstaatsangehörige

Schweizer kaufen in Italien nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Keine Bewilligung nötig, keine Kontingente. Der Kauf selbst ist für Schweizer genauso einfach wie für EU-Bürger.

Der Unterschied liegt beim Aufenthalt: Für einen Aufenthalt über 90 Tage brauchen Nicht-EU-Bürger ein Visum. Die häufigste Variante ist das Visum für gewählten Wohnsitz, das passive Einkünfte ab rund 31.000 EUR pro Jahr voraussetzt, plus 20 % für den Ehepartner und 5 % pro Kind. Kein abhängiges Arbeitsverhältnis erlaubt; Selbstständigkeit und Renditen sind möglich. Das Visum wird alle zwei Jahre verlängert. Für einen dauerhaften Umzug klärt sich der Aufenthaltsstatus vor der Immobilie.

Für Nicht-EU-Bürger gibt es außerdem das Investor Visa: ab 500.000 EUR in ein italienisches Unternehmen oder ab 250.000 EUR in ein Startup. Der Immobilienkauf selbst zählt nicht als qualifizierende Investition.

Flat Tax für Neuresidenten

Wer nach Italien umzieht und in den letzten 9 von 10 Jahren nicht dort steuerlich ansässig war, kann eine Pauschalsteuer von 300.000 EUR pro Jahr auf das gesamte Auslandseinkommen wählen (Stand 2026). Für Familienmitglieder gelten 50.000 EUR pro Person (Stand 2026). Die Regelung läuft maximal 15 Jahre.

Wirtschaftlich sinnvoll ist das ab ca. 1,5 Millionen EUR Auslandseinkommen pro Jahr. Für die meisten Ferienhauskäufer ist es nicht relevant. Für vermögende Käufer, die einen echten Umzug nach Italien planen, kann es die Steuerlast erheblich senken. Individuelle Beratung durch einen spezialisierten Steuerberater ist hier Pflicht.

Erstwohnsitzvergünstigung (Prima Casa): Vergünstigung mit Konsequenzen

Die Erstwohnsitzvergünstigung (Prima Casa) spart Steuern beim Kauf, bindet aber an Bedingungen:

• Innerhalb von 18 Monaten Wohnsitz in die Kaufgemeinde verlegen
• Die Immobilie darf nicht in einer Luxuskategorie (A/1, A/8, A/9) liegen
• Verkauf innerhalb von 5 Jahren: Steuerdifferenz wird nachgefordert, plus 30 % Strafe, plus Zinsen

Ein Käuferpaar aus München kauft ein Casale im Chianti für 1.200.000 EUR (Katasterwert 350.000 EUR). Als Zweitwohnsitz: 9 % auf 350.000 = 31.500 EUR Erwerbssteuer. Mit Prima Casa: 2 % auf 350.000 = 7.000 EUR. Ersparnis: 24.500 EUR. Dazu entfällt die jährliche IMU (2.500 bis 3.000 EUR pro Jahr).

Für die meisten Käufer, die ein Ferienhaus kaufen und ihren Lebensmittelpunkt nicht verlegen wollen, kommt Prima Casa nicht in Frage. Wer dafür den steuerlichen Wohnsitz nach Italien verlegt, wird auf sein Welteinkommen in Italien steuerpflichtig; die Differenz kann die Ersparnis schnell auffressen. Eine Sonderregel gilt für AIRE-registrierte Italiener: Sie können Prima Casa beanspruchen, ohne den Wohnsitz zu verlegen.

Güterstand: ein Satz im Kaufvertrag

Wer verheiratet in Italien kauft, fällt ohne Erklärung in die Gütergemeinschaft nach italienischem Recht. Das Haus gehört dann beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, unabhängig vom Güterstand im Heimatland.

Das kann gewollt sein. Ist es nicht gewollt, muss Gütertrennung im Kaufvertrag beim Notar erklärt werden. Vor dem Notartermin besprechen, nicht am Tag selbst. Wenn nur ein Ehepartner kaufen soll, braucht der andere eine schriftliche Zustimmung.

Bei unverheirateten Paaren stellt sich diese Frage nicht: Eigentümer ist, wer im Vertrag steht. Wollen beide kaufen, müssen beide im Vertrag stehen; die Anteile lassen sich frei aufteilen, etwa 60/40 oder 70/30.

Wer eine Immobilie in Italien besitzt, sollte die erbrechtliche Seite frühzeitig klären. Italien kennt Pflichtanteile (Legittima): Kinder haben einen gesetzlichen Anspruch auf mindestens ein Drittel des Nachlasses. EU-Bürger können per Testament wählen, dass das Erbrecht ihres Heimatlandes gelten soll. Ohne Erklärung gilt italienisches Recht.

Laufende Verwaltung nach dem Kauf

Wer ein Haus in Italien besitzt, braucht laufend Zugang zu italienischen Behörden und Diensten. Die Steuernummer ist die Grundlage für alles: Stromvertrag, Gasvertrag, Internetanschluss, Versicherung. Alle Versorger verlangen die Steuernummer bei der Anmeldung.

Die Grundsteuer (IMU) wird in zwei Raten fällig: Juni und Dezember. Für die jährliche Steuererklärung braucht man einen Steuerberater in Italien (Commercialista, 800 bis 2.000 EUR pro Jahr). Bei Vermietung steigen die Anforderungen: Wahl des Steuermodells, Meldepflichten, und seit 2026 verschärfte Regeln für Kurzzeitvermietung. Mehr zur Vermietung.

