8 Fehler beim Immobilienkauf in Italien

Der teuerste Fehler beim Immobilienkauf in Italien kostet 2.000 bis 5.000 Euro, wenn man ihn vor dem Angebot macht; wenn man ihn danach entdeckt, können es 20.000 Euro oder mehr sein. Die Prüfung, ob das Gebäude den Baugenehmigungen tatsächlich entspricht, ist Sache des Käufers, nicht des Notars.

Die folgenden acht Fehler sind in der Praxis häufig, und alle acht sind vermeidbar. Die vollständige Absicherung kostet zusammen weniger als 1 % des Kaufpreises.

1. Baurechtliche Konformität nicht prüfen lassen

In Italien prüft der Notar die Eigentumskette, den Katasterplan und die steuerliche Abwicklung. Ob das Gebäude den Baugenehmigungen tatsächlich entspricht, prüft er nicht. Das liegt beim Verkäufer und in der Praxis beim Techniker, den der Käufer beauftragt.

In der Toskana haben ältere Gebäude fast immer Abweichungen: nicht genehmigte Anbauten, umfunktionierte Scheunen, Pools ohne Bautitel, Grundrisse, die seit Jahrzehnten nicht aktualisiert wurden. Bei Gebäuden vor 1967 gelten Sonderregeln für den Ursprungsbau; spätere Umbauten brauchen trotzdem Genehmigungen.

Die technische Prüfung kostet 2.000 bis 5.000 Euro und dauert 3 bis 6 Wochen. Ein Geometra, Architekt oder Ingenieur vergleicht den realen Zustand mit den vorhandenen Baugenehmigungen und dem Katasterplan.

Stellt sich dabei eine nicht genehmigte Änderung heraus, kostet die nachträgliche Genehmigung (Sanatoria) je nach Umfang einige Tausend bis über 20.000 Euro. Ist ein Bau nicht genehmigungsfähig, weil er gegen den Bebauungsplan oder den Landschaftsschutz verstößt, muss er zurückgebaut werden. Bei einer Scheune, die zur Wohnfläche umgebaut wurde, kann das den gesamten Grundriss des Hauses betreffen.

Die Prüfung gehört als Bedingungsklausel in das Kaufangebot, vor dem Vorvertrag. Mehr zur technischen Prüfung.

2. Deutschen Zeitrahmen erwarten

In Deutschland dauert ein Immobilienkauf 4 bis 8 Wochen vom Notartermin bis zur Schlüsselübergabe. In Italien vergehen 3 bis 6 Monate vom Kaufangebot bis zum Notartermin. Bei Denkmalschutz, offenen Genehmigungsfragen oder Vorkaufsrechten auf landwirtschaftlichem Land auch 9 bis 12 Monate.

Der Prozess hat drei Stufen. Das Kaufangebot (Proposta) wird mit 1 bis 3 % Sicherheitsleistung hinterlegt; die Bindungsfrist beträgt in der Regel 7 bis 15 Tage, und in dieser Phase beginnt die technische Prüfung. Beim Vorvertrag (Compromesso) liegt die Anzahlung in der Regel bei rund 10 %; beide Seiten sind gebunden, die Finanzierung sollte zu diesem Zeitpunkt vorab geklärt sein. Beim Notartermin (Rogito) werden Restzahlung und Schlüssel übergeben; der Notar beurkundet den Eigentumsübergang und leitet die Eintragung ein.

Keine dieser Phasen lässt sich wesentlich abkürzen. Käufer, die den Prozess beschleunigen wollen, überspringen Schritte. Ein Käufer aus Wien unterschrieb den Vorvertrag, bevor die technische Prüfung abgeschlossen war. Die Prüfung ergab eine nicht genehmigte Nutzungsänderung der Scheune. Die Sanatoria dauerte 8 Monate und kostete 28.000 Euro. Mit einer Bedingungsklausel im Angebot hätte er entweder eine Preisanpassung verhandelt oder ohne Kosten zurücktreten können.

Realistisch zu planen sind 6 Monate vom Angebot bis zum Einzug. Bei Renovierungsobjekten: 12 bis 24 Monate. Mehr zum Ablauf.

3. Ohne Schutzklausel bei der Finanzierung kaufen

Nicht-Residenten bekommen in Italien 50 bis 60 % des Kaufpreises finanziert, selten mehr. Die Bankprüfung dauert 4 bis 8 Wochen. Wer ein Kaufangebot oder einen Vorvertrag ohne Finanzierungsvorbehalt unterschreibt und die Bank lehnt ab, ist ohne vertraglichen Ausweg.

