Immobilienmarkt Toskana 2026: Preise, Regionen und Prognosen

Die Toskana hat keinen einheitlichen Markt. Zwischen einem Casale in der Garfagnana und einer Villa in Forte dei Marmi liegt ein Vielfaches beim Quadratmeterpreis, und selbst innerhalb des Chianti Classico fallen die Unterschiede zwischen einzelnen Gemeinden erheblich aus. Die Zahlen in diesem Bericht stammen aus Transaktionsdaten und öffentlichen Marktquellen, darunter die OMI-Daten der Agenzia delle Entrate. Stand: Juli 2026.

Was kosten Immobilien in der Toskana 2026?

Die Spanne reicht von rund 1.000 EUR/m² in der Garfagnana bis über 22.000 EUR/m² in Forte dei Marmi. Ein renoviertes Casale im Chianti Classico liegt bei 3.500 bis 5.500 EUR/m².

Unter internationalen Käufern im gehobenen Segment gehört die Toskana zu den gefragtesten Regionen Italiens.

Chianti Classico: 3.500-5.500 EUR/m²

Das Segment, das deutschsprachige Käufer am häufigsten suchen. Ein renoviertes Casale mit Pool kostet zwischen 1,2 und 3,5 Mio EUR. Unrenoviert liegt die Spanne bei 400.000 bis 1,2 Mio. Villen starten bei 2,5 Mio, Tenute mit Weinproduktion bei 3,5 Mio.

Innerhalb des Chianti gibt es deutliche Preisunterschiede. Panzano und der Süden von Greve in Chianti liegen am höchsten, gefolgt von Castellina, Radda, Gaiole, Barberino Tavarnelle und San Casciano Val di Pesa. Die Differenz zwischen Panzano und Gaiole kann erheblich ausfallen.

Der Chianti ist stabil, aber nicht mehr billig. Ein Teil des Preises entfällt auf den Namen. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist in der Val d’Orcia oder zwischen San Gimignano und Volterra besser, bei vergleichbarer Landschaft. Den Aufschlag für die Adresse Chianti zahlt man bewusst oder weicht in die Nachbarzonen aus.

Die Anfragen aus Deutschland sind zuletzt zurückgegangen. US-Käufer füllen die Lücke und gehören inzwischen zu den stärksten Herkunftsgruppen.

Val d’Orcia: deutlich günstiger als Chianti

Die Val d’Orcia ist die Region für Käufer, die Substanz über die Marke stellen, und liegt deutlich unter dem Chianti. Ein renoviertes Casale kostet hier 1,2 bis 2,5 Mio EUR. Unrenoviert gibt es Objekte ab 300.000 bis 500.000 EUR. Pienza liegt bei ca. 2.982 EUR/m², Montalcino bei ca. 2.347 EUR/m².

Der UNESCO-Status schränkt Umbauten ein, stabilisiert aber die Preise langfristig. Gute Objekte unter 1,5 Mio sind in Pienza oder Montalcino selten geworden. Die Nachfrage hat zuletzt spürbar angezogen.

Die Val d’Orcia bietet das beste Verhältnis aus Landschaft, Preis und Wertstabilität. Der Haken: Baugenehmigungen brauchen mehr Geduld als im Chianti, weil der Landschaftsschutz flächendeckend greift.

Versilia und Küste: Forte dei Marmi als eigenes Universum

Die Versilia hat nichts mit dem Rest der Toskana zu tun. Keine Casali, kein Olivenhain. Es geht um Villen und Wohnungen am Meer.

Forte dei Marmi ist der teuerste Ort. Durchschnitt: 10.065 bis 11.500 EUR/m². In der Roma Imperiale, dem teuersten Viertel, zahlt man 14.000 bis 22.000 EUR/m². Einzelne Transaktionen im Ultra-Prime-Segment erreichen 40.000 EUR/m². Die Preise sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen.

Forte dei Marmi folgt einer eigenen Logik. Wer hier kauft, kauft eine Adresse. Die Renditerechnung funktioniert anders als beim Casale im Hinterland.

Viareggio am Lungomare kostet ca. 5.200 EUR/m². Pietrasanta liegt zwischen 2.900 und 8.600 EUR/m², abhängig von der Lage.

Maremma: Küste teuer, Inland mit Abstand günstiger

Die Küstenpreise in der Maremma sind längst nicht mehr niedrig, aber das Inland bietet erheblich mehr Fläche pro Euro als die bekannten Lagen.

