Sull’acquisto di un immobile in Italia gravano imposte tra il 4% e il 13% del prezzo, a seconda del tipo di venditore, della categoria catastale e dello status dell’acquirente. Il carico fiscale totale, compreso il notaio e la provvigione d’agenzia, si attesta tra il 10% e il 15% del prezzo di acquisto.
Questa guida copre le imposte d’acquisto, l’IMU, la fiscalità dei canoni di locazione, la plusvalenza e la successione. Per il processo di acquisto nel suo complesso si rimanda alla guida all’acquisto immobiliare in Italia e all’approfondimento sul diritto immobiliare in Italia. I dati sono aggiornati al 2026.
Quanto costa fiscalmente un acquisto immobiliare in Italia?
Tre imposte gravano sull’atto: Imposta di Registro, Imposta Ipotecaria, Imposta Catastale. Negli acquisti da costruttore, l’IVA sostituisce la Registro. Il peso reale varia notevolmente a seconda di chi vende e di che uso si intende fare dell’immobile.
| Imposta | Tra privati (seconda casa) | Da costruttore (standard) | Prima Casa (tra privati) |
|---|---|---|---|
| Registro / IVA | 9% sul valore catastale | 10% IVA sul prezzo | 2% sul valore catastale (min. 1.000 EUR) |
| Ipotecaria | 50 EUR | 200 EUR | 50 EUR |
| Catastale | 50 EUR | 200 EUR | 50 EUR |
| Registro (acquisto IVA) | n/a | 200 EUR | 200 EUR |
Per gli acquisti tra privati, il 9% si calcola sul valore catastale attraverso il meccanismo prezzo-valore, non sul prezzo contrattuale. Sugli immobili non riaccatastati da anni, il valore catastale resta ampiamente sotto il prezzo di mercato, spesso intorno a un quarto o un terzo. L’aliquota effettiva sul prezzo reale si attesta frequentemente tra il 3% e il 5%.
Un esempio concreto: casale in Chianti, prezzo 1.500.000 EUR, compravendita tra privati, seconda casa. Il valore catastale è 400.000 EUR. Registro al 9% = 36.000 EUR; notaio 4.000 EUR; provvigione 4% + IVA = 73.200 EUR; geometra 3.500 EUR. Costi accessori totali: circa 117.000 EUR, pari al 7,8% del prezzo. Lo stesso acquisto da costruttore con IVA al 10% porterebbe la sola IVA a 150.000 EUR, per costi totali intorno al 15%.
Registro, Ipotecaria, Catastale: le tre imposte d’acquisto
La Registro copre il trasferimento di proprietà, l’Ipotecaria la trascrizione nei registri immobiliari, la Catastale la voltura catastale. Per gli acquisti tra privati, Ipotecaria e Catastale sono 50 EUR ciascuna e non incidono in modo significativo. Il peso reale è nella Registro al 9% del valore catastale.
Il valore catastale si ricava dalla Rendita catastale, un reddito annuo figurativo assegnato dall’Agenzia delle Entrate. Per gli immobili residenziali in categoria A la formula è: Rendita catastale × 1,05 × 160.
Un immobile con Rendita di 2.000 EUR ha un valore catastale di 336.000 EUR. La Registro al 9% è pari a 30.240 EUR. Se il prezzo di compravendita fosse 1.000.000 EUR, l’aliquota effettiva sul prezzo sarebbe il 3%.
Acquisto da costruttore: quando si paga l’IVA al posto della Registro?
Quando il costruttore vende entro cinque anni dal completamento, l’IVA sostituisce la Registro. Il calcolo cambia radicalmente: l’IVA si calcola sul prezzo intero, non sul valore catastale.
| Categoria | Aliquota IVA | Esempio: prezzo 800.000 EUR |
|---|---|---|
| Residenziale standard | 10% | 80.000 EUR |
| Categoria lusso (A/1, A/8, A/9) | 22% | 176.000 EUR |
| Prima Casa | 4% | 32.000 EUR |
In aggiunta all’IVA: 200 EUR ciascuna per Registro, Ipotecaria e Catastale. Su una villa di categoria catastale A/8 da costruttore a 800.000 EUR: 176.000 EUR di IVA più 600 EUR di imposte fisse.
Molte ville e casali di pregio in Toscana rientrano nella categoria A/8 o A/9. La categoria catastale determina l’aliquota IVA applicabile: va verificata prima della proposta di acquisto. Lo stesso immobile venduto da privato con valore catastale di 400.000 EUR avrebbe un’imposta di Registro di 36.000 EUR — la differenza rispetto a 176.000 EUR di IVA è di 140.000 EUR sulla stessa operazione.
