Eredità immobiliare in Italia: successione, imposte e pianificazione

La successione di un immobile in Italia si pianifica prima, non dopo la morte: chi rinvia paga imposte evitabili, subisce mesi di procedure e, in presenza di più eredi o di residenti all’estero, si espone a conflitti che un testamento e un’ora dal notaio avrebbero prevenuto.

La riforma fiscale del 2026 ha di fatto raddoppiato le franchigie utilizzabili, abolendo il coacervo tra donazioni in vita e successione. Per chi possiede un casale, una villa o una tenuta, la pianificazione incide su tre cose concrete: l’imposta che pagheranno gli eredi, i tempi della voltura e la possibilità di vendere l’immobile dopo la successione.

Quale diritto successorio si applica? Il Regolamento europeo sulle successioni

Dal 2015 il Regolamento europeo sulle successioni stabilisce la legge applicabile in tutti gli Stati membri. Si applica la legge dello Stato in cui il defunto aveva l’ultima residenza abituale. Un proprietario con residenza abituale in Italia viene ereditato secondo il diritto italiano, salvo scelta diversa.

Il testatore può scegliere la legge del proprio Stato di cittadinanza, dichiarandolo nel testamento in modo esplicito. Un cittadino tedesco residente in Toscana può quindi stabilire che si applichi il diritto successorio tedesco. Questa scelta deve essere scritta nel testamento; un rinvio generico non basta.

Il Regolamento UE prevede però una clausola di ordine pubblico. Permette all’Italia di far valere la propria legittima quando questa non sarebbe adeguatamente tutelata dalla legge straniera scelta. In pratica la scelta del diritto estero è valida, ma la legittima italiana può applicarsi in casi specifici. Accade di rado, ma la possibilità esiste; affermare che la scelta di legge aggira del tutto la legittima italiana sarebbe inesatto.

Per i cittadini svizzeri vale una particolarità: la Svizzera non ha ratificato il Regolamento UE. Il caso si risolve secondo il diritto internazionale privato di ciascun Paese, e l’analisi va condotta caso per caso.

Diritto successorio italiano: la legittima

Il diritto italiano riserva a determinati familiari (i legittimari) una quota minima dell’eredità che il testamento non può escludere. Sono legittimari il coniuge, i figli e, in assenza di figli, i genitori del defunto.

Quanto vale la legittima?

Le quote dipendono dalla composizione della famiglia:

Se un legittimario riceve meno della sua quota, può promuovere un’azione di riduzione. Questa azione può colpire anche le donazioni fatte dal defunto in vita: chi ha ricevuto una donazione può essere chiamato in causa dai legittimari dopo la morte del donante.

Nel diritto tedesco la legittima è un diritto di credito in denaro: il legittimario ha un diritto al pagamento verso gli eredi, non la comproprietà dell’immobile. Nel diritto italiano la legittima è una quota dell’eredità stessa, e il legittimario diventa comproprietario. Questa differenza rende la divisione più complicata, perché ogni comproprietario deve prestare il proprio consenso prima che l’immobile possa essere venduto.

Cosa cambia con la riforma dell’imposta di successione nel 2026?

Dal 1° gennaio 2026 si applicano nuove regole per l’imposta di successione. La riforma aggiorna il Testo Unico sull’imposta di successione e donazione.

Aliquote e franchigie

Un immobile in Toscana trasmesso a due figli: finché la quota di ciascuno resta sotto la franchigia di 1.000.000 EUR, in Italia non si paga imposta di successione. Solo oltre la franchigia si applica l’aliquota del 4% in linea retta, e anche allora solo sul valore catastale, non sul valore di mercato. Quando diventa concretamente rilevante dipende dal valore dell’immobile e si calcola caso per caso.

L’abolizione del coacervo

La riforma 2026 ha abolito il coacervo. Fino a ora, le donazioni fatte in vita e l’eredità alla morte venivano sommate per il calcolo della franchigia. Dal 2026 donazioni ed eredità si considerano separatamente, il che raddoppia le franchigie utilizzabili con una pianificazione accorta: il genitore può donare in vita fino a 1.000.000 EUR per figlio esente da imposta, e alla morte la franchigia torna disponibile per intero.

Le regole transitorie per le donazioni effettuate prima del 2026 vengono precisate dalle circolari dell’Agenzia delle Entrate; a maggio 2026 sono ancora attese.

