Due Diligence beim Immobilienkauf in Italien: Was geprüft werden muss (2026)

Die technische Prüfung vor dem Kauf kostet 2.000 bis 5.000 Euro und dauert 3 bis 6 Wochen. Die nachträgliche Legalisierung eines Schwarzbaus kann das Zehnfache kosten. In der Toskana hat fast jedes ältere Gebäude Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Zustand und den Baugenehmigungen. Ohne Prüfung vor dem Kauf trägt der Käufer dieses Risiko.

Warum funktioniert Due Diligence in Italien anders?

In Deutschland, Österreich und der Schweiz prüft der Notar den gesamten Rahmen. In Italien prüft er einen klar definierten Ausschnitt: Eigentumskette, Katasterplan, Steuerabwicklung. Ob das Gebäude den Baugenehmigungen entspricht, Schutzauflagen bestehen oder der technische Zustand stimmt, prüft er nicht. Wo seine Prüfpflichten enden und welche Rechte der Käufer selbst absichern muss, zeigt das Immobilienrecht in Italien.

Diese Lücke füllt der Käufer mit eigenen Fachleuten: einem Techniker (Geometra, Architekt oder Ingenieur) für die baurechtliche und technische Prüfung, und einem Anwalt für die vertragliche Absicherung. Das kostet zusammen 4.000 bis 10.000 EUR. Mehr zum Notar und seinen Pflichtprüfungen.

Die kurze Version

• Die technische Prüfung kostet 2.000 bis 5.000 Euro und dauert 3 bis 6 Wochen.
• Der Notar prüft Grundbuch, Eigentumskette und Katasterplan. Ob das Gebäude den Baugenehmigungen entspricht, prüft er nicht.
• Die baurechtliche Konformität (Conformità urbanistica) ist die häufigste Problemstelle bei Landhäusern in der Toskana.
• Eine nachträgliche Genehmigung (Sanatoria) kostet je nach Umfang von einigen Tausend bis über 20.000 Euro. Ein nicht genehmigungsfähiger Bau muss zurückgebaut werden.
• Die Prüfung gehört als Schutzklausel ins Kaufangebot, also vor den Vorvertrag.

Baurechtliche Konformität (Conformità urbanistica)

Das häufigste Problem bei Landhäusern in der Toskana: Der tatsächliche Zustand der Immobilie stimmt nicht mit den erteilten Baugenehmigungen überein. Jeder Raum, jede Wand, jeder Anbau muss durch eine Genehmigung gedeckt sein.

Ein Techniker vor Ort vergleicht den realen Zustand mit den vorhandenen Baugenehmigungen. Bei toskanischen Landhäusern tauchen regelmäßig Abweichungen auf: nicht genehmigte Anbauten wie Wintergarten, Pergola oder Terrasse; Scheunen und Stallungen, die als Wohnraum genutzt werden; nachträglich eingebaute Badezimmer oder Küchen, die den Grundriss verändert haben; Pools ohne Bautitel; veränderte Fensteröffnungen oder Mauerdurchbrüche.

Bei Gebäuden, die vor dem 1. September 1967 errichtet wurden, gelten Sonderregeln: Für den Bau selbst war keine Genehmigung nötig. Spätere Umbauten brauchen aber trotzdem eine Genehmigung. Die Dokumentation der Baugeschichte ist bei älteren Immobilien aufwendig. Das ist Teil der Prüfung und der Grund, warum sie Wochen und nicht Tage dauert.

Seit 2024 erleichtert das sogenannte Salva-Casa-Dekret die Sanatoria bei kleineren Abweichungen. Die starre Regel, dass eine Abweichung zum Zeitpunkt des Eingriffs und der Antragstellung konform sein muss, wurde gelockert. Die praktische Umsetzung entwickelt sich noch, aber kleinere Toleranzen sind seither leichter genehmigungsfähig.