Prima Casa: quando conviene l’agevolazione?
La Prima Casa riduce la Registro al 2% (minimo 1.000 EUR) o l’IVA al 4%. Le condizioni sono precise.
L’acquirente deve trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Se possiede già una Prima Casa in Italia, deve venderla entro 24 mesi (il termine è stato esteso da 12 a 24 mesi dal 2025). La Prima Casa non è disponibile per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. Chi vende prima di cinque anni senza riacquistare entro un anno paga la differenza d’imposta, più la sanzione del 30%, più gli interessi.
Su un acquisto tra privati con valore catastale di 300.000 EUR: 6.000 EUR di Registro invece di 27.000 EUR. Il risparmio è di 21.000 EUR su una voce sola.
Una regola spesso trascurata riguarda gli italiani iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero): possono richiedere la Prima Casa senza trasferire la residenza in Italia.
Il requisito di residenza effettiva è verificato dall’Agenzia delle Entrate tramite bollette, iscrizione al Servizio Sanitario Nazionale e presenza documentata. Una residenza solo formale non regge.
Flat Tax per neoresidenti: 300.000 EUR annui
Il regime forfettario per neoresidenti prevede un’imposta sostitutiva di 300.000 EUR annui (dal 2026, a seguito dell’innalzamento della Legge di Bilancio) su tutti i redditi di fonte estera. I redditi di fonte italiana restano soggetti a tassazione ordinaria.
Il percorso storico: 100.000 EUR (per i trasferimenti prima di agosto 2024), poi 200.000 EUR (da agosto 2024), poi 300.000 EUR (dal 2026). Per ciascun familiare: 50.000 EUR (dal 2026; in precedenza 25.000 EUR).
Requisito: non essere stati fiscalmente residenti in Italia per almeno 9 degli ultimi 10 anni. Il regime dura al massimo 15 anni. Conviene a partire da redditi esteri rilevanti, indicativamente oltre 1,5 milioni di EUR annui.
Il regime copre i redditi esteri; un immobile in Toscana produce redditi italiani, che restano soggetti alle aliquote ordinarie.
Convenzioni contro la doppia imposizione
L’Italia ha stipulato convenzioni fiscali con Germania (Berlino, 1989), Austria (Vienna, 1981) e Svizzera (Roma, 1976) che evitano di tassare due volte lo stesso reddito.
Per i redditi immobiliari vale il principio generale: i redditi da beni immobili sono tassati nello Stato in cui si trova l’immobile. Lo Stato di residenza riconosce un credito d’imposta per le imposte pagate in Italia.
| Convenzione | Firma | Redditi immobiliari tassati in | Metodo |
|---|---|---|---|
| D-IT | Berlino 1989 | Italia (Stato di ubicazione) | Credito |
| AT-IT | Vienna 1981 | Italia (Stato di ubicazione) | Credito |
| CH-IT | Roma 1976 | Italia (Stato di ubicazione) | Credito |
I canoni di locazione della villa in Toscana sono tassati in Italia. Il Paese di residenza concede il credito. Non c’è doppia imposizione, ma la dichiarazione va presentata in entrambi i Paesi. La convenzione regola il credito d’imposta, non l’obbligo dichiarativo: servono un commercialista in Italia e un consulente fiscale nel Paese di residenza che lavorino in coordinamento.
Imposte ricorrenti dopo l’acquisto: IMU e canoni di locazione
Dopo il rogito, la proprietà genera imposte ricorrenti indipendentemente dall’utilizzo.
L’IMU (Imposta Municipale Unica) è l’imposta patrimoniale sugli immobili. Si calcola sulla base: Rendita catastale × 1,05 × 160 (per la categoria residenziale A). L’aliquota base è dello 0,86%; i Comuni possono fissarla tra 0,46% e 1,14%. L’abitazione principale è esente, tranne le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. L’IMU si versa in due rate: acconto entro il 16 giugno, saldo entro il 16 dicembre.
Esempio: Rendita 2.000 EUR. Base IMU: 336.000 EUR. All’0,86%: 2.890 EUR all’anno. Per una villa con Rendita 3.500 EUR: base 588.000 EUR. Con aliquota comunale dell’1,06%: 6.233 EUR annui.
