Zone / Maremma
Maremma — Immobili tra costa e campagna
Prezzo medio: € 1.600/m²
Mercato immobiliare Maremma
La Maremma e la provincia di Grosseto, tra il Tirreno e il Monte Amiata, la provincia meno densamente popolata della Toscana. Il mercato ha due volti: la costa (Monte Argentario, Castiglione della Pescaia, Punta Ala) con prezzi a livello Chianti o superiori, e l'entroterra (Scansano, Pitigliano, Saturnia) con i prezzi d'ingresso piu bassi della regione. Il differenziale tra costa e interno e di fattore 3-4. Chi possiede qui ha piu metri quadri e piu ettari in genere un rapporto migliore tra spazio, terreno e prezzo rispetto ad altre zone toscane.
Lifestyle & Vita
Mattina al mare, pomeriggio in collina. Morellino di Scansano DOCG, le terme di Saturnia e una tradizione dei Butteri (i cowboy maremmani) ancora viva danno alla regione un carattere proprio.
Dati di mercato & Prezzi
Con una media di 1.600 EUR/m², la Maremma offre il miglior rapporto qualita-prezzo tra le zone piu richieste della Toscana (fonte: Agenzia delle Entrate, 2025). All'Argentario: 3.350-5.750 EUR/m², con punte a 11.500-18.000 nelle posizioni di lusso. Castiglione della Pescaia: 3.765-4.720 EUR/m². Entroterra: Scansano ca. 1.570 EUR/m², Pitigliano 1.165-1.300. Localita come Scansano e Pitigliano nell'entroterra sono tra le piu accessibili e trattabili — prezzi piu bassi e margine di negoziazione per chi e paziente. La costa cresce fino al 20-24%. Il divario tra costa e interno e strutturale.
Highlights
- Mar Tirreno e Parco Regionale della Maremma
- Terme di Saturnia
- Il miglior rapporto qualita-prezzo tra le zone piu richieste della Toscana
- Densita di agriturismi piu alta della Toscana
- Morellino di Scansano DOCG
Prezzo medio
€ 1.600/m²
Fonte: Agenzia delle Entrate / Nomisma, 2025
Quali immobili si trovano in Maremma?
La Maremma ha la densita di agriturismi piu alta della Toscana. La ragione e strutturale: tanto terreno disponibile, prezzi d'ingresso bassi, una normativa regionale favorevole alla conversione. Nell'entroterra dominano casali e poderi con oliveti. Sulla costa si trovano ville in fascia premium. Le aziende vinicole con Morellino di Scansano DOCG sono una categoria a parte: un ettaro di vigneto costa 70.000-120.000 euro contro i 210.000-280.000 del Chianti Classico.
| Tipologia | Dimensione tipica | Fascia di prezzo | EUR/m² |
|---|---|---|---|
| Casale (renoviert, Inland) | 300–600 m² | 600k–2 Mio. € | 1.500–3.500 |
| Casale (unrenoviert, Inland) | 300–800 m² | 200k–700k € | 600–1.200 |
| Villa (Küste, Argentario) | 300–650 m² | 3–7 Mio. € | 5.750–18.000 |
| Tenuta / Agriturismo | 500–1.200 m², 5–150 ha | 1,2–28 Mio. € | Mischkalkulation |
| Weingut (Morellino DOCG) | Keller + 11–17 ha Weinberg | 2–5 Mio. € | Mischkalkulation |
| Podere (Inland) | 150–300 m² | 300k–800k € | 1.200–2.500 |
Fonti: Agenzia delle Entrate (OMI), Nomisma, 2025. I prezzi variano in base a stato, posizione e micro-zona.
Come si raggiunge Maremma?
Posizione piu meridionale rispetto alle altre regioni toscane. Roma Fiumicino (FCO): ca. 2,5 ore, con i migliori collegamenti internazionali. Firenze (FLR): ca. 3 ore. Pisa (PSA): 3-3,5 ore (rilevante solo per la Maremma nord). L'autostrada A1 e raggiungibile tramite Grosseto o Chiusi. La stazione di Grosseto ha collegamenti con Roma (2,5 ore) e Firenze (2 ore). L'Argentario e Capalbio sono piu vicini a Roma che a Firenze — questo spiega la forte presenza romana sulla costa meridionale. I voli collegano le principali citta italiane ed europee tramite Roma Fiumicino, Firenze e Pisa. L'auto e il mezzo ideale; la Maremma si gode meglio in auto.
Come si vive in Maremma?
Grosseto ha tutti i supermercati (Coop, Conad, Esselunga), ferramenta e negozi specializzati. Castiglione della Pescaia e Orbetello offrono buona fornitura tutto l'anno. I paesi dell'entroterra sono piu tranquilli per la spesa quotidiana: Scansano ha un alimentari, Pitigliano un minimarket; Grosseto (45-60 min) copre tutte le necessita. La cucina maremmana e rustica: cinghiale, acquacotta, tortelli maremmani. Una trattoria: 25-45 euro a persona, ristorante di livello: 50-80 euro. Sulla costa c'e una scena di ristoranti di pesce attiva, in particolare a Porto Santo Stefano e Castiglione. Il mercato costiero e fortemente stagionale: giugno-settembre attivo, d'inverno molti ristoranti chiudono. L'entroterra ha un ritmo diverso: Saturnia ha un turismo termale che dura tutto l'anno. Per gli agriturismi, la vicinanza alle terme o alla spiaggia (entro 20 minuti) alza l'occupazione in modo misurabile.
