Zwischen den besten Lagen von Forte dei Marmi und der Maremma-Küste liegt beim Quadratmeterpreis fast der Faktor sieben: über 20.000 Euro dort, rund 3.000 hier.
Das Küstensegment unterscheidet sich grundlegend vom toskanischen Hinterland: Villen und Apartments statt Landgüter, urbane Lagen, höhere Preise, ein stark saisonaler Markt. Zwei Regeln gelten an der gesamten Küste unabhängig von der Lage: Ein Streifen von 300 Metern ab der Wasserlinie steht unter Landschaftsschutz, und der Strand selbst ist Staatseigentum.
Die Küsten der Toskana
Den Markt prägen zwei Hauptregionen; eine dritte liegt geographisch dazwischen.
| Küste | Provinz | Preis-Richtwert EUR/m² | Charakter |
|---|---|---|---|
| Versilia (Forte dei Marmi) | Lucca | 4.000 – über 20.000 | höchstes Niveau, sehr saisonal |
| Maremma-Küste (Argentario) | Grosseto | 3.000 – 6.000+ | naturnah, weniger bebaut |
Die Versilia in der Provinz Lucca ist der teuerste Küstenabschnitt, mit Forte dei Marmi als Zentrum. In Viareggio und Lido di Camaiore liegen die Preise bei rund 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter, in den Spitzenlagen von Forte dei Marmi steigen sie über 20.000. Die Käuferschaft besteht aus vermögenden Italienern und internationalen Interessenten; die Nachfrage konzentriert sich auf die Sommermonate, was die Preiskorrektur außerhalb der Saison beeinflusst.
Die Maremma-Küste in der Provinz Grosseto liegt deutlich darunter, meist zwischen 3.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Monte Argentario bildet das obere Ende; dazu kommen Castiglione della Pescaia, Capalbio und Orbetello. Das Gebiet ist weiter und weniger bebaut, die internationale Bekanntheit geringer als in der Versilia.
Zwischen beiden verläuft die Costa degli Etruschi an der Küste von Livorno, bekannt vor allem für den Weinbau um Bolgheri.
Mehr zu den einzelnen Lagen: Versilia & Forte dei Marmi · Maremma.
Was kosten Meerblick und Strandnähe?
Innerhalb eines Küstenorts bestimmt die Lage die Preisdifferenz, nicht nur das Segment. Fußläufige Nähe zum Strand, in der Versilia unter 500 Metern, hebt den Preis deutlich. Ein echter Meerblick ist selten und wird entsprechend eingepreist; an der Maremma-Küste gehören auch eine geschützte Bucht oder ein gesicherter Wasserweg zu den begehrten Lagen.
Was im Inserat seltener steht: eine Lage hinter der Küstenstraße oder der Bahnlinie, Lärm, der sich erst im Sommer zeigt, oder ein hoher Preis, dem kein tatsächlicher Meerblick gegenübersteht. Bei Apartments kommen Stockwerk und Himmelsausrichtung hinzu. All das lässt sich vor dem Angebot prüfen.
Wem gehört der Strand in Italien?
Der Strand in Italien lässt sich nicht kaufen. Strand und Uferzone gehören zum öffentlichen Staatsgut (Demanio marittimo) und sind unveräußerlich. Wer ein Haus „direkt am Meer” erwirbt, kauft das Gebäude, nicht den Strand davor. Das ist der wichtigste Unterschied zum Nordsee- oder Ostsee-Kauf.
Privat genutzt wird der Strand nur über staatliche Konzessionen (concessioni demaniali), die Strandbäder, in Italien Bagni genannt. Die Konzessionen sind befristet und werden derzeit auf Druck der EU auf ein Ausschreibungsverfahren umgestellt; laufende Konzessionen sind damit rechtlich unsicherer als früher. Ein fünf Meter breiter Streifen entlang der Wasserlinie muss zudem immer frei zugänglich bleiben.
Für den Käufer entscheidend ist, was genau zur Immobilie gehört: ein Nutzungsrecht über eine Konzession, ein gesicherter Zugang oder nur die geographische Nähe zu einem öffentlichen Strand. Der Unterschied ist erheblich und steht selten klar im Inserat.
Worauf man an der Küste achtet
An der Küste prägen zwei Auflagen den Nutzungswert: der Landschaftsschutz im 300-Meter-Streifen ab der Wasserlinie und die örtlichen Regeln zur Kurzzeitvermietung.
Im 300-Meter-Streifen braucht ein Anbau, ein Pool oder eine veränderte Fassade eine Genehmigung, die nicht immer erteilt wird. In den Pinienwäldern der Versilia gelten zusätzlich Vorgaben zu Baumbestand und Bauvolumen; welches Objekt sich wie verändern lässt, ergibt sich aus dem Katasterauszug und der Auskunft beim zuständigen Geometra, eingeholt vor dem Kaufangebot.
Die Kurzzeitvermietung ist örtlich geregelt, nicht einheitlich toskanisch. In Forte dei Marmi etwa braucht sie eine eigene Lizenz; die Auflagen variieren je Gemeinde und können die Rendite-Kalkulation wesentlich verschieben. Details dazu im Leitfaden zur Kurzzeitvermietung in der Toskana.
Häufige Fragen zu Immobilien an der toskanischen Küste
Wo ist die Toskana am Meer am teuersten?
In der Versilia, vor allem in Forte dei Marmi. Dort erreichen die besten Lagen über 20.000 Euro pro Quadratmeter. Die Maremma-Küste liegt mit meist 3.000 bis 6.000 Euro deutlich darunter.
Kann ich in der Toskana einen privaten Strand kaufen?
Nein. Strand und Uferzone sind in Italien Staatseigentum und unveräußerlich. Privat nutzbar ist der Strand nur über eine staatliche Konzession, etwa als Strandbad. Ein fünf Meter breiter Streifen am Wasser bleibt immer öffentlich zugänglich.
Was kostet eine Immobilie an der toskanischen Küste?
Je nach Abschnitt und Lage zwischen rund 3.000 Euro pro Quadratmeter an der Maremma-Küste und über 20.000 Euro in den besten Lagen von Forte dei Marmi.
Was ist der Unterschied zwischen der Versilia und der Maremma-Küste?
Die Versilia um Forte dei Marmi ist teurer, urbaner und international bekannter. Die Maremma-Küste in der Provinz Grosseto ist preiswerter, weiter und weniger bebaut. Beide bieten Villen und Apartments, kein ländliches Segment.
Können internationale Käufer an der toskanischen Küste kaufen?
Ja. EU-Bürger und Bürger der meisten anderen Länder, darunter die Schweiz, kaufen ohne Einschränkung. Nötig sind eine italienische Steuernummer und ein italienisches Bankkonto.
Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen Raum, auch an der Küste. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien
Weiterführende Guides: Versilia & Forte dei Marmi · Maremma · Kaufprozess in Italien · Steuern beim Immobilienkauf
Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