Katasterabgleich (Conformità catastale)

Der Katasterplan muss den tatsächlichen Zustand abbilden. Stimmt er nicht, kann der Notar nicht beurkunden. Typische Probleme sind Pool oder Nebengebäude, die nicht im Kataster erfasst sind; veraltete Grundrisse nach Umbau; historische Einträge, die nie aktualisiert wurden; sowie Gebäude, die als landwirtschaftlich eingetragen sind, obwohl sie als Wohnhaus genutzt werden. Seit 2012 müssen alle ländlichen Gebäude im Kataster erfasst sein; in der Praxis sind viele es nicht.

Die Aktualisierung des Katasterplans ist Sache des Verkäufers. Kosten: 1.000 bis 3.000 EUR pro Gebäudeeinheit. Bei Grundstücken über 5.000 m² verlangt der Notar zusätzlich ein Dokument über die zulässige Nutzung nach dem kommunalen Bebauungsplan.

Bindungen und Auflagen (Vincoli)

Drei Arten von Auflagen können den Kauf und jede spätere Baumaßnahme beeinflussen.

Landschaftsschutz (Vincolo paesaggistico) ist in der Toskana weit verbreitet. Val d’Orcia, Chianti, Versilia, Maremma: große Teile der Region stehen unter Landschaftsschutz. Jeder äußere Eingriff, ob Pool, Anbau, Terrasse oder Solaranlage, braucht eine zusätzliche Genehmigung der Soprintendenza. Die Genehmigung ist 5 Jahre gültig; der Prozess dauert 3 bis 6 Monate, in der Praxis manchmal länger. Solaranlagen auf dem Dach werden in der Regel abgelehnt; bodennahe Anlagen im Garten sind manchmal möglich.

Denkmalschutz (Vincolo monumentale) betrifft historisch bedeutsame Gebäude. Die Konsequenzen: Meldepflicht bei Verkauf, Vorkaufsrecht der Denkmalbehörde (60 Tage), Genehmigungspflicht für jeden baulichen Eingriff. Renovierungskosten liegen 1,5- bis 2,5-fach über denen nicht geschützter Gebäude. Auf den Colline Lucchesi und in Florenz betrifft das einen erheblichen Teil des Bestands.

Hangschutz (Vincolo idrogeologico) ist in hügeligen Lagen der Toskana häufig. Erdbewegungen und Hangstabilisierungen brauchen eine Genehmigung, was für Pool- oder Zufahrtspläne relevant ist. Ein geologisches Gutachten kann nötig sein.

Vor dem Kauf muss feststehen, ob geplante Umbauten genehmigungsfähig sind. Das kläre ich mit dem Techniker vor dem Angebot.

Technische Gebäudeprüfung

Neben der baurechtlichen Prüfung gehört die technische Begutachtung zum Standard.

Bei Steinhäusern in der Toskana ist der Dachstuhl die kritischste Stelle. Holzbalken, die seit 200 Jahren tragen, können morsch sein. Ein Dachaustausch kostet 400–600 EUR/m²; bei einem Casale mit 300 m² Dachfläche sind das 120.000–180.000 EUR.

Aufsteigende Feuchtigkeit in den Grundmauern ist bei Steinhäusern ohne Horizontalsperre die Regel. Die Sanierung über Horizontalsperre, Drainage und Putzausbesserung kostet 15.000–40.000 EUR.

Häuser, die vor 1990 zuletzt renoviert wurden, haben oft keine normkonforme Elektrik. Die Nachrüstung kostet 8.000–20.000 EUR bei einem 300-m²-Haus.

Auf dem Land gibt es drei Varianten der Wasserversorgung: Anschluss an das öffentliche Netz (Acquedotto), eigener Brunnen (Pozzo artesiano) oder Zisterne. Ein Acquedotto-Anschluss ist der beste Fall. Ein Brunnen braucht eine Genehmigung der Gemeinde oder des Consorzio di Bonifica; die Wasserqualität muss geprüft werden, denn auf dem Land ist sie nicht garantiert. Eine Zisterne als einzige Quelle begrenzt die Nutzung im Sommer erheblich.