Scuole e sanità in Maremma
A Grosseto ci sono scuole statali di ogni ordine e grado. Scuole internazionali si trovano a Firenze e Roma. L'ospedale di Grosseto (Misericordia) e la struttura di riferimento per l'intera Maremma. Guardia medica in ogni comune. Dall'Argentario all'Ospedale della Misericordia di Grosseto: ca. 50 min.; da Pitigliano: ca. 75 min.
Clima e meteo in Maremma
Estate: 30-36 °C sulla costa, fino a 38 °C nell'entroterra. Il caldo interno e piu secco e intenso, sulla costa il vento di mare mitiga. Inverno: 5-10 °C, piu mite del Chianti. Stagione di riscaldamento piu breve (dicembre-marzo). Un casale in classe energetica F o G costa 4.000-7.000 euro di riscaldamento annuo, classe A o B: 1.200-2.500 euro.
Toscana a confronto
| Regione | Prezzo/m² | Carattere | Aeroporto | Mare | Ospedale |
|---|---|---|---|---|---|
| Chianti | 2.800 € | Vigneti, borghi | FLR 30–50 min | 1,5–2 ore | 25–50 min |
| Val d'Orcia | 2.500 € | UNESCO, terme | FLR 1,5 ore | 1,5 ore | 15–35 min |
| Maremma | 1.600 € | Mare, natura | FCO 2,5 ore | 0–40 min | 25–75 min |
| Firenze | 4.200 € | Città, cultura | FLR 15–20 min | 1,5 ore | 15–20 min |
| Lucca | 2.100 € | Mura, ville | PSA 30 min | 30 min | 10–25 min |
Fonti: Nomisma Osservatorio Immobiliare, Agenzia delle Entrate (OMI), 2025. I prezzi sono medie e variano in base a stato e posizione.
Immobili disponibili
Immobili in Maremma
Domande frequenti su Maremma
Quanto costa un immobile nella Maremma?
Da 1.165 EUR/m² (Pitigliano, entroterra) a 18.000 EUR/m² nelle posizioni di punta dell'Argentario. Un podere nell'entroterra parte da 300.000 euro, una villa sull'Argentario da 3 milioni.
La Maremma e piu conveniente del Chianti?
Nell'entroterra si, di fattore 2-3. Sulla costa i prezzi raggiungono o superano il livello Chianti. Il vantaggio di prezzo e una storia dell'entroterra. Un casale ristrutturato di 400 m² a Scansano costa 600.000-1,2 milioni. Lo stesso nel Chianti: 1,8-2,5 milioni.
Scansano e Pitigliano sono convenienti?
Scansano e Pitigliano sono tra le localita piu accessibili e trattabili della Maremma, con i prezzi d'ingresso piu bassi della Toscana. Per chi ha pazienza e disponibilita a trattare, rappresentano un punto d'ingresso favorevole. I tempi di vendita possono essere piu lunghi rispetto alla costa.
Un agriturismo nella Maremma e un buon investimento?
I costi d'ingresso sono i piu bassi in Toscana. Tenute adatte (5-10 ha, 400-800 m² di edifici): 800.000-2 milioni. Ristrutturazione e autorizzazioni: 18-36 mesi. La combinazione agriturismo + vino + olio diversifica il reddito. La vicinanza a Saturnia o alla costa alza l'occupazione fuori stagione.
Quanto e stagionale il mercato costiero?
Molto. Le localita costiere sono attive da giugno a settembre. Pubblicare tra marzo e aprile, quando l'attenzione e massima. Visite e trattative in autunno e inverno portano condizioni migliori per l'acquirente. Non pubblicare in piena estate senza aver preparato l'immobile in primavera.
Cos'e il Morellino di Scansano DOCG?
Appellazione a base Sangiovese della Maremma. Un'azienda con 11-17 ettari di vigneto costa 2-5 milioni. Nel Chianti Classico lo stesso formato costa 5-12 milioni. Notorieta inferiore, margine di crescita superiore. Punto d'ingresso nel vino toscano a costo contenuto.
Ci sono vincoli nella zona del Parco Regionale?
Nella zona nucleo e nella zona cuscinetto del Parco Regionale della Maremma le nuove costruzioni sono vietate. Le ristrutturazioni richiedono l'autorizzazione della direzione del parco oltre al Comune. I tempi si allungano di 2-4 mesi. Fuori dal parco valgono i vincoli paesaggistici standard.
La Maremma e adatta alla locazione turistica?
Si, in particolare in prossimita della costa. Stagione maggio-ottobre, tassi di occupazione del 70-85%. Le licenze agrituristiche nella Maremma sono relativamente accessibili. Saturnia offre un vantaggio raro: occupazione anche fuori stagione grazie alle terme.
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