Immobilie in Italien erben: Erbrecht, Steuern und Nachlassplanung

Die meisten deutschsprachigen Eigentümer einer Immobilie in Italien haben kein italienisches Testament, kein Gespräch mit einem italienischen Notar geführt und keine klare Vorstellung davon, welches Erbrecht im Ernstfall greift. Das ist der Regelfall, nicht die Ausnahme.

Italienisches Erbrecht funktioniert anders als deutsches. Die Pflichtteile sind höher, die Gestaltungsmöglichkeiten enger, die Steuerreform 2026 hat die nutzbaren Freibeträge faktisch verdoppelt. Ohne Nachlassplanung fallen oft unnötige Steuern an, dazu kommen lange Verfahren und Konflikte zwischen den Erben. Ein italienisches Testament und ein Gespräch beim Notar lösen das meiste davon im Voraus.

Welches Erbrecht gilt? Die EU-Erbverordnung

Über die Verteilung entscheidet seit 2015 die EU-Erbverordnung: Es gilt das Erbrecht des Staates, in dem der Erblasser zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Verordnung gilt für alle EU-Mitgliedsstaaten.

Ein Deutscher, der in München lebt und ein Haus in der Toskana besitzt, wird nach deutschem Erbrecht beerbt. Ein Deutscher, der seinen Lebensmittelpunkt nach Florenz verlegt hat, wird nach italienischem Erbrecht beerbt, sofern er keine andere Rechtswahl getroffen hat.

Der Erblasser kann in seinem Testament das Recht seines Heimatstaats wählen. Ein deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in Italien kann also festlegen, dass deutsches Erbrecht gelten soll. Diese Rechtswahl muss im Testament ausdrücklich stehen. Wer den Wohnsitz dauerhaft nach Italien verlegt, findet die aufenthalts- und steuerrechtlichen Grundlagen im Leitfaden zum Elective Residence Visa.

Die EU-Erbverordnung enthält eine Ordre-public-Klausel. Sie erlaubt Italien, den eigenen Pflichtteil durchzusetzen, wenn er nach dem gewählten ausländischen Recht nicht ausreichend geschützt wäre. In der Praxis bedeutet das: Die Wahl des deutschen Erbrechts ist wirksam, aber der italienische Pflichtteil (Legittima) kann in Einzelfällen trotzdem greifen. Das passiert selten, aber die Möglichkeit besteht. Eine pauschale Aussage, dass deutsche Rechtswahl den italienischen Pflichtteil komplett umgeht, wäre falsch.

Für Schweizer gilt eine Besonderheit: Die Schweiz hat die EU-Erbverordnung nicht ratifiziert. Der Erbfall wird nach dem internationalen Privatrecht des jeweiligen Landes gelöst. In der Praxis wenden italienische Gerichte bei in der Schweiz wohnhaften Erblassern häufig Schweizer Erbrecht an, aber die Analyse muss im Einzelfall erfolgen.

Italienisches Erbrecht: Pflichtteile (Legittima)

Das italienische Erbrecht kennt einen starken Pflichtteilsschutz. Bestimmte Angehörige (Legittimari) haben einen gesetzlichen Anspruch auf einen Mindestanteil am Nachlass. Dieser Anspruch kann durch Testament nicht ausgeschlossen werden.

Pflichtteilsberechtigt sind Ehegatte, Kinder und, falls keine Kinder vorhanden sind, die Eltern des Erblassers.

Wie hoch ist der Pflichtanteil?

Die Quoten hängen von der Familienkonstellation ab:

Wird ein Pflichtteilsberechtigter im Testament übergangen oder erhält er weniger als seinen Anteil, kann er eine Herabsetzungsklage (Azione di riduzione) erheben. Diese Klage kann sich auch gegen Schenkungen richten, die der Erblasser zu Lebzeiten getätigt hat. Empfänger von Schenkungen können also nach dem Tod des Schenkers von Pflichtteilsberechtigten in Anspruch genommen werden.