Das Gefälle zwischen Küste und Inland ist erheblich. Im Inland finden sich Casali zwischen 600.000 und 2 Mio EUR. Wer einen Agriturismo oder ein Weingut sucht, findet in der Maremma deutlich mehr Fläche pro Euro als im Chianti.

Florenz und Umgebung: ein wachsender Markt

Der Florentiner Markt wächst. Stadtdurchschnitt: 4.500 bis 4.700 EUR/m². Centro Storico: 5.300 bis 6.200 EUR/m². Luxuswohnungen: 8.500 bis 12.000 EUR/m², Ultra-Segment bis 15.000 EUR/m².

Fiesole, der Hügelort über Florenz, liegt bei 4.000 bis 8.000+ EUR/m². Villen zwischen 1 und 12 Mio EUR. Bagno a Ripoli südöstlich der Stadt: ca. 3.438 EUR/m².

Florenz gehört zu den dynamischsten Immobilienmärkten Italiens. Für deutschsprachige Käufer, die eine Stadtwohnung wollen statt ein Landgut, ist Florenz die erste Adresse. Für ein Landgut zahlt man hier pro Quadratmeter zu viel. Die Viertel, Villenlagen und Preise im Detail stehen im Beitrag zu Immobilien in Florenz und Fiesole.

Lucca und Garfagnana: leise Gewinner

Lucca hat eine hohe Dichte an Luxusimmobilien in der Preisklasse 1 bis 3 Mio EUR. Centro Storico: 3.575 bis 3.659 EUR/m². Die Colline Lucchesi kosten 2.000 bis 4.500 EUR/m².

Über fünf Jahre betrachtet hat Lucca deutlich zugelegt, stärker als der Chianti. Lucca war lange unter dem Radar internationaler Käufer; das ändert sich gerade. Die Kombination aus historischer Substanz, guter Anbindung (Pisa 30 Min., Versilia 20 Min.) und moderaten Preisen zieht zunehmend deutschsprachige Käufer an, denen der Chianti zu teuer ist.

Die Colline Lucchesi haben einen eigenen Charakter: historische Villen mit italienischen Gärten, Olivenhainen, Blick auf die Stadt. Wer eine Villa mit Geschichte will, ohne Chianti-Preise zu zahlen, findet hier das beste Angebot.

Die Garfagnana nördlich von Lucca ist ein anderer Markt: Barga bei ca. 1.186 EUR/m², Bagni di Lucca bei 1.000 bis 1.300 EUR/m². Rustici ab 100.000 EUR. Die Käufergruppe war historisch britisch, inzwischen kommen zunehmend Schweizer und Niederländer. Die Garfagnana ist bergig, grün und im Winter kalt. Wer das schätzt, bekommt pro Euro die meiste Substanz in der gesamten Region.

Neubau vs. Bestand: wo der Markt hingeht

Im Bestandsmarkt dominieren Casali und Villen aus dem 17. bis 19. Jahrhundert. Die meisten haben Energieklasse F oder G, mit Heizkosten bei Klasse G von 6.000 bis 12.000 EUR pro Jahr.

Im Neubaumarkt entstehen Villen mit Energieklasse A+ und Heizkosten unter 2.000 EUR pro Jahr. Die Standorte sind eingeschränkt, weil in Schutzzonen kein Neubau entsteht, aber die Nachfrage steigt. Baukosten: 3.000 bis 4.200 EUR/m² für gehobenen Standard. Mehr zum Neubau in der Toskana.

Käufer unter 50 wählen zunehmend Neubau oder Kernsanierung auf Klasse A-B. Käufer über 60 akzeptieren Klasse F-G, weil sie den Charakter der Bestandsimmobilie höher gewichten als die Energiekosten.

San Gimignano und Volterra: das unterschätzte Segment

Zwischen Chianti und Küste liegt eine Zone, die in internationalen Marktberichten selten vorkommt: das Gebiet um San Gimignano, Volterra und Montaione. Die Preise liegen deutlich unter dem Chianti Classico bei ähnlicher Landschaft.

San Gimignano selbst (UNESCO-Welterbe): 2.500 bis 4.000 EUR/m² für sanierte Wohnungen und Villen. Das historische Zentrum ist touristisch stark frequentiert: für Eigennutzer nicht immer ideal, für die Vermietung sehr gut.

Volterra: 1.800 bis 3.000 EUR/m². Weniger Tourismus als San Gimignano, mehr Alltag. Etruskische Geschichte, Alabaster-Handwerk, kompaktes Zentrum.