Per i canoni di locazione esistono due regimi. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva con aliquota fissa; l’IRPEF ordinaria applica aliquote progressive dal 23% al 43%, ma consente la deduzione dei costi.
| Tipo di locazione | Aliquota | Condizione |
|---|---|---|
| Locazione a lungo termine | 21% | Standard |
| Canone concordato | 10% | Comuni ad alta tensione abitativa |
| Locazione breve, 1a unità | 21% | Primo immobile in locazione breve |
| Locazione breve, 2a+ unità | 26% | Dal secondo immobile in locazione breve |
| Oltre 2 unità (2026) | Attività d'impresa | Obbligo di Partita IVA |
Dal 2026 chi gestisce più di due unità in locazione breve è soggetto alla presunzione di attività d’impresa, con obbligo di Partita IVA, contributi previdenziali e contabilità ordinaria. In precedenza la soglia era fissata a quattro unità.
Imposta di successione 2026: aliquote e franchigie
Le aliquote successorie italiane sono contenute rispetto ad altri ordinamenti europei.
| Grado di parentela | Aliquota | Franchigia per beneficiario |
|---|---|---|
| Coniuge / linea retta | 4% | oltre 1.000.000 EUR |
| Fratelli e sorelle | 6% | oltre 100.000 EUR |
| Altri parenti fino al 4° grado | 6% | nessuna |
| Non parenti | 8% | nessuna |
Dal 2026 è stato abolito il coacervo: le donazioni precedenti non vengono più cumulate con l’asse ereditario. La pianificazione successoria risulta sensibilmente più semplice. Chi lascia un casale da 1,5 milioni ai due figli rimane entro le franchigie (750.000 EUR per figlio, sotto il milione di franchigia): non si paga imposta di successione.
Altri aspetti fiscali
La plusvalenza è dovuta se l’immobile è venduto entro cinque anni dall’acquisto. La scelta si fa al rogito: tassazione IRPEF ordinaria (23%-43%) oppure imposta sostitutiva del 26%. Dopo cinque anni, la plusvalenza è esente. Gli immobili ereditati sono sempre esenti; l’abitazione principale è esente se adibita a tale uso per la maggior parte del periodo di possesso. Per gli immobili ristrutturati con il Superbonus, la finestra di tassabilità sale a dieci anni.
L’imposta sostitutiva sul mutuo è dello 0,25% dell’importo finanziato per la Prima Casa, del 2% per gli altri immobili.
I bonus edilizi 2026: detrazione del 50% per l’abitazione principale e del 36% per la seconda casa, tetto massimo 96.000 EUR per unità, in dieci anni. Il bonus mobili è del 50% fino a 5.000 EUR. Dal 2027 le aliquote scendono al 36% e al 30%.
FAQ: 5 domande fiscali sull’acquisto immobiliare in Italia
Un acquirente non residente paga le stesse imposte di registro di un residente?
Sì. L’Imposta di Registro (9% sul valore catastale per acquisti tra privati) e l’IVA (dal 10% al 22% sul prezzo per acquisti da costruttore) si applicano alle stesse aliquote per tutti gli acquirenti, indipendentemente dalla nazionalità. Le differenze nascono nelle condizioni per la Prima Casa e nel trattamento fiscale nel Paese di residenza.
Quali sono i costi totali di transazione per un acquisto immobiliare in Italia?
Tra il 10% e il 15% del prezzo. Comprendono: imposte sull’acquisto (dal 4% al 13%), onorario notarile (da 3.000 a 5.000 EUR), provvigione dell’agenzia (4% + IVA), geometra e, se necessario, traduzione. La composizione esatta dipende dalla tipologia di venditore, dalla categoria catastale e dallo status dell’acquirente.
Chi gestisce più immobili in locazione breve è soggetto a Partita IVA?
Dal 2026 sì, a partire dalla terza unità in locazione breve. La cedolare secca al 21% vale per la prima unità, al 26% dalla seconda. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa con tutti gli obblighi connessi. Il regime è riservato alle persone fisiche.
Conviene la cedolare secca per la locazione turistica?
Per la prima unità sì: il 21% a tassazione piatta è inferiore alle aliquote IRPEF progressive (fino al 43%). Dal secondo immobile in locazione breve l’aliquota sale al 26%. Se nell’anno ci sono costi rilevanti di ristrutturazione, l’IRPEF con deduzione dei costi può risultare più conveniente: è una valutazione da fare con il commercialista caso per caso.
Cosa succede fiscalmente se vendo l’immobile italiano entro 5 anni?
La plusvalenza è tassabile. La scelta si fa in sede di rogito: tassazione IRPEF ordinaria oppure imposta sostitutiva del 26%. Dopo cinque anni di possesso, la plusvalenza è esente. Fanno eccezione gli immobili ereditati, sempre esenti, e l’abitazione principale, esente se adibita a tale uso per la maggior parte del periodo di possesso.
Andrej Avi è agente immobiliare in Toscana. Assistenza all’acquisto · Immobili · Chi sono
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