Viele Landhäuser in der Toskana sind über Schotterstraßen (Strade bianche) erreichbar. Die entscheidende Frage ist dabei nicht die Erreichbarkeit, sondern die Unterhaltspflicht: Wem gehört die Straße, wer zahlt die Instandhaltung? Bei privaten Zufahrten gibt es manchmal Wegerechte (Servitù di passaggio), die im Grundbuch eingetragen sind. Der Notar prüft das.

Der Energieausweis (APE) muss beim Notartermin gültig vorliegen. Die Richtigkeit der Angaben prüft der Notar nicht. Ein großer Teil des älteren Bestands im Chianti und in der Val d’Orcia liegt bei Klasse F oder G. Die Heizkosten-Differenz zwischen Klasse G und Klasse B kann mehrere tausend Euro pro Jahr betragen. Der Energiezustand gehört in die Kaufkalkulation.

Was kostet die Prüfung, und was spart sie?

Die technische Prüfung kostet 2.000 bis 5.000 Euro. Eine einzige nicht entdeckte Abweichung kann das Zehnfache kosten. Die Mehrheit der älteren Casali in der Toskana hat mindestens eine Abweichung zwischen Baugenehmigung und Realität. Die Prüfung findet sie, bevor sie zum Problem des Käufers wird.

Wer prüft was beim Immobilienkauf in Italien?

In Deutschland macht der Notar fast alles. In Italien braucht der Käufer drei Fachleute, die unterschiedliche Bereiche abdecken.

Der Notar prüft Eigentumskette (20 Jahre), Katasterplan, Geldwäscheprüfung, Steuerabwicklung und Eigentumsregistrierung. Er ist neutral, berät keine Partei und weist nicht auf Risiken hin, die außerhalb seiner Pflichtprüfungen liegen.

Der Techniker (Geometra, Architekt oder Ingenieur) prüft baurechtliche Konformität, Katasterabgleich, Schutzauflagen (Vincoli), technischen Gebäudezustand und Energieausweis. Er arbeitet im Auftrag des Käufers und liefert einen Bericht mit Handlungsempfehlungen. Kosten: 2.000–5.000 EUR.

Ein Anwalt ist optional, wird aber bei Kaufpreisen über 500.000 EUR empfohlen. Er prüft den Vertragsentwurf, formuliert Schutzklauseln und prüft Erbkonstellationen sowie Schenkungen in der Eigentumskette. Kosten: 2.000–5.000 EUR.

Die Koordination zwischen diesen drei Fachleuten ist Teil meiner Arbeit als Makler. Der Käufer bekommt ein Gesamtbild, nicht drei isolierte Berichte.

Vorkaufsrecht (Prelazione)

Bei landwirtschaftlichem Land, und das betrifft fast jedes Casale mit Olivenhain oder Weinberg, haben angrenzende Landwirte mit bestimmtem Status ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Frist beträgt 30 Tage ab formeller Benachrichtigung. Wird das Vorkaufsrecht nicht korrekt bedient, kann der Berechtigte bis zu 12 Monate nach der Eintragung den Rückerwerb erzwingen.

In der Praxis wird das Vorkaufsrecht selten ausgeübt. Aber die Frist muss eingehalten werden, und die Benachrichtigung muss formkorrekt sein. Bei Tenute mit Weinberg oder Olivenhain verlängert das Verfahren den Kaufprozess um 30 bis 60 Tage.

Auch der Staat (über die staatliche Agrarbehörde ISMEA) und bei Denkmalschutz die Denkmalbehörde haben ein Vorkaufsrecht (60 Tage). Diese werden noch seltener ausgeübt, müssen aber ebenfalls formal bedient werden.

Wie lange dauert eine Due Diligence?