Bei einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro und einer Anzahlung von 10 % sind 150.000 Euro gebunden. Ein Finanzierungsvorbehalt im Kaufangebot regelt, wann diese Summe bei Bankablehnung zurückfließt; ohne ihn gilt die Anzahlung als vereinbarter Schadenersatz beim Rücktritt.

Italienische Banken prüfen bei Nicht-Residenten streng: Einkommensnachweise der letzten 3 Jahre, Vermögensnachweise, Bewertungsgutachten der Immobilie. Die Bankbewertung kann unter dem Kaufpreis liegen, was die Finanzierungslücke vergrößert.

Eine Alternative ist eine deutsche oder Schweizer Bank mit Italien-Erfahrung. Die Zinsen liegen oft niedriger als bei italienischen Instituten; der Prozess ist vertrauter und die Kommunikation in der eigenen Sprache. Dafür wird die Immobilie in der Regel nicht als Sicherheit akzeptiert, die Bank nutzt andere Vermögenswerte.

Den Finanzierungsvorbehalt in das Kaufangebot schreiben. Eine Vorabprüfung bei der Bank startet sinnvollerweise, bevor ein Angebot abgegeben wird; sie ist kostenlos und dauert 1 bis 2 Wochen. Mehr zur Finanzierung.

4. Nebenkosten falsch kalkulieren

Die meisten Käufer rechnen pauschal mit 10 % Nebenkosten. In der Praxis liegt die Spanne bei 7 bis 15 %, je nach Konstellation. Die größte Variable ist, ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Bauträger ist.

Bei einem Privatkauf wird die Erwerbssteuer auf den Katasterwert berechnet, nicht auf den Kaufpreis. Der Katasterwert liegt bei Bestandsimmobilien weit unter dem Marktpreis. Bei einem Casale für 1,5 Millionen Euro mit einem Katasterwert von 400.000 Euro: 9 % von 400.000 = 36.000 Euro Erwerbssteuer, das sind 2,4 % des Kaufpreises.

Beim Bauträgerkauf fällt Mehrwertsteuer auf den vollen Kaufpreis an: 10 % im Standard, 22 % bei Luxuskategorien. Bei 1,5 Millionen Euro sind das 150.000 Euro oder 330.000 Euro. Der Unterschied zum Privatkauf ist sechsstellig.

Dazu kommen Notar (1.500 bis 4.000 Euro Honorar), Makler (4 % zzgl. IVA, bei 1,5 Mio. rund 60.000 Euro), Techniker (2.000 bis 5.000 Euro), Übersetzer (500 bis 1.500 Euro), gegebenenfalls Anwalt (2.000 bis 5.000 Euro).

Eine Nebenkostenaufstellung vor dem Angebot klärt die reale Kalkulationsgrundlage. Die Katasterkategorie des Objekts bestimmt den Steuersatz. Mehr zu Steuern und Nebenkosten.

5. Bindungen und Auflagen nicht recherchieren

In der Toskana stehen große Teile der Region unter Landschaftsschutz. Dazu kommen Denkmalschutz bei historischen Gebäuden und Hangschutz in Hanglagen. Jede dieser Bindungen kann geplante Baumaßnahmen wie Pool, Anbau, Terrasse oder Solaranlage verzögern, verteuern oder verhindern.

Landschaftsschutz betrifft das gesamte Chianti Classico, die Val d’Orcia (UNESCO), die Versilia und weite Teile der Maremma. Jede Veränderung an der Außenhülle braucht die Genehmigung der Denkmalbehörde (Soprintendenza); der Prozess dauert 3 bis 6 Monate, Solaranlagen auf dem Dach werden häufig abgelehnt.

Denkmalschutz kann die Renovierungskosten auf das 1,5- bis 2,5-fache treiben. Jedes Fenster, jede Fassadenfarbe, jedes Dachmaterial muss genehmigt werden.

Beim Vorkaufsrecht (Prelazione agraria) auf landwirtschaftlichem Land haben angrenzende Landwirte 30 Tage, um ein gleichwertiges Angebot zu machen. Bei Tenute mit Weinberg oder Olivenhain verlängert das den Kaufprozess um 30 bis 60 Tage.

Die Recherche ist Teil der technischen Prüfung und schlägt kaum nennenswert extra zu Buche. Vor dem Kauf muss klar sein, ob die geplanten Baumaßnahmen genehmigungsfähig sind.

