Immobilie in Italien verkaufen: von der Bewertung bis zum Notartermin

Der Verkauf einer Immobilie in Italien folgt einem dreistufigen Vertragsweg, der dem deutschen System in einem wesentlichen Punkt vorausgreift: Das Kaufangebot (Proposta) bindet den Verkäufer bereits nach der Annahme, nicht erst beim Notartermin. Wer das nicht weiß, unterschreibt zu früh unter falschen Erwartungen.

Dieser Leitfaden beschreibt den Verkauf aus Sicht des Eigentümers, von der Bewertung über die Vermarktung bis zur Beurkundung. Den Ablauf aus Käufersicht behandelt der Kaufprozess in Italien.

Schritt 1: Bewertung

Der Angebotspreis entscheidet, ob eine Immobilie verkauft wird oder auf den Portalen liegt. Zu hoch: keine Anfragen. Zu niedrig: Wert wird verschenkt. Beide Fehler kosten, der erste kostet Zeit, der zweite Geld.

Drei Methoden werden in der Praxis kombiniert. Das Vergleichswertverfahren (Metodo Comparativo) fragt, was vergleichbare Objekte in der Umgebung tatsächlich erzielt haben. Maßgeblich sind abgeschlossene Transaktionen, nicht die Angebotspreise auf den Portalen. Quellen sind die Daten des OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare der Agenzia delle Entrate) und lokale Notariatsdaten. Das Ertragswertverfahren (Metodo Reddituale) beziffert den Wert über die Mieteinnahmen; es ist bei Investmentobjekten und Agriturismi das dominante Verfahren. Das Sachwertverfahren (Metodo del Costo) setzt Grundstückswert und Herstellungskosten minus Alterswertminderung an; es kommt bei Neubauten und Sonderobjekten zum Einsatz.

Drei Fehler treten immer wieder auf. Erstens der emotionale Preis: wer 200.000 EUR in die Renovierung gesteckt hat, erwartet, dass der Markt das quittiert. Der Markt zahlt, was ein vergleichbares Objekt kostet. Renovierungskosten schlagen sich oft nur teilweise im Verkaufspreis nieder. Zweitens der Portal-Vergleich: inserierte Preise sind Obergrenzen, keine Verkaufspreise. Drittens keine Abzüge für Mängel: ein Pool ohne gültige Genehmigung, ein fehlender Energieausweis, eine Katasterabweichung; jede davon mindert den Wert oder verzögert den Abschluss. Diese Kosten gehören in die Bewertung hinein.

Schritt 2: Unterlagen vorbereiten

Fehlende Dokumente sind die häufigste Ursache für Verzögerungen beim Verkauf. Sie lassen sich vor der Vermarktung beschaffen, nicht erst wenn der Käufer fragt.

Empfehlenswert ist außerdem die Relazione Tecnica Integrata (RTI): ein technischer Bericht eines Geometra (Bauvermesser/Techniker), der Kataster-Konformität, Urbanistik und Grundbuch-Status in einem Dokument bündelt. Kosten: 800–1.500 EUR. Er spart beim Notartermin Zeit und schafft beim Käufer Vertrauen. Bei Grundstücken über 5.000 m² ist das Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) Pflicht und zeigt die planungsrechtliche Einordnung.

Kataster und Konformität

Die häufigste Ursache für Verzögerungen: Der Katasterplan stimmt nicht mit der Realität überein. Irgendwann wurde ein Raum umgebaut, eine Wand versetzt, ein Bad hinzugefügt, ohne Meldung. Solche Abweichungen fallen beim ersten Abgleich vor der Vermarktung auf, nicht kurz vor dem Notartermin, wo sie den Abschluss gefährden.

Das muss vor dem Verkauf bereinigt werden. Kosten: 800–2.000 EUR (Geometra und Katasteraktualisierung), Zeitrahmen zwei bis sechs Wochen. Bei nicht genehmigten Bauten (Abusi Edilizi) ist ein Sanatoria-Verfahren nötig; Kosten je nach Umfang einige Tausend bis über 20.000 EUR, Zeitrahmen zwei bis sechs Monate.