Montaione: 2.000 bis 3.500 EUR/m². Hier entstehen die meisten Neubauprojekte im gehobenen Segment. Hügellage, Panoramablick, 40 Minuten nach Florenz. Castelfalfi-Golf in 8 Minuten.

Genug Infrastruktur für den Alltag, aber nicht die Preise der Top-Lagen. Für Käufer, die 1 bis 2 Millionen EUR investieren wollen und dafür ein renoviertes Casale mit Pool und Grundstück erwarten, ist diese Zone das beste Preis-Leistungs-Verhältnis in der Region. Die Gemeinden im Detail und den UNESCO-Effekt auf die Preise finden Sie im Beitrag zu Immobilien in San Gimignano und Volterra.

Wer kauft in der Toskana?

Die Käuferstruktur hat sich in den letzten drei Jahren verschoben.

Deutsche, Österreicher und Schweizer waren historisch die größte Käufergruppe im ländlichen Segment. Die Anfragen aus Deutschland sind 2025 zurückgegangen, getrieben durch steigende Zinsen, Energiekosten im Heimatland und allgemeine Kaufzurückhaltung. Trotzdem bleiben deutschsprachige Käufer eine der stärksten Gruppen im ländlichen Segment. Typisches Budget: 800.000 bis 2,5 Millionen EUR. Bevorzugte Zonen: Chianti, Val d’Orcia, Lucchesia.

US-amerikanische Käufer sind eine wachsende Gruppe. Dollar-Stärke und der Wunsch nach einem Zweitsitz in der Toskana treiben die Nachfrage. US-Käufer entscheiden schneller und nennen selten eine lange Verhandlungsphase als Priorität. Bevorzugte Zonen: Cortona, Florenz, Chianti.

Britische Käufer sind post-Brexit stabil. Starke Tradition in der Lucchesia, Budget ähnlich wie bei deutschsprachigen Käufern, aber mit mehr Fokus auf Vermietung.

Italienische Käufer dominieren im Küstensegment (Versilia, Maremma) und bei Stadtwohnungen (Florenz, Siena). Im ländlichen Luxussegment sind sie weniger präsent.

Marktausblick 2026-2027

In Top-Lagen steigen die Preise weiter. Florenz, Forte dei Marmi, Chianti Classico und Val d’Orcia dürften zulegen, weil das Angebot durch den Neubaustopp in Schutzzonen schrumpft und die internationale Nachfrage wächst.

Peripherie und abgelegene Lagen (Garfagnana, Maremma-Inland) stagnieren oder fallen leicht. Der Abstand zwischen Top-Lagen und Randlagen wächst weiter.

Energieeffizienz wird in der Preisbildung relevanter. Im Luxussegment der Toskana ist dieser Effekt bisher gedämpft, weil Käufer den Charakter historischer Casali höher gewichten als die Heizkosten. Das gilt besonders für ältere Käufergruppen. Bei jüngeren Käufern und bei Renovierungsprojekten mit Kreditfinanzierung spielt die Energieklasse schon jetzt eine Rolle.

Die CIN-Pflicht und die Gewerbegrenze ab drei Kurzzeitmietzimmern verändern die Kalkulation für Investoren. Einzelne Gemeinden wie Florenz und Lucca verschärfen die Regeln weiter. Mehr zur Vermietung.

Angebotspreise vs. Transaktionspreise

Der Angebotspreis ist nicht der Kaufpreis. Im Chianti Classico gibt es erfahrungsgemäß spürbaren Verhandlungsspielraum. Bei überteuerten Objekten oder langer Standzeit fällt er größer aus. Wie viel Spielraum ein konkretes Objekt bietet, hängt von Lage, Marktdauer und Zustand ab.

Wenn ein Casale für 1,8 Mio inseriert ist, liegt der realistische Transaktionspreis je nach Lage und Standzeit spürbar darunter. Die Marktstandzeit ist der verlässlichste Indikator: Ein Objekt, das seit 18 Monaten am Markt steht, hat einen anderen Spielraum als ein Neuzugang.

In einer Kaufbegleitung stelle ich dem Angebotspreis vergleichbare Verkäufe der jüngeren Vergangenheit gegenüber, bevor ein erstes Angebot formuliert wird. Die Preisanalyse gehört zur Kaufbegleitung.

Aktuelle Objekte · Kaufbegleitung · Über Andrej Avi.

FAQ: 9 Fragen zum Toskana-Immobilienmarkt

Was kostet ein Haus in der Toskana 2026?