Im deutschen Recht ist der Pflichtteil ein reiner Geldanspruch: Der Pflichtteilsberechtigte erhält kein Miteigentum an der Immobilie, sondern einen Zahlungsanspruch gegen die Erben. Im italienischen Recht ist der Pflichtteil ein Erbanteil. Der Pflichtteilsberechtigte wird Miteigentümer. Das macht die Auseinandersetzung komplizierter, weil alle Miteigentümer zustimmen müssen, wenn die Immobilie verkauft werden soll.

Erbschaftsteuer Italien: Reform 2026

Seit dem 1. Januar 2026 gelten neue Regeln für die Erbschaftsteuer (Imposta di Successione).

Steuersätze und Freibeträge

Ein Beispiel zur Einordnung: Ein deutsches Ehepaar vererbt eine Immobilie in der Toskana an zwei Kinder. Solange der Anteil pro Kind unter dem Freibetrag von 1.000.000 EUR bleibt, fällt in Italien keine Erbschaftsteuer an. Erst oberhalb des Freibetrags greift der Satz von 4 % in direkter Linie, und auch dann nur auf den Katasterwert, nicht auf den Marktwert. In welchen Fällen das konkret relevant wird, lässt sich am tatsächlichen Objekt sauber durchrechnen.

Abschaffung des Coacervo

Die Reform 2026 hat das sogenannte Coacervo abgeschafft. Bisher wurden Schenkungen zu Lebzeiten und der Nachlass beim Tod zusammengerechnet, um den Freibetrag zu berechnen. Seit 2026 werden Schenkungen und Erbschaft getrennt betrachtet. In der Praxis bedeutet das eine Verdoppelung der nutzbaren Freibeträge bei geschickter Nachlassplanung: Der Elternteil kann zu Lebzeiten bis zu 1.000.000 EUR pro Kind steuerfrei schenken, und beim Tod steht der Freibetrag erneut voll zur Verfügung.

Die Übergangsregelungen für vor 2026 erfolgte Schenkungen werden durch Rundschreiben der Agenzia delle Entrate konkretisiert. Stand Mai 2026 stehen diese noch aus.

Bemessungsgrundlage

Für Immobilien in Italien wird die Erbschaftsteuer auf den Katasterwert berechnet, nicht auf den Marktwert. Der Katasterwert liegt in der Toskana bei Bestandsimmobilien bei 20 bis 40 % des Marktwerts. Die effektive Steuerbelastung fällt dadurch geringer aus als die Prozentsätze vermuten lassen. Derselbe Katasterwert ist auch die Grundlage für die Steuern beim Immobilienkauf, etwa die Imposta di Registro.

Doppelbesteuerungsabkommen

Wer in Deutschland lebt und eine Immobilie in Italien erbt, steht vor der Frage: Fällt Erbschaftsteuer in beiden Ländern an?

Das deutsch-italienische Doppelbesteuerungsabkommen folgt dem Belegenheitsprinzip: Die Immobilie wird im Land besteuert, in dem sie liegt. Eine Immobilie in der Toskana unterliegt der italienischen Erbschaftsteuer, unabhängig vom Wohnsitz des Erblassers oder der Erben.

Deutschland besteuert seine Steuerresidenten grundsätzlich weltweit. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die in Italien gezahlte Erbschaftsteuer auf die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet.

In der Praxis bedeutet das: Weil die italienischen Freibeträge hoch sind (1.000.000 EUR pro Kind) und der Steuersatz niedrig (4 % in direkter Linie), fällt bei den meisten Erbschaften in Italien keine oder nur geringe Steuer an. In Deutschland greifen die eigenen Freibeträge (400.000 EUR für Kinder, 200.000 EUR für Enkel). Bei typischen Ferienhaus-Erbschaften im Wert von 500.000 bis 1.500.000 EUR kommt es selten zu einer effektiven Doppelbelastung.

Österreich hat die Erbschaftsteuer 2008 abgeschafft. Die italienische Erbschaftsteuer fällt an, eine Anrechnung in Österreich erübrigt sich.