Schritt 3: Vermarktung

Alleinauftrag oder offener Auftrag

Beim Alleinauftrag (Mandato in Esclusiva) vermarktet ein Makler das Objekt für einen definierten Zeitraum, typisch sechs bis zwölf Monate. Ein Makler, der investiert (professionelle Fotos, Video, Exposé, Portalplatzierung), bringt den richtigen Käufer schneller und zu einem besseren Ergebnis.

Beim offenen Auftrag (Mandato Non Esclusivo) vermarkten mehrere Makler parallel, teils gleichzeitig mit einem Privatverkauf. Die Reichweite ist größer, die Koordination fehlt: Makler unterbieten sich gegenseitig im Preis, und professionelle Aufbereitung rechnet sich für keinen von ihnen.

Aufbereitung und Besichtigungen

Professionelle Fotografie mit Weitwinkel, Drohne und Dämmerungslicht hat den größten Einfluss auf die Anfragequote; Kosten 800–2.000 EUR. Das Exposé erscheint mehrsprachig, Deutsch, Englisch und Italienisch, nicht übersetzt, sondern eigenständig: ein deutsches Exposé setzt andere Schwerpunkte als ein englisches. Verteilt wird auf die großen italienischen Immobilienportale, die internationalen Luxusplattformen und die auf internationale Käufer spezialisierten Marktplätze, ergänzt durch die eigene Makler-Website, Newsletter und Direktansprache. Für Verkäufer, die Diskretion wünschen, gibt es den Off-Market-Weg über persönliche Kontakte und Netzwerk.

Vor dem ersten Foto lohnt ein Blick auf den Gesamtzustand: kleine sichtbare Reparaturen, frische Wände dort, wo es wirkt, und ein ordentlicher Außenbereich. Ein ungepflegter Garten drückt die Zahlungsbereitschaft spürbar nach unten. Aufwendiges Herrichten wie in den USA braucht es in der Toskana nicht.

Den Energieausweis (APE) vor den ersten Besichtigungen erstellen lassen (200–400 EUR). Käufer fragen danach, und ohne APE darf der Notar nicht beurkunden.

Besichtigungen mit internationalen Käufern laufen oft als Paket: zwei bis drei Termine an einem Wochenende, weil die Anreise lang ist. Als Eigentümer bei der Besichtigung dabei zu sein, ist in der Regel kontraproduktiv: Käufer sprechen offener mit dem Makler und stellen ihre kritischen Fragen erst, wenn der Eigentümer nicht im Raum steht.

Schritt 4: Verhandlung und Proposta

Der Käufer legt eine schriftliche Proposta d’Acquisto vor: Preis, Bedingungen, Frist, begleitet von einer Sicherheit, typisch ein bis drei Prozent als Bankcheck. Die Bindungsfrist beträgt gewöhnlich sieben bis fünfzehn Tage.

Als Verkäufer gibt es drei Wege: annehmen (die Proposta wird zum bindenden Vorvertrag), ablehnen (der Check geht zurück), oder ein Gegenangebot stellen (Controproposta mit geänderten Preisen oder Bedingungen).

Verhandlungsspielraum gibt es immer; wie groß er ausfällt, hängt vom Objekt, der Marktdauer und der Lage ab. Bei Neubauten ist er gering, bei länger inserierten Objekten größer. Nach sechs Monaten ohne Angebot lohnt eine Preisprüfung.

Schritt 5: Compromesso

Der Contratto Preliminare (Compromesso) macht den Kauf verbindlich. Beide Seiten sind gebunden. Die Caparra Confirmatoria (in der Regel rund zehn Prozent des Kaufpreises) sichert den Vertrag: Tritt der Käufer zurück, behält der Verkäufer sie; tritt der Verkäufer grundlos zurück, zahlt er die doppelte Summe.