Die Spanne reicht von ca. 1.000 EUR/m² in der Garfagnana bis über 22.000 EUR/m² in Forte dei Marmi. Ein renoviertes Casale im Chianti Classico kostet 1,2 bis 3,5 Mio EUR (3.500-5.500 EUR/m²). In der Val d’Orcia zahlt man deutlich weniger. Zwischen San Gimignano und Volterra findet man renovierte Casali ab 800.000 EUR.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise in der Toskana?

Die meisten Regionen steigen. Florenz, Forte dei Marmi und Lucca legen zu, Forte dei Marmi am stärksten. Rückläufig: Scansano in der Maremma, Barga in der Garfagnana. Das Muster: Küste und bekannte Lagen steigen, abgelegenes Inland stagniert oder verliert. Die Schere wird größer.

Wie viel Verhandlungsspielraum gibt es?

Verhandlungsspielraum gibt es immer; wie viel, hängt von Objekt, Marktdauer und Lage ab. Im Chianti Classico ist er spürbar, in Forte dei Marmi enger, in der Garfagnana größer. Die Marktstandzeit ist der beste Indikator: Ein Objekt, das seit 18 Monaten am Markt steht, hat mehr Spielraum als ein Neuzugang.

Welche Region ist am günstigsten?

Garfagnana nördlich von Lucca: Barga bei ca. 1.186 EUR/m², Bagni di Lucca bei 1.000 bis 1.300 EUR/m². Rustici ab 100.000 EUR. Das Inland der Maremma (Scansano: ~1.570 EUR/m²) ist ebenfalls günstig. Beide Zonen haben dünne Infrastruktur und kalte Winter, bieten dafür Fläche und Substanz zu einem Bruchteil der Top-Lagen.

Wann ist die beste Zeit zum Kaufen?

Die meisten neuen Objekte kommen im Frühling auf den Markt (März bis Mai). Besichtigungen laufen am besten April bis Juni und September bis Oktober. Wer im Winter sucht, hat weniger Auswahl, dafür weniger Konkurrenz und mehr Verhandlungsspielraum. Der Kauf selbst kann jederzeit stattfinden, der Notartermin ist saisonunabhängig.

Lohnt sich der Kauf als reine Kapitalanlage?

Wertsteigerung allein rechtfertigt den Kauf selten. Die Preisentwicklung im Chianti zeigt über die letzten Jahre nach oben, lag aber nur knapp über der Inflation. Der wirtschaftliche Hebel kommt aus der Vermietung. Der Ertrag variiert stark mit Lage, Auslastung und Management und lässt sich erst nach einer Vorab-Kalkulation für das konkrete Objekt seriös beziffern. Die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung ist das häufigste Modell. Eine reine Kapitalanlage-Rechnung trägt am ehesten im Premium-Segment (Florenz, Forte dei Marmi).

Wie finde ich Off-Market-Objekte?

Ein erheblicher Teil der Villen im Premiumsegment wird nie öffentlich inseriert. Der Zugang läuft über einen eingetragenen Makler vor Ort, der Kontakte zu lokalen Eigentümern und anderen Agenturen hat. Off-Market heißt nicht automatisch günstiger, aber die Konkurrenz unter den Käufern ist geringer. Kaufbegleitung anfragen.

Wie viele Nebenkosten kommen zum Kaufpreis dazu?

10 bis 15 % des Kaufpreises. Bei einem Casale für 1,5 Millionen EUR: 100.000 bis 180.000 EUR (Steuern, Notar, Makler, Techniker). Die genaue Zusammensetzung hängt davon ab, ob man von einer Privatperson oder einem Bauträger kauft. Vollständige Übersicht.

Lohnt es sich 2026, mit dem Kauf zu warten?

In den Top-Lagen spricht wenig fürs Warten: Florenz, Forte dei Marmi, Chianti Classico und die Val d’Orcia legen weiter zu, während das Angebot durch das Neubauverbot in Schutzzonen schrumpft. Wer dort ein passendes Objekt findet, zahlt später eher mehr. Im abgelegenen Inland (Garfagnana, Maremma-Inland) steht die Zeit eher auf Käuferseite. Entscheidend ist nicht das Jahr, sondern das einzelne Objekt: Standzeit, Zustand und Preisabstand zu vergleichbaren Verkäufen.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und berät Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien

Weiterführende Guides: Kaufprozess in Italien · Steuern beim Immobilienkauf · Casale kaufen · Villa kaufen · Vermietung 2026 · Finanzierung als Nicht-Resident

Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.