Die technische Prüfung dauert 3 bis 6 Wochen, bei Denkmalschutz länger. In den ersten beiden Wochen beschafft der Techniker Baugenehmigungen, Katasterpläne und Bebauungsplan bei der Gemeinde und macht eine erste Vor-Ort-Begehung. In Woche zwei bis vier vergleicht er den realen Zustand mit den Genehmigungen, identifiziert Abweichungen und prüft Landschafts-, Denkmal- und Hangschutz. Woche vier bis sechs liefern den Bericht — bei Abweichungen mit Kosten- und Zeitschätzung für die Sanatoria und Empfehlungen für Schutzklauseln oder eine Kaufpreisreduktion.

Parallel zieht der Notar Eigentumsrecherchen; ein Anwalt prüft den Vertragsentwurf und formuliert Bedingungsklauseln.

Die technische Prüfung muss abgeschlossen sein, bevor der Vorvertrag unterschrieben wird. Beginnt sie erst danach, entdeckt der Käufer Probleme, wenn er bereits mit der Anzahlung gebunden ist. Mehr zu den häufigsten Fehlern.

Was tun, wenn die Prüfung Probleme findet?

In den meisten Fällen finden sich Abweichungen. Das ist bei toskanischen Landhäusern die Norm. Die Frage ist: wie schwer wiegt das Problem, was kostet die Lösung, und wer zahlt?

Die häufigste Lösung ist eine Preisreduktion. Der Käufer kalkuliert die Kosten der Sanatoria und verhandelt einen Nachlass in dieser Höhe. Der Verkäufer akzeptiert, weil die Alternative ein gescheiterter Verkauf ist.

Greift die Schutzklausel im Kaufangebot, ist ein Rücktritt ohne Kosten möglich. Eine typische Formulierung: das Kaufangebot steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass die technische Prüfung keine baurechtlichen Abweichungen ergibt, deren Bereinigungskosten einen bestimmten Betrag übersteigen. Greift die Klausel, fließt die Sicherheitsleistung zurück.

Kauf in Kenntnis der Mängel macht Sinn, wenn die Abweichung genehmigungsfähig ist und die Kosten im Verhältnis zum Kaufpreis gering sind. Bei einem Casale für 1,5 Millionen Euro und einer Sanatoria für 8.000 Euro ist die Rechnung klar.

Bei schwerwiegenden Problemen (nicht genehmigungsfähige Bauten, grundlegende statische Mängel, offene Rechtsstreitigkeiten) ist der Rücktritt die richtige Entscheidung. Die 2.000–5.000 EUR für die Prüfung sind dann die günstigste Ausgabe des gesamten Prozesses.

Besonderheiten bei verschiedenen Immobilientypen

Die Prüfung unterscheidet sich je nach Immobilientyp.

Beim Casale (Landhaus) ist die Wahrscheinlichkeit für baurechtliche Abweichungen am höchsten. Umbauten über Generationen, oft ohne Genehmigung. Besonders kritisch: Scheunen, die zu Wohnraum umfunktioniert wurden, Pools ohne Bautitel, veränderte Grundrisse. Die Prüfung dauert hier am längsten (4–6 Wochen). Mehr zum Casale-Kauf.

Bei restaurierten Villen auf den Colline Lucchesi oder bei Florenz kommt der Denkmalschutz dazu. Die Soprintendenza hat bei jedem äußeren Eingriff Mitsprache. Die Prüfung muss die Auflagen des Denkmalschutzes mit einbeziehen. Mehr zum Villa-Kauf.

Bei Stadtwohnungen in Florenz und Lucca sind die Hausgeld-Rückstände das größte Risiko. Der Käufer haftet für die Schulden des Verkäufers im laufenden und im vergangenen Geschäftsjahr. Die Verwaltung (Amministratore) muss eine Bescheinigung über den Zahlungsstand des Verkäufers ausstellen. Mehr zur Stadtwohnung.

Beim Agriturismo oder einer Tenuta umfasst die Prüfung neben dem Baurecht auch die landwirtschaftliche Nutzung: Lizenzstatus, Betriebsgenehmigungen, Hygienevorgaben der ASL, Weinberg-Rechte, Vorkaufsrechte. Das ist eine Due Diligence für einen Betrieb. Mehr zum Agriturismo-Kauf.