Bevor unterschrieben wird, prüfen, ob alle Bedingungen auf Verkäuferseite erfüllbar sind. Aufschiebende Bedingungen des Käufers (Finanzierungsvorbehalt, Baukonformitätsvorbehalt, Sanatoria-Abschluss, falls noch ausstehend) benennt der Compromesso. Der Zeitrahmen bis zum Rogito wird vertraglich festgelegt, typisch sechzig bis neunzig Tage.

Schritt 6: Notartermin (Rogito)

Vor dem Rogito-Termin müssen alle Pflichtdokumente vorliegen, der Katasterstand bestätigt sein, Hypotheken gelöscht oder die Löschung beim Rogito vereinbart, Condominio-Schulden beglichen, und der Energieausweis muss aktuell sein.

Am Termin selbst: Der Notar liest den Vertrag vor. Der Käufer zahlt den Restkaufpreis. Der Verkäufer übergibt die Schlüssel. Der Notar registriert die Eigentumsübertragung. Wer nicht persönlich anwesend sein kann, erteilt eine notarielle Vollmacht (Procura Speciale), apostilliert wo nötig. Vorlauf dafür: zwei bis drei Wochen.

Steuern beim Verkauf

Plusvalenza (Spekulationssteuer)

Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, zahlt Steuer auf diesen Gewinn. Zur Wahl stehen zwei Wege: die pauschale Besteuerung mit 26 Prozent auf den Gewinn (Imposta Sostitutiva, keine Steuererklärung nötig) oder die Einbeziehung in das reguläre Einkommen und progressive Besteuerung nach IRPEF (23 bis 43 Prozent).

Ausnahmen: Wurde die Immobilie für die überwiegende Haltezeit als Hauptwohnsitz bewohnt, fällt keine Plusvalenza an. Geerbte Immobilien sind gänzlich ausgenommen. Bei Schenkungen läuft die Fünf-Jahres-Frist ab dem ursprünglichen Kauf durch den Schenker.

Nach fünf Jahren fällt grundsätzlich keine Plusvalenza-Steuer an. Eine Ausnahme gilt seit 2024 für Immobilien, die mit dem Superbonus saniert wurden: Dort kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Abschluss der Arbeiten steuerpflichtig sein, und die geförderten Kosten werden nicht gegengerechnet. Ob das ein Objekt betrifft, klärt sich zu Beginn der Verkaufsplanung.

IMU (Grundsteuer)

Die IMU wird anteilig bis zum Verkaufsdatum berechnet. Alle Raten müssen beglichen sein; der Notar prüft das nicht.

Maklerprovision

In Italien zahlen üblicherweise beide Seiten eine Provision, Käufer wie Verkäufer je ihren eigenen Anteil. Der übliche Satz beträgt rund 4 % zzgl. MwSt. je Seite; bei Alleinauftrag verhandelbar. Wie sich die Maklerprovision in Italien im Detail zusammensetzt, steht in einem eigenen Beitrag.

Für Käufer ist die Provision beim Erstwohnsitz-Kauf steuerlich absetzbar (bis 1.000 EUR). Für Verkäufer gibt es keine Absetzbarkeit.

Sonderfälle

Verkauf einer Erbimmobilie

Voraussetzung ist, dass der Erbschein (Dichiarazione di Successione) bei der Agenzia delle Entrate eingereicht und der Kataster auf die Erben umgeschrieben wurde. Bei mehreren Erben müssen alle am Rogito unterschreiben oder Vollmacht erteilen. Den vollständigen Rahmen von Pflichtteilen bis Doppelbesteuerung behandelt der Leitfaden zur Immobilie in Italien erben.

Verkauf als Nicht-Resident

Die Plusvalenza-Steuer greift wie oben beschrieben. Für den Rogito ist eine Vollmacht (Procura) möglich. Im Verkaufsjahr ist eine Steuererklärung in Italien fällig. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit dem Heimatland prüfen: In der Regel besteuert Italien den Gewinn als Belegenheitsstaat, das Heimatland rechnet an.