Die Schweiz erhebt Erbschaftsteuer auf kantonaler Ebene, mit erheblichen Unterschieden zwischen den Kantonen. Das Abkommen regelt die Zuordnung: Immobilien in Italien werden in Italien besteuert. Die kantonale Anrechnungsmöglichkeit hängt vom Kanton ab.

Nachlassplanung zu Lebzeiten

Wer eine Immobilie in Italien besitzt, sollte die Nachlassplanung vor dem Ernstfall regeln. Das italienische Recht kennt dafür mehrere Instrumente, vom Nießbrauch über den Güterstand bis zum Testament.

Nießbrauch und bloßes Eigentum (Usufrutto und Nuda proprietà)

Eines der häufigsten Planungsinstrumente in Italien: Der Eigentümer überträgt das bloße Eigentum (Nuda proprietà) an die Kinder, behält aber den Nießbrauch (Usufrutto). Er darf die Immobilie weiterhin nutzen, darin wohnen und Mieteinnahmen erzielen. Die Kinder werden Eigentümer, können aber erst nach dem Tod des Nießbrauchers frei über die Immobilie verfügen.

Die Übertragung zu Lebzeiten nutzt die Schenkungsfreibeträge (identisch mit den Erbschaftsfreibeträgen: 1.000.000 EUR pro Kind). Durch die Abschaffung des Coacervo seit 2026 steht der Freibetrag im Erbfall erneut zur Verfügung. Der Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung, weil die Nuda proprietà weniger wert ist als das Volleigentum. Die Bewertungstabellen des Finanzministeriums legen den Wert des Nießbrauchs nach Alter des Nießbrauchers fest.

Zu beachten: Schenkungen unterliegen der Anfechtung durch Pflichtteilsberechtigte (Azione di riduzione). Die Marktgängigkeit einer geschenkten Immobilie ist eingeschränkt bis 10 Jahre nach dem Tod des Schenkers. Manche Banken finanzieren solche Objekte nicht. Das betrifft den Käufer, nicht den Eigentümer, ist aber relevant, wenn die Kinder die Immobilie später verkaufen möchten.

Güterstand

Das italienische Recht sieht als Regelfall die Gütergemeinschaft vor (Comunione legale dei beni). Kauft ein verheiratetes Paar eine Immobilie in Italien, gehört sie automatisch beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen, unabhängig davon, wer bezahlt hat und welcher Güterstand im Heimatland gilt.

Im Erbfall gehört dem überlebenden Ehepartner bereits die Hälfte als Eigentum, nicht als Erbe. Die andere Hälfte wird vererbt, mit den Pflichtteilen gemäß der Tabelle oben.

Wer Gütertrennung will (Separazione dei beni), muss das beim Notar erklären. Die Erklärung muss vor oder bei der Beurkundung des Kaufvertrags erfolgen, nicht danach. Ein in Deutschland geschlossener Ehevertrag mit Gütertrennung schützt nicht automatisch. Der Güterstand muss im italienischen Kaufvertrag deklariert werden, weshalb er zu den ersten Schritten vor dem Kauf gehört und nicht zur Nachlassplanung danach.

Die Gütertrennung beim Notar zu erklären trennt die Vermögenssphären sauber und vereinfacht die Nachlassplanung erheblich.

Testament in Italien

Ein Testament nach italienischem Recht ist für Eigentümer einer Immobilie in Italien sinnvoll, auch wenn ein deutsches Testament existiert. Italienisches Recht kennt zwei Testamentsformen.

Das öffentliche Testament (Testamento pubblico) wird vor dem Notar und zwei Zeugen errichtet. Der Notar beurkundet den Willen des Erblassers, bewahrt das Original auf und registriert es beim Archivio Notarile. Kosten: 1.000 bis 1.500 EUR. Es entfaltet im Erbfall sofortige Wirksamkeit, ohne Fragen zur Echtheit, ohne Apostille.