Base imponibile

Per gli immobili in Italia l’imposta di successione si calcola sul valore catastale, non sul valore di mercato. Per gli immobili di vecchia costruzione in Toscana, il valore catastale è una frazione del valore di mercato. Il carico fiscale effettivo risulta quindi inferiore a quanto le aliquote lascerebbero pensare.

Convenzioni contro la doppia imposizione

Chi risiede all’estero ed eredita un immobile in Italia deve sapere se l’imposta di successione si paga in entrambi i Paesi.

Germania–Italia

Per gli immobili vale il principio del luogo: l’immobile è tassato nel Paese in cui si trova. Un immobile in Toscana è soggetto all’imposta di successione italiana, indipendentemente dalla residenza del defunto o degli eredi. La Germania tassa i propri residenti fiscali su base mondiale; per evitare la doppia imposizione, l’imposta pagata in Italia viene accreditata su quella tedesca. Dato che le franchigie italiane sono alte (1.000.000 EUR per figlio) e l’aliquota bassa (4% in linea retta), la maggior parte delle successioni nel segmento della seconda casa non comporta un doppio carico effettivo.

Austria–Italia

L’Austria ha abolito l’imposta di successione nel 2008. L’imposta di successione italiana si paga; in Austria non serve alcun accredito.

Svizzera–Italia

La Svizzera applica l’imposta di successione a livello cantonale, con differenze rilevanti tra i cantoni. La convenzione attribuisce la tassazione degli immobili in Italia all’Italia. La possibilità di accredito dipende dal cantone.

Come si può pianificare la successione in vita?

Chi possiede un immobile in Italia può agire prima che si apra la successione. Il diritto italiano offre strumenti concreti: usufrutto e nuda proprietà, testamento italiano con scelta di legge, dichiarazione del regime patrimoniale al rogito.

Usufrutto e nuda proprietà

Il proprietario trasferisce la nuda proprietà ai figli ma trattiene l’usufrutto. Può continuare a usare l’immobile, ad abitarlo e a percepire i canoni di locazione. I figli diventano proprietari, ma possono disporre liberamente dell’immobile solo dopo la morte dell’usufruttuario.

Il trasferimento in vita usa le franchigie sulle donazioni, identiche a quelle sulle successioni: 1.000.000 EUR per figlio. Con l’abolizione del coacervo dal 2026, la franchigia torna disponibile alla morte. L’usufrutto riduce il valore della donazione, perché la nuda proprietà vale meno della piena proprietà. Le tabelle di valutazione del Ministero dell’Economia fissano il valore dell’usufrutto in base all’età dell’usufruttuario.

Le donazioni rimangono soggette all’azione di riduzione da parte dei legittimari. La commerciabilità di un immobile donato resta limitata fino a 10 anni dopo la morte del donante; alcune banche non finanziano immobili in questa condizione. Riguarda l’acquirente, non il proprietario, ma è rilevante se i figli vorranno vendere l’immobile più avanti.

Regime patrimoniale

Il diritto italiano prevede come regime ordinario la comunione legale dei beni. Quando una coppia sposata acquista un immobile in Italia, esso appartiene automaticamente a entrambi i coniugi in parti uguali, a prescindere da chi ha pagato. Per la pianificazione successoria questo ha conseguenze: alla morte il coniuge superstite possiede già metà come proprietà, non come eredità. L’altra metà si apre a successione, con le quote di legittima indicate nella tabella.

Chi vuole la separazione dei beni deve dichiararlo al notaio prima o al momento del rogito di acquisto, non in seguito. Un contratto di matrimonio con separazione dei beni stipulato all’estero non produce effetti automatici sull’immobile italiano. Dichiarare la separazione dei beni al notaio tiene distinte le sfere patrimoniali e semplifica la pianificazione successoria in modo sostanziale.

Il testamento in Italia

Un testamento secondo il diritto italiano ha senso per chi possiede un immobile in Italia, anche quando esiste già un testamento estero. Il diritto italiano conosce due forme.

Il testamento pubblico viene redatto davanti al notaio e a due testimoni. Il notaio recepisce la volontà del testatore, conserva l’originale e lo registra presso l’Archivio Notarile. Costo: 1.000-1.500 EUR. Diventa efficace immediatamente alla morte, senza questioni sull’autenticità e senza apostille.