Eine zertifizierte E-Mail-Adresse (PEC, Posta Elettronica Certificata) ist für Privatpersonen nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber bei Behördengängen nützlich. Kosten: 10 bis 25 EUR pro Jahr.

Kein Erwerbsverbot für internationale Käufer

Italien hat kein Erwerbsbeschränkungssystem wie die Schweiz. EU-Bürger sind Italienern gleichgestellt. Schweizer, Briten und US-Bürger kaufen nach dem Gegenseitigkeitsprinzip. Keine Bewilligung, keine Kontingente, kein Investorennachweis. Zum vollständigen Kaufprozess.

Zeitplan: die richtige Reihenfolge

Gesamtdauer vom ersten Schritt bis zum Eigentum: 4 bis 8 Monate. Die meisten Verzögerungen entstehen beim Bankkonto, nicht bei der Steuernummer. Wer die Kontoeröffnung parallel zur Objektsuche erledigt, spart im Ernstfall 3 bis 4 Wochen.

Zum vollständigen Kaufprozess: Immobilienkauf in Italien: Ablauf, Kosten, Steuern. Zur detaillierten Steuerübersicht: Steuern beim Immobilienkauf.

FAQ: 8 Fragen zu den ersten Schritten

Wie lange dauert die Beantragung der Steuernummer?

In Italien: wenige Minuten bei der Finanzbehörde. Beim Konsulat im Heimatland: 1 bis 3 Wochen. Die Steuernummer selbst ist kostenlos.

Kann ich als Nicht-Resident ein Bankkonto eröffnen?

Ja. Mitbringen: Steuernummer, Reisepass, Wohnsitznachweis aus dem Heimatland (Meldebescheinigung, nicht älter als 3 Monate). Größere Banken (Intesa Sanpaolo, Crédit Agricole, UniCredit) haben Erfahrung mit internationalen Kunden und bieten Konten für Nicht-Residenten an. Kosten: 100 bis 250 EUR pro Jahr Kontoführung plus 34,20 EUR Stempelsteuer.

Welche Dokumente brauche ich für die Mittelherkunft?

Kontoauszüge der letzten 6 bis 12 Monate, Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide, bei Verkaufserlösen den Kaufvertrag, bei Erbschaften den Erbschein. Vorbereiten, bevor die Bank fragt. Nachforderungen kosten Wochen.

Ab wann gelte ich als steuerlich ansässig?

Ab 183 Tagen pro Jahr in Italien. Seit 2024 reicht die AIRE-Einschreibung allein nicht mehr als Nachweis für Nicht-Residenz. Wer mehr als die Hälfte des Jahres in Italien lebt, wird dort auf sein Welteinkommen besteuert.

Muss ich für den Kauf meinen Wohnsitz nach Italien verlegen?

Nein. Ein Zweitwohnsitz ist ohne Wohnsitzverlegung möglich. Die Residenz wird nur relevant bei der Erstwohnsitzvergünstigung (Prima Casa) oder dauerhaftem Aufenthalt.

Lohnt sich Prima Casa für ein Ferienhaus?

In den meisten Fällen nein. Die Steuerersparnis beim Kauf ist erheblich (z.B. 24.500 EUR bei einem Katasterwert von 350.000 EUR). Aber die Pflicht zur Wohnsitzverlegung innerhalb von 18 Monaten, die 5-Jahres-Haltefrist und die steuerlichen Konsequenzen machen es für Ferienhausbesitzer ungeeignet. Wer die Bedingungen nicht einhält, zahlt die Differenz nach plus 30 % Strafe plus Zinsen. Dazu kommt: mit der Residenz in Italien wird das Welteinkommen dort steuerpflichtig. Die vollständige Steuerübersicht: Steuern beim Immobilienkauf.

Was passiert mit dem Güterstand meiner Ehe beim Kauf?

Ohne Erklärung beim Notar gilt italienische Gütergemeinschaft. Das Haus gehört beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, unabhängig vom Güterstand im Heimatland. Gütertrennung muss beim Notar erklärt werden, und zwar vor dem Termin.

Kann ich die Steuernummer online beantragen?

Es gibt Online-Rechner, die den Code generieren. Aber nur die Finanzbehörde (Agenzia delle Entrate) oder das Konsulat stellt die Steuernummer offiziell aus. Für den Immobilienkauf braucht man das offizielle Dokument. Die Beantragung beim Konsulat kann bei manchen Standorten per Post oder E-Mail erfolgen; beim zuständigen Konsulat nachfragen.

Brauche ich einen Steuerberater in Italien?

Ja, sobald Sie eine Immobilie in Italien besitzen. Der Steuerberater (Commercialista) wählt das optimale Steuermodell, bereitet die italienische Steuererklärung vor und koordiniert mit dem Steuerberater im Heimatland. Kosten: 800 bis 2.000 EUR pro Jahr. Bei der Residenz-Entscheidung und der Prima-Casa-Frage lohnt sich eine Erstberatung (300 bis 500 EUR) vor dem Kauf.

Andrej Avi begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum beim Immobilienkauf in der Toskana, am Gardasee und in Südtirol. Kaufbegleitung anfragen · Ablauf und Kosten beim Immobilienkauf · Finanzierung als Nicht-Resident · Steuern beim Immobilienkauf

Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.