Das handschriftliche Testament (Testamento olografo) ist vollständig handgeschrieben, datiert und unterschrieben vom Erblasser. Kein Notar ist für die Errichtung nötig, aber empfehlenswert für die Hinterlegung (Kosten: 300 bis 500 EUR). Nachteil: Es kann angefochten werden (Echtheit, Geschäftsfähigkeit) und muss nach dem Tod von einem Notar eröffnet und beim Tribunale registriert werden. Zeitverlust: 4 bis 12 Wochen.

Warum ein separates italienisches Testament? Erstens beschleunigt es den Nachlassfall. Ein deutsches Testament muss übersetzt, apostilliert und vom italienischen Notar geprüft werden; das dauert Monate. Ein beim italienischen Notar hinterlegtes Testament wird innerhalb weniger Tage wirksam. Zweitens kann die Rechtswahl nach der EU-Erbverordnung explizit getroffen werden; die Formulierung sollte lauten: „Ich wähle das Recht der Bundesrepublik Deutschland als auf meinen gesamten Nachlass anwendbares Recht.” Drittens kann es spezifische Verfügungen über die italienische Immobilie enthalten, ohne das deutsche Testament zu berühren.

Ein deutsches und ein italienisches Testament können nebeneinander bestehen, müssen aber aufeinander abgestimmt sein. Wenn das deutsche Testament eine allgemeine Verfügung enthält und das italienische Testament eine spezielle Verfügung über die Immobilie in Italien, darf kein Widerspruch entstehen. Die häufigste Lösung: Das deutsche Testament enthält den Satz „Über mein in Italien belegenes Immobilienvermögen habe ich in einem separaten italienischen Testament verfügt.”

Dichiarazione di Successione: Die Erbschaftsteuererklärung

Nach dem Tod muss innerhalb von 12 Monaten die Dichiarazione di Successione bei der Agenzia delle Entrate eingereicht werden. Sie ist Pflicht, wenn zum Nachlass Immobilien in Italien gehören. Die Erklärung ist die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftsteuer und die Umschreibung im Grundbuch (Voltura catastale).

Einzureichen sind: Todesurkunde, Testament falls vorhanden, Grundbuchdaten der Immobilie, Katasterdaten, Identitätsnachweise der Erben, Bankguthaben und sonstiges italienisches Vermögen des Erblassers.

Die Dichiarazione selbst ist gebührenfrei. Die Umschreibung im Kataster (Voltura) kostet 55,41 EUR plus 16 EUR Marke pro Immobilie. Ein Commercialista, der die Erklärung vorbereitet, berechnet 500 bis 2.000 EUR, abhängig von der Komplexität. Bei mehreren Erben, fehlenden Unterlagen oder einer Erbengemeinschaft: 2.000 bis 5.000 EUR.

Wer die 12-Monats-Frist versäumt, zahlt eine Strafgebühr von 120 bis 240 % der geschuldeten Steuer. Bei geringer oder keiner Erbschaftsteuer (weil der Freibetrag greift) ist die Strafe niedrig. Das eigentliche Risiko liegt in der verzögerten Grundbuchumschreibung: Ohne Dichiarazione di Successione können die Erben die Immobilie weder verkaufen noch belasten.

Praktische Checkliste: Was jetzt zu tun ist

Für deutschsprachige Eigentümer einer Immobilie in Italien, die ihre Nachlassplanung bisher nicht angegangen sind:

1. Güterstand prüfen. Steht im Kaufvertrag (Rogito) Separazione dei beni oder Comunione legale? Wenn Comunione legale: nachträgliche Umstellung beim Notar prüfen.

2. Italienisches Testament aufsetzen. Beim Notar in der Nähe der Immobilie. Rechtswahl nach der EU-Erbverordnung einschließen. Dem Notar das deutsche Testament vorlegen.

