Beim reinen Rebland liegt zwischen einem Weingut in der Maremma und einem im Brunello-Gebiet von Montalcino oft der Faktor zwanzig: hier rund 50.000 Euro pro Hektar, dort über eine Million. Den Ausschlag gibt die Herkunftsbezeichnung der Weinberge (DOCG oder DOC).
Ein Weingut ist außerdem ein laufender Betrieb mit eigenen Regeln, und einige davon überraschen Käufer. Die wichtigste: Beim Kauf von Agrarland hat ein benachbarter Landwirt ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er kann das Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen selbst übernehmen, auch wenn man sich mit dem Verkäufer längst einig ist.
Was ist ein Weingut, was eine Tenuta?
Anders als bei einer Villa gibt es beim Weingut keinen Quadratmeterpreis. Bewertet wird die Summe der Teile: die Gebäude, die Weinberge je nach Lage, Keller und Maschinen, und in vielen Fällen die Marke selbst. Ein eingeführtes Etikett mit Geschichte und Vertrieb kann mehr wert sein als die Gebäude, in denen der Wein entsteht.
Auch die Größe allein sagt wenig über den Preis. Ein kleiner Betrieb umfasst wenige Hektar, eine Tenuta reicht von 20 bis über 150 Hektar, mit Gutshaus, Keller und mehreren Gebäuden.
Wo der Wert liegt: Lage und Herkunftsbezeichnung
Beim Weingut treibt vor allem die Herkunftsbezeichnung den Preis, also die geschützte Klassifizierung des Weins (DOCG oder DOC). Sie legt fest, welcher Wein unter welchem Namen erzeugt werden darf, und das bestimmt den Bodenwert.
| Herkunftsbezeichnung | Rebland, Richtwert EUR/ha |
|---|---|
| Brunello di Montalcino (DOCG) | 750.000 – 1.000.000 |
| Bolgheri (DOC) | 700.000 – 1.000.000 |
| Chianti Classico (DOCG) | 210.000 – 280.000 |
| Vino Nobile di Montepulciano (DOCG) | 150.000 – 250.000 |
| Maremma Toscana (DOC) | 50.000 – 120.000 |
Ein Hektar Rebland im Brunello-Gebiet kostet ein Vielfaches eines Hektars in der Maremma, im Extrem das Zwanzigfache, allein wegen der Herkunftsbezeichnung. Wer ein Weingut bewertet, beginnt bei der Frage, welche Herkunftsbezeichnung für die Weinberge gilt und wie viele Hektar davon klassifiziert sind. In meinen Mandaten prüfe ich das vor Ort gegen die Katasterparzellen, denn ein Betrieb hat oft klassifizierte und nicht klassifizierte Flächen nebeneinander.
Ein Betrieb, kein Haus
Ein Weingut bringt Pflichten mit, die ein Wohnhaus nicht kennt. Es ist ein eingetragener landwirtschaftlicher Betrieb mit laufenden Meldungen an die Behörden, mit Buchhaltung und oft mit Personal.
Daran hängen zwei Dinge, die viele Käufer unterschätzen. Die Steuervorteile auf Agrarland gibt es nur mit anerkanntem Landwirt-Status, also für jemanden, der den Betrieb tatsächlich führt; als reiner Eigentümer bekommt man sie nicht. Und wer als Agriturismo Gäste beherbergen will, muss den Weinbau als Haupttätigkeit erhalten. Ein Weingut lässt sich also nicht einfach in ein Hotel verwandeln.
Wie sich der Betrieb führen lässt, mit eigenem Team, verpachtet oder über einen Verwalter, gehört zu den ersten Fragen vor dem Kauf. Wer statt eines eingeführten Weinguts einen kleineren landwirtschaftlichen Betrieb sucht, findet die Struktur beim Podere im Detail.
Das Vorkaufsrecht der Nachbarn
Beim Kauf von Agrarland greift ein gesetzliches Vorkaufsrecht (prelazione agraria); das Wohngebäude bleibt davon unberührt. Berechtigt ist nur ein Nachbar, der das angrenzende Land selbst als Landwirt bewirtschaftet, oder ein langjähriger Pächter der Fläche.
Ob es überhaupt zum Tragen kommt, hängt von den Nachbarn ab und lässt sich vor dem Angebot prüfen. Ich kläre das in meinen Mandaten gemeinsam mit dem Geometra, bevor ein Kaufangebot abgegeben wird; das gehört zur Due Diligence beim Agrarland. Formal abgewickelt wird es vor dem Notartermin; übergeht man es, kann der Berechtigte den Kauf später anfechten.
Häufige Fragen zum Weingut-Kauf
Was kostet ein Weingut in der Toskana?
Das hängt vor allem von der Lage und der Rebfläche ab. Den Wert bestimmen die Hektar: in der Maremma ab etwa 50.000 Euro pro Hektar Rebland, im Brunello-Gebiet bis über eine Million. Kleinere Betriebe beginnen im niedrigen einstelligen Millionenbereich, große Tenute mit bekannter Marke erreichen zweistellige Millionenbeträge.
Kann ich als internationaler Käufer ein Weingut in Italien kaufen?
Ja. EU-Bürger und Bürger der meisten anderen Länder, darunter die Schweiz, kaufen ohne Einschränkung. Nötig sind eine italienische Steuernummer und ein Bankkonto. Die Steuervorteile auf das Agrarland setzen allerdings einen anerkannten Landwirt-Status voraus.
Muss ich das Weingut selbst bewirtschaften?
Nein. Den Betrieb kann ein eigenes Team, ein Pächter oder ein Verwalter führen. Für die Steuervorteile auf das Agrarland braucht es aber den Status eines aktiven Landwirts; als reiner Eigentümer entfallen sie.
Was bedeutet das Vorkaufsrecht beim Kauf von Weinbergen?
Beim Kauf von Agrarland kann ein benachbarter Landwirt oder ein Pächter der Fläche den Kauf zu den vereinbarten Bedingungen selbst übernehmen (prelazione agraria). Es betrifft nur die Agrarflächen und lässt sich vor dem Angebot prüfen.
Lohnt sich ein Weingut mit Agriturismo?
Ein Agriturismo trägt sich in der Regel ab etwa acht Zimmern, in guter Lage und mit solider Auslastung. Dabei gilt eine rechtliche Bedingung: Die Beherbergung muss Nebentätigkeit zur Landwirtschaft bleiben, der Weinbau die Haupttätigkeit. Lizenz und Erträge behandelt der Leitfaden zum Agriturismo-Kauf im Detail.
Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und begleitet Käufer aus dem deutschsprachigen Raum beim Kauf von Weingütern, Tenute und Landhäusern. Das ist Teil der Kaufbegleitung. Aktuelle Immobilien
Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