FAQ: 9 Fragen zur Due Diligence beim Immobilienkauf in Italien

Was prüft der Notar in Italien, und was prüft er nicht?

Der Notar prüft Eigentumskette, Grundbuch, Katasterplan, Geldwäsche und Steuerabwicklung. Ob das Gebäude den Baugenehmigungen entspricht, ob Schutzauflagen bestehen und in welchem technischen Zustand die Immobilie ist, prüft er nicht. Diese Lücke schließt der Käufer mit einem eigenen Techniker.

Wann sollte die Prüfung beginnen?

Vor dem Kaufangebot. Die Prüfung braucht 3–6 Wochen. Wer erst nach dem Vorvertrag startet, entdeckt Probleme, wenn er bereits mit der Anzahlung gebunden ist. Eine Schutzklausel im Kaufangebot gibt die nötige Zeit.

Wer bezahlt die technische Prüfung?

Der Käufer. Die baurechtliche Prüfung und der Katasterabgleich sind Käuferkosten (2.000–5.000 EUR). Der Notar (ebenfalls vom Käufer bezahlt) prüft Eigentumskette und Grundbuch. Der Energieausweis ist Sache des Verkäufers.

Kann ich die Prüfung aus dem Ausland beauftragen?

Der Techniker arbeitet vor Ort. Abstimmung per E-Mail und Telefon ist Standard. Die Begehung, bei der der Techniker den realen Zustand gegen die Pläne abgleicht, findet vor Ort statt. Der Käufer muss nicht persönlich anwesend sein, ich koordiniere das.

Wie lange dauert die Prüfung?

3 bis 6 Wochen für die technische Prüfung. Bei Denkmalschutz kommen bis zu 60 Tage für die Freigabe der Denkmalbehörde dazu. In der Gesamtplanung sollten 8 bis 12 Wochen zwischen Kaufangebot und Notartermin liegen.

Brauche ich einen eigenen Anwalt?

Bei komplexeren Situationen wie Denkmalschutz, Schenkungen in der Eigentümergeschichte oder Erbkonstellationen ist ein spezialisierter Immobilienanwalt sinnvoll. Er ergänzt den Techniker und den Notar. Bei Kaufpreisen über 500.000 EUR empfehle ich einen Anwalt grundsätzlich.

Kann ich auf die Prüfung verzichten, wenn der Verkäufer eine Konformitätserklärung liefert?

Nein. Die Erklärung des Verkäufers ist eine Selbstauskunft, keine unabhängige Prüfung. Der Käufer trägt das Risiko, wenn er nicht eigenständig prüfen lässt. In der Praxis sind Verkäufer-Erklärungen bei älteren Gebäuden regelmäßig unvollständig oder falsch, nicht aus böser Absicht, sondern weil der Verkäufer selbst nicht weiß, was sein Vorgänger vor 30 Jahren umgebaut hat.

Was ist das Salva-Casa-Dekret?

Seit 2024 erleichtert das Dekret die Sanatoria bei kleineren Abweichungen. Die starre Regel, dass eine Abweichung zum Zeitpunkt des Eingriffs und der Antragstellung konform sein muss, wurde gelockert. Die praktische Umsetzung entwickelt sich noch. Für Käufer bedeutet das: kleinere Toleranzen sind leichter genehmigungsfähig, aber die Prüfung bleibt Pflicht.

Was passiert, wenn die Prüfung Probleme aufdeckt?

Die häufigste Lösung ist ein Nachlass in Höhe der geschätzten Bereinigungskosten. Greift die Schutzklausel, ist ein Rücktritt ohne Kosten möglich. Bei genehmigungsfähigen Abweichungen und geringen Kosten kaufen manche in Kenntnis der Mängel. Das ist bei toskanischen Landhäusern die Norm.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und koordiniert die technische und rechtliche Prüfung mit Gutachtern und Anwälten vor Ort.

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Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.