3. Deutsches Testament aktualisieren. Verweis auf das italienische Testament einbauen. Widersprüche ausschließen.

4. Nießbrauch/Nuda proprietà prüfen. Bei einem Immobilienwert über 1.500.000 EUR und dem Ziel, die Freibeträge doppelt zu nutzen (Schenkung + Erbschaft), kann eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoll sein. Seit der Coacervo-Abschaffung 2026 lässt sich der Freibetrag zweimal nutzen, einmal bei der Schenkung, einmal im Erbfall. Konkreten Rat beim Commercialista einholen.

5. Steuerberater in beiden Ländern einbinden. Der deutsche Steuerberater muss das Doppelbesteuerungsabkommen kennen, der italienische Commercialista die Erbschaftsteuererklärung und die Freibetragsberechnung.

Zeitbedarf: 2 bis 4 Termine, verteilt über 4 bis 8 Wochen. Kosten: 2.000 bis 5.000 EUR für Testament, Steuerberatung und eventuell notarielle Anpassung des Güterstandsvermerks. Verglichen mit den Kosten einer ungeregelten Nachlassabwicklung (10.000 EUR aufwärts, plus Monate Verzögerung) ist das eine klare Rechnung.

Verkauf einer geerbten Immobilie

Wer eine Immobilie in Italien erbt und sie verkauft, muss die steuerlichen Folgen kennen.

Die Erbschaft selbst löst keine Kapitalertragssteuer aus. Die Immobilie geht mit dem Wert zum Todeszeitpunkt auf die Erben über.

Die Fünfjahresregel für die Plusvalenza (Kapitalertragssteuer) greift nicht, wenn die Immobilie durch Erbschaft erworben wurde. Ein Verkauf zu einem höheren Preis als dem Erbwert ist steuerfrei, unabhängig vom Zeitpunkt. Nur bei Immobilien, die durch Kauf erworben und innerhalb von 5 Jahren wieder verkauft werden, fällt die Plusvalenza an (26 % Imposta sostitutiva oder progressiver IRPEF-Tarif).

Wenn mehrere Erben eine Immobilie gemeinsam erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. In der Praxis ist das der häufigste Grund für Verzögerungen. Eine gerichtliche Teilungsversteigerung (Divisione giudiziale) ist möglich, aber langwierig und teuer. Die einvernehmliche Lösung (Divisione consensuale) beim Notar ist der bessere Weg. Steht am Ende der Verkauf, folgt er dem regulären Ablauf einer Immobilie in Italien, inklusive Bewertung, Unterlagen und Notartermin.

Häufige Fehler

Der häufigste Fehler ist kein Testament. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge, die je nach anwendbarem Recht (deutsch oder italienisch) unterschiedlich ausfällt. Die Kinder erben, aber die Verteilung entspricht möglicherweise nicht dem Wunsch des Erblassers. Ein Testament ist in einer Stunde aufgesetzt; es zu versäumen kostet Monate im Erbfall.

Viele Deutsche gehen davon aus, dass für ihre italienische Immobilie automatisch deutsches Erbrecht gilt. Das stimmt nur, wenn der Erblasser in Deutschland lebt. Wer seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Italien hat, wird nach italienischem Recht beerbt, sofern keine Rechtswahl getroffen wurde.

Wer beim Kauf der italienischen Immobilie den Güterstand nicht beim Notar deklariert hat, fällt in die italienische Gütergemeinschaft. Das kann im Erbfall zu unerwarteten Ergebnissen führen. Eine nachträgliche Korrektur ist möglich, aber aufwendig.

Berater, die mit der Rechtslage vor 2026 arbeiten, rechnen Schenkungen und Erbschaft noch zusammen. Seit 2026 gilt das nicht mehr. Wer nach der alten Logik plant, verschenkt nutzbare Freibeträge.

Schließlich erzeugen ein deutsches und ein italienisches Testament, die sich widersprechen, einen Konflikt, der vor Gericht geklärt werden muss. Die beiden Testamente müssen aufeinander abgestimmt sein. Wer ein italienisches Testament aufsetzt, sollte dem italienischen Notar das deutsche Testament vorlegen.