Verkauf mit laufendem Mietvertrag

Der Mietvertrag geht mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der Käufer übernimmt die bestehenden Bedingungen, was den Käuferkreis einengt und den Preis beeinflussen kann. Eine Kündigung vor dem Verkauf ist nur mit gesetzlich anerkanntem Grund und unter Einhaltung der Kündigungsfristen möglich (sechs Monate vor Vertragsende bei 4+4-Verträgen).

Internationale Käufer ansprechen

Die Toskana ist ein internationaler Markt. Die größten Käufergruppen sind Deutsche, Österreicher und Schweizer, dazu US-Amerikaner, Briten und Niederländer. Für sie zählt ein eigenständig verfasstes Exposé je Sprache sowie die Platzierung auf den Portalen, die sie tatsächlich nutzen. Wie man eine Luxusimmobilie in Italien an internationale Käufer verkauft, vertieft ein eigener Leitfaden.

Der wichtigste Unterschied beim Tempo: Internationale Käufer entscheiden nicht in einer Woche. Zwischen Erstbesichtigung und Kaufangebot vergehen oft vier bis acht Wochen, die Finanzierung aus dem Ausland dauert länger. Im Vorvertrag deshalb neunzig bis hundertundzwanzig Tage bis zum Rogito einplanen.

Zeitrahmen: Wie lange dauert ein Verkauf?

Premium-Objekte in gefragten Lagen (Chianti, Florenz, Küste) liegen am schnelleren Ende. Objekte in Randlagen oder mit Sanierungsbedarf am langsameren.

Häufig gestellte Fragen

Was kostet der Verkauf einer Immobilie in Italien?

Maklerprovision (rund 4 % + MwSt.), Katasterbereinigung (800–2.000 EUR falls nötig), Energieausweis (200–400 EUR), Geometra für RTI (800–1.500 EUR). Den Notar zahlt der Käufer. Plusvalenza-Steuer fällt nur bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren mit Gewinn an.

Muss ich für den Notartermin nach Italien reisen?

Nein. Eine notarielle Vollmacht (Procura Speciale) ist möglich, notariell beglaubigt und ggf. apostilliert. Vorlauf: zwei bis drei Wochen.

Wie finde ich den richtigen Preis?

Grundlage sind abgeschlossene Vergleichstransaktionen, OMI-Daten und lokale Notariatsdaten — nicht die Angebotspreise auf den Portalen.

Wie lange muss ich die Immobilie besessen haben, um steuerfrei zu verkaufen?

Fünf Jahre. Nach fünf Jahren Haltezeit fällt keine Plusvalenza-Steuer an. Ein Hauptwohnsitz, der für die überwiegende Haltezeit selbst bewohnt wurde, ist unabhängig von der Frist steuerfrei.

Was passiert mit meinem Bankkonto nach dem Verkauf?

Das Konto kann behalten oder aufgelöst werden. Der Verkaufserlös lässt sich per Überweisung ins Ausland transferieren. Ab 15.000 EUR je Transaktion besteht eine Meldepflicht an die Finanzaufsicht.

Kann ich verkaufen, wenn noch eine Hypothek auf dem Objekt liegt?

Ja. Die Hypothek wird beim Rogito gelöscht. Der Notar zieht den Restbetrag vom Kaufpreis ab und überweist direkt an die Bank; der Rest geht an den Verkäufer.

Was muss ich beim Verkauf einer Immobilie in Italien beachten?

Über einen geordneten Verkauf entscheiden drei Dinge: ein Angebotspreis, der aus Vergleichstransaktionen abgeleitet ist; vollständige Unterlagen vor der Vermarktung, allen voran ein Katasterstand, der mit der Realität übereinstimmt; und ein sauberer Vertragsweg von der Proposta über den Compromesso bis zum Rogito, mit korrekt gesetzten aufschiebenden Bedingungen. Wer als Nicht-Resident verkauft, plant zusätzlich Vollmacht, Steuererklärung im Verkaufsjahr und die Fünf-Jahres-Frist für die Plusvalenza ein.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana. Immobilienverkauf mit Makler · Verkauf anfragen · Kaufbegleitung · Aktuelle Immobilien

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Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.