6. Die Anzahlung unterschätzen

Die verbindliche Anzahlung beim Vorvertrag (Caparra confirmatoria) liegt in der Regel bei rund 10 % des Kaufpreises. Bei einem Haus für 2 Millionen Euro sind das rund 200.000 Euro.

Die Regeln sind klar: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück. Einen automatischen Ausweg gibt es nicht; allein Bedingungsklauseln im Vertrag schaffen vertragliche Ausstiegsmöglichkeiten.

Schon beim Kaufangebot wird eine Sicherheitsleistung von 1 bis 3 % hinterlegt; sie wird in der Regel auf die spätere Anzahlung angerechnet. Für die Liquiditätsplanung zählt die Anzahlung von rund 10 %, über mehrere Monate gebunden.

Bedingungsklauseln gehören vor den Vorvertrag, solange die Verhandlungsposition offen ist. Bei der Liquiditätsplanung die gesamte Bindungsdauer berücksichtigen, nicht nur die Endzahlung.

7. Steuervorteile nicht nutzen

Italien hat Vergünstigungen für Erstwohnsitz-Käufer, Renovierer und Vermieter. Wer sie nicht vor dem Kauf klärt, zahlt mehr als nötig.

Erstwohnsitz (Prima Casa): 2 % statt 9 % Erwerbssteuer. Bei einem Katasterwert von 400.000 Euro spart das 28.000 Euro. Die Bedingungen (Wohnsitzverlagerung binnen 18 Monaten, 5-Jahres-Haltefrist) müssen eingehalten werden; andernfalls folgen Nachzahlung plus 30 % Strafzuschlag.

Renovierungsbonus: 50 % der Renovierungskosten absetzbar bei Erstwohnsitz, 36 % bei Zweitwohnsitz (Stand 2026). Der Abzug gilt bis zu einem Höchstbetrag von 96.000 Euro Renovierungskosten je Einheit, also bis zu 48.000 Euro Steuervorteil, verteilt auf 10 Jahre. Voraussetzung ist eine Steuerpflicht in Italien.

Cedolare secca: 21 % Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen statt progressiver Einkommensteuer (bis 43 %). Bei 50.000 Euro Mieteinnahmen spart das je nach persönlichem Steuersatz mehrere Tausend Euro pro Jahr.

Die steuerliche Struktur muss vor dem Notartermin stehen; für einige Vergünstigungen ist danach kein Wechsel mehr möglich. Mehr zu Steuern und Nebenkosten.

8. Die Rolle des Maklers falsch einschätzen

In Italien ist der Makler gesetzlich zur Neutralität verpflichtet. Er vermittelt zwischen beiden Seiten und hat weder das Recht noch die Pflicht, eine Partei zu beraten. Er ist kein Anwalt und kein Gutachter. Die Maklerprovision in Italien zahlen beide Seiten ihren eigenen Anteil: 4 % zzgl. IVA vom Käufer und ebenso vom Verkäufer.

Diese neutrale Vermittlerrolle unterscheidet sich vom deutschsprachigen Raum, wo der Makler oft als Berater einer Seite auftritt. In Italien muss er beide Seiten gleich behandeln.

Was ein guter Makler über die Vermittlung hinaus leistet: die Koordination zwischen Notar, Techniker, Anwalt und Steuerberater. Die technische und rechtliche Prüfung übernehmen unabhängige Fachleute: ein Techniker für die Baukonformität, ein Anwalt für den Vertrag, ein Steuerberater für die steuerliche Struktur.

Sich ausschließlich auf den Makler des Verkäufers zu verlassen, ist ein eigenständiger Fehler. In Italien arbeiten viele Makler für beide Seiten; das ist erlaubt und üblich, aber die Interessen von Käufer und Verkäufer laufen bei der Prüfung, der Preisverhandlung und den Schutzklauseln auseinander. Ein Makler im Auftrag des Käufers hat allein dessen Interessen im Blick und darf nur von ihm Provision nehmen. Mehr zur Kaufbegleitung.

Was kostet die Absicherung vor dem Kauf?

Die Kosten für eine vollständige Absicherung:

• Techniker (baurechtliche und technische Prüfung): 2.000 bis 5.000 Euro
• Anwalt (Vertragsprüfung, Bedingungsklauseln): 2.000 bis 5.000 Euro
• Steuerberater (steuerliche Erstberatung): 300 bis 500 Euro
• Bankvorabprüfung: kostenlos

Zusammen: 4.300 bis 10.500 Euro. Das sind weniger als 1 % eines typischen Kaufpreises und ein Bruchteil dessen, was ein einziger übersehener Punkt kosten kann.