FAQ

Welche Frist gilt für die Erbschaftsmeldung (Dichiarazione di Successione)?

Zwölf Monate ab dem Todestag, einzureichen bei der italienischen Finanzbehörde. Seit 2025 gilt die Selbstveranlagung: Die Erbschaftsteuer wird binnen 90 Tagen nach Einreichung der Erklärung gezahlt. Ohne eingereichte Erklärung und Katasterumschreibung auf die Erben lässt sich die Immobilie weder verkaufen noch belasten.

Brauche ich ein italienisches Testament, wenn ich bereits ein deutsches habe?

Es ist dringend empfehlenswert. Das deutsche Testament ist in Italien gültig, muss aber übersetzt, apostilliert und geprüft werden. Ein beim italienischen Notar hinterlegtes Testament beschleunigt den Nachlassfall erheblich und kann die EU-Rechtswahl explizit enthalten.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie im Wert von 1,5 Millionen EUR?

Vererbt an zwei Kinder: jedes Kind erbt 750.000 EUR. Da der Freibetrag bei 1.000.000 EUR pro Kind liegt, fällt keine Erbschaftsteuer in Italien an. Vererbt an einen Neffen (4. Grad): kein Freibetrag, 6 % auf den gesamten Katasterwert. Der Katasterwert liegt bei 20 bis 40 % des Marktwerts, die effektive Steuerlast ist daher niedriger als auf den Marktwert berechnet.

Kann ich den italienischen Pflichtteil umgehen, indem ich deutsches Erbrecht wähle?

Teilweise. Die Rechtswahl nach der EU-Erbverordnung ist wirksam. Der deutsche Pflichtteil (reiner Geldanspruch) kann an die Stelle des italienischen Pflichtteils (Erbanteil mit Miteigentum) treten. Die EU-Erbverordnung erlaubt aber eine Ordre-public-Korrektur: In Einzelfällen kann der italienische Pflichtteil trotz Rechtswahl greifen. Eine Garantie gibt es nicht.

Was kostet die Nachlassabwicklung in Italien?

Für einen unkomplizierten Fall (Testament vorhanden, klare Erbfolge, keine Streitigkeiten): 3.000 bis 8.000 EUR (Notar, Steuererklärung, Grundbuchänderung). Bei Erbengemeinschaften mit Konflikten, fehlenden Unterlagen oder gerichtlicher Auseinandersetzung: 10.000 EUR aufwärts. Die Erbschaftsteuererklärung (Dichiarazione di Successione) muss innerhalb von 12 Monaten nach dem Tod eingereicht werden.

Kann ich die Immobilie zu Lebzeiten auf meine Kinder übertragen?

Ja, durch eine notarielle Schenkung (Donazione). Die Schenkungsfreibeträge sind identisch mit den Erbschaftsfreibeträgen (1.000.000 EUR pro Kind). Seit 2026 ist die Coacervo-Abschaffung ein Vorteil: Die Freibeträge stehen im Erbfall erneut zur Verfügung. Zu beachten: Die Schenkung kann von Pflichtteilsberechtigten angefochten werden, und die Marktgängigkeit der Immobilie ist bis 10 Jahre nach dem Tod des Schenkers eingeschränkt.

Muss ich in Deutschland Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich eine Immobilie in Italien erbe?

Deutschland besteuert seine Steuerresidenten weltweit. Die in Italien gezahlte Erbschaftsteuer wird auf die deutsche Steuer angerechnet. Durch die hohen italienischen Freibeträge (1.000.000 EUR pro Kind) und den niedrigen Steuersatz (4 %) fällt bei den meisten Erbschaften im typischen Ferienhaus-Segment keine effektive Doppelbelastung an.

Andrej Avi ist Immobilienmakler in der Toskana und betreut Eigentümer und Käufer aus dem deutschsprachigen und internationalen Raum. Kaufbegleitung anfragen · Aktuelle Immobilien

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Stand: Juli 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.