Il testamento olografo è scritto interamente a mano, datato e firmato dal testatore. Per redigerlo non serve il notaio, ma il deposito presso un notaio è consigliabile (costo: 300-500 EUR). Può essere impugnato per autenticità o capacità, e dopo la morte deve essere pubblicato da un notaio e registrato presso il Tribunale: un ritardo di 4-12 settimane.

Perché un testamento italiano separato? Prima di tutto accelera la successione: un testamento estero va tradotto, apostillato e verificato, il che richiede mesi; un testamento depositato presso un notaio italiano diventa efficace in pochi giorni. Poi permette di esprimere in modo esplicito la scelta di legge prevista dal Regolamento europeo. Infine può contenere disposizioni specifiche sull’immobile italiano senza toccare il testamento estero.

Un testamento estero e uno italiano possono coesistere, ma devono essere coordinati. Se il testamento estero contiene una disposizione generale sul patrimonio e quello italiano una disposizione specifica sull’immobile in Italia, non può nascere alcuna contraddizione. Il notaio italiano dovrebbe conoscere il testamento estero, e il notaio estero quello italiano. La soluzione più frequente è inserire nel testamento estero la frase: «Del mio patrimonio immobiliare situato in Italia ho disposto con un separato testamento italiano.»

Dichiarazione di Successione

Dopo la morte, la Dichiarazione di Successione va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi. È obbligatoria quando nell’eredità rientrano immobili in Italia ed è la base per il calcolo dell’imposta di successione e per la voltura catastale.

Occorre presentare: certificato di morte, testamento se esistente, dati ipotecari e catastali dell’immobile, documenti d’identità degli eredi, saldi bancari e altri beni italiani del defunto.

La Dichiarazione in sé è esente da tributo. La voltura catastale costa 55,41 EUR più 16 EUR di marca per immobile. Un commercialista che prepara la dichiarazione richiede 500-2.000 EUR; con più eredi, documenti mancanti o una comunione ereditaria: 2.000-5.000 EUR.

Chi non rispetta il termine di 12 mesi paga una sanzione dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Se l’imposta è bassa o nulla perché opera la franchigia, la sanzione è contenuta. Il rischio principale sta nel ritardo della voltura: senza Dichiarazione di Successione gli eredi non possono vendere l’immobile.

Checklist pratica: cosa fare adesso

Per chi possiede un immobile in Italia e non ha ancora affrontato la pianificazione successoria:

1. Verificare il regime patrimoniale: nel rogito risulta separazione dei beni o comunione legale? Se comunione legale, valutare il passaggio al notaio.

2. Redigere un testamento italiano dal notaio vicino all’immobile. Includere la scelta di legge prevista dal Regolamento UE e mostrare al notaio il testamento estero, se esiste.

3. Aggiornare il testamento estero con un rinvio al testamento italiano, escludendo contraddizioni.

4. Valutare usufrutto e nuda proprietà. Per un immobile di valore superiore a 1.500.000 EUR, con l’obiettivo di usare le franchigie due volte (donazione più eredità), un trasferimento in vita può avere senso. Chiedere un parere concreto al commercialista.

5. Coinvolgere i consulenti fiscali in entrambi i Paesi: il consulente estero deve conoscere la convenzione contro la doppia imposizione, il commercialista italiano la dichiarazione di successione e il calcolo delle franchigie.

Tempo necessario: 2-4 appuntamenti distribuiti su 4-8 settimane. Costo: 2.000-5.000 EUR per testamento, consulenza fiscale ed eventuale adeguamento notarile del regime patrimoniale. A confronto con i costi di una successione non pianificata (10.000 EUR in su, più mesi di ritardo), il conto è chiaro.

Vendere un immobile ereditato

Chi eredita un immobile in Italia e poi lo vende deve conoscere le conseguenze fiscali.

L’eredità in sé non genera plusvalenza. L’immobile passa agli eredi al valore alla data della morte. La regola dei cinque anni per la plusvalenza non si applica quando l’immobile è stato acquisito per eredità: una vendita a un prezzo superiore al valore ereditario è esente, a prescindere dai tempi. Solo per gli immobili acquistati per compravendita e rivenduti entro 5 anni si applica la plusvalenza (26% di imposta sostitutiva o aliquota IRPEF progressiva).