Was diese 8 Fehler zusammen kosten können

Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 1,5 Millionen Euro:

Techniker, Anwalt und Steuerberater kosten zusammen 4.300 bis 10.500 Euro, weniger als 1 % des Kaufpreises.

Der blinde Fleck deutschsprachiger Käufer

Käufer aus dem deutschsprachigen Raum sind in der Vorbereitung meist gründlich. Sie kennen den Prozess im eigenen Land, haben Vergleichswerte recherchiert und kommen mit konkreten Fragen. Der blinde Fleck liegt woanders: Sie übertragen das Vertrauen in den deutschen Notar auf den italienischen Notar und erwarten, dass eine Behörde die Gesamtprüfung übernimmt. Und sie unterschätzen die informellen Kanäle vor Ort. Wer den lokalen Geometra kennt und weiß, welcher Handwerker in sechs Monaten verfügbar ist, spart Wochen.

Die typische Falle: Man bereitet sich wie in Deutschland vor und erwartet einen deutschen Ablauf. Der italienische Prozess folgt anderen Regeln. Die Prüfungstiefe ist beim Notar geringer, dafür liegt mehr Verantwortung beim Käufer. Diese Verantwortung lässt sich mit Techniker, Anwalt und einem erfahrenen Makler abdecken.

FAQ: 8 Fragen zu Fehlern beim Immobilienkauf in Italien

Was ist der teuerste Fehler?

Die fehlende technische Prüfung. Die Sanatoria (nachträgliche Genehmigung) kostet je nach Umfang einige Tausend bis über 20.000 Euro. Ist ein Bau nicht genehmigungsfähig, muss zurückgebaut werden. Die Prüfung vorab kostet 2.000 bis 5.000 Euro. Mehr dazu.

Brauche ich einen eigenen Anwalt?

Bei Kaufpreisen über 500.000 Euro empfehle ich einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Er prüft den Vertrag aus Käufer-Perspektive und formuliert Bedingungsklauseln. Der Notar tut das nicht; er sichert die Urkunde, er berät nicht. Mehr zum Notar.

Wie schütze ich mich vor dem Verlust der Anzahlung?

Durch Bedingungsklauseln im Kaufangebot: Finanzierungsvorbehalt, Ergebnis der technischen Prüfung, gegebenenfalls Freigabe der Denkmalbehörde. Ohne diese Klauseln gibt es keinen vertraglichen Ausweg bei Rücktritt.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Italien?

3 bis 6 Monate vom Angebot bis zum Notartermin. Bei Denkmalschutz, Vorkaufsrecht oder offenen Nachgenehmigungen: 9 bis 12 Monate. Renovierungsobjekte: 12 bis 24 Monate bis zum Einzug.

Prüft der Notar nicht alles?

Nein. Der Notar prüft Eigentumskette, Katasterplan und Steuerabwicklung. Ob das Gebäude den Baugenehmigungen tatsächlich entspricht, ob Schutzauflagen bestehen, ob der Energieausweis korrekt ist: das prüft er nicht. Mehr zum Notar in Italien.

Kann ich als Nicht-Resident in Italien finanzieren?

Ja, typisch 50 bis 60 % des Kaufpreises. Die Bankprüfung dauert 4 bis 8 Wochen. Eine Alternative ist die Finanzierung über eine Bank im Heimatland. Mehr zur Finanzierung.

Sind die Fehler bei Neubauten die gleichen?

Teilweise. Die baurechtliche Konformität ist bei Neubauten weniger problematisch, der Bauträger garantiert sie. Dafür kommen andere Risiken: Bauträger-Insolvenz, Verzögerungen bei der Fertigstellung, Abweichungen vom Plan. Bei Neubauten ist die Bankgarantie auf die Anzahlungen Pflicht. Mehr zu Neubauten.

Was ist, wenn ich schon einen Fehler gemacht habe?

Das hängt davon ab, in welcher Phase man ist. Vor dem Vorvertrag: Bedingungsklauseln nachholen, Prüfung beauftragen. Nach dem Vorvertrag: Techniker und Anwalt einschalten, Problemstellen dokumentieren, Verhandlungsposition klären. Nach dem Kauf: Sanatoria-Verfahren einleiten, Kosten beim Verkäufer geltend machen (aufwendig, aber möglich). Je früher, desto billiger.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und koordiniert die rechtliche und technische Prüfung mit Anwälten und Gutachtern vor Ort.

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Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.