Quando più eredi ereditano insieme un immobile, tutti devono dare il consenso alla vendita. In pratica è la causa più frequente di ritardo. La divisione giudiziale è possibile, ma lunga e costosa; la divisione consensuale dal notaio è la via più efficace.

Errori frequenti

Il più comune è non avere testamento. Senza testamento opera la successione legittima, che varia a seconda della legge applicabile. I figli ereditano, ma la divisione può non corrispondere alla volontà del defunto. Un testamento si redige in un’ora; trascurarlo costa mesi al momento della successione.

Chi ha la residenza abituale in Italia viene ereditato secondo il diritto italiano, salvo scelta di legge: darlo per scontato porta a esiti che il defunto non avrebbe voluto.

Chi all’acquisto dell’immobile italiano non ha dichiarato il regime patrimoniale al notaio ricade nella comunione legale italiana. Una correzione successiva è possibile, ma laboriosa.

I consulenti che lavorano con la vecchia normativa sommano ancora donazioni ed eredità per il calcolo della franchigia. Dal 2026 non è più così. L’abolizione del coacervo permette di usare la franchigia due volte per ogni beneficiario.

Un testamento estero e uno italiano che si contraddicono creano un conflitto da risolvere in giudizio. I due testamenti devono essere coordinati, e il notaio italiano dovrebbe conoscere il testamento estero prima di redigere quello italiano.

FAQ

Mi serve un testamento italiano se ho già quello estero?

È vivamente consigliato. Il testamento estero è valido in Italia, ma va tradotto, apostillato e verificato. Un testamento depositato presso un notaio italiano accelera molto la successione e può contenere in modo esplicito la scelta di legge prevista dal Regolamento UE.

Quanta imposta di successione si paga su un immobile da 1,5 milioni di euro?

Trasmesso a due figli: ogni figlio eredita 750.000 EUR. Poiché la franchigia è di 1.000.000 EUR per figlio, in Italia non si paga imposta di successione. Trasmesso a un nipote di quarto grado: nessuna franchigia, 6% sull’intero valore catastale. Il valore catastale è una frazione del valore di mercato, quindi il carico effettivo è inferiore a quello calcolato sul valore di mercato.

Posso aggirare la legittima italiana scegliendo il diritto del mio Paese?

In parte. La scelta di legge prevista dal Regolamento UE è valida. La legittima tedesca (puro diritto di credito) può prendere il posto di quella italiana (quota di eredità con comproprietà). Il Regolamento consente però una correzione di ordine pubblico: in casi specifici la legittima italiana può applicarsi nonostante la scelta di legge. Una garanzia non esiste.

Quanto costa gestire una successione in Italia?

Per un caso lineare (testamento presente, successione chiara, nessuna lite): 3.000-8.000 EUR (notaio, dichiarazione, voltura). Con comunioni ereditarie conflittuali, documenti mancanti o contenzioso giudiziale: 10.000 EUR in su. La Dichiarazione di Successione va presentata entro 12 mesi dalla morte.

Posso trasferire l’immobile ai figli in vita?

Sì, con una donazione notarile. Le franchigie sulle donazioni sono identiche a quelle sulle successioni: 1.000.000 EUR per figlio. Dal 2026 l’abolizione del coacervo è un vantaggio concreto, perché le franchigie tornano disponibili alla morte. La donazione può essere impugnata dai legittimari, e la commerciabilità dell’immobile è limitata fino a 10 anni dopo la morte del donante.

L’imposta di successione italiana si paga anche all’estero?

Se gli eredi risiedono in un Paese che tassa su base mondiale (come la Germania), l’imposta pagata in Italia viene accreditata su quella estera. Grazie alle alte franchigie italiane (1.000.000 EUR per figlio) e all’aliquota del 4%, la maggior parte delle successioni nel segmento della seconda casa non comporta un doppio carico effettivo.

Andrej Avi è agente immobiliare in Toscana e segue proprietari e acquirenti del mercato di lingua tedesca e internazionale. Assistenza all’acquisto · Immobili · Chi sono

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Aggiornato: luglio 2026. Nessuna consulenza fiscale o legale. Tutti i dati si basano sulla riforma dell’imposta di successione 2026, sul Regolamento europeo sulle successioni e sui testi delle convenzioni contro la doppia imposizione vigenti al momento della